消费根底设备REITs要来了！证监会最新定调REITs常态化发行，四方面行动成为重点
财联社3月24日讯（记者 封其娟）REITs的开展强大，本已在市场预期之中。3月24日晚间，证监会发布《关于进一步推进根底设备范畴不动产投资信任基金（REITs）常态化发行相关工做的通知》，进一步完美相关营业规则，为推进REITs常态化发行，完美了根底轨制和监管安放。
自2022年以来，证监会会同国度开展变革为落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育提拔、项目选举、审核注册、监管资本设置装备摆设和完美配套政策等方面提出10条办法。此次《通知》共提出四方面行动：
一是加快推进市场系统建立，研究撑持加强消费才能、改进消费前提、立异消费场景的消费根底设备发行根底设备REITs；
一是加快推进市场系统建立，研究撑持加强消费才能、改进消费前提、立异消费场景的消费根底设备发行根底设备REITs；
二是完美审核注册机造，优化审核注册流程，明白大类资产准进原则，完美发行、信息披露等根底轨制；
二是完美审核注册机造，优化审核注册流程，明白大类资产准进原则，完美发行、信息披露等根底轨制；
三是对峙标准与开展并重，凸起以“管资产”为核心，构建全链条监管机造，促进市场主体回位尽责；
三是对峙标准与开展并重，凸起以“管资产”为核心，构建全链条监管机造，促进市场主体回位尽责；
四是凝聚各方合力，完美重点地域综合鞭策机造，统筹协调和决REITs涉及各类问题，鞭策完美配套政策，挠紧鞭策REITs专项立法。
四是凝聚各方合力，完美重点地域综合鞭策机造，统筹协调和决REITs涉及各类问题，鞭策完美配套政策，挠紧鞭策REITs专项立法。
关于消费根底设备发行根底设备REITs，《通知》中细化阐明为：优先撑持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡贸易网点项目，保障根本民生的社区贸易项目发行根底设备REITs。项目倡议人（原始权益人）应为持有消费根底设备、开展相关营业的独立法人主体，不得处置商品室第开发营业。
下一步，证监会将会同国度开展变革委等有关部分，深进贯彻党的二十大精神，围绕建立中国特色现代本钱市场，出力推进REITs常态化发行，实现量的有效提拔和量的合理增长，足够发扬REITs助力盘活存量资产、扩展有效投资和降低实体企业杠杆率的重要感化，走好中国特色REITs市场开展之路，更好办事构建新开展格局和经济高量量开展。
四大方面推进REITs常态化发行
《通知》面向中国证监会各派出机构、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券注销结算有限责任公司、中国证券金融股份有限公司、中证数据有限责任公司、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会，共提出4方面12条办法，进一步推进REITs常态化发行工做：
一是加快推进市场系统建立，通过拓宽试点资产类型、分类调整项目收益率和资产规模要求、鞭策扩募发行常态化、扩展市场参与主体范畴、加强二级市场建立五个方面，提拔办事实体经济才能。
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起首，把恢复和扩展消费摆在优先位置的决策摆设，研究撑持加强消费才能、改进消费前提、立异消费场景的消费根底设备发行根底设备REITs。优先撑持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡贸易网点项目，保障根本民生的社区贸易项目发行根底设备REITs。项目用地性量应契合地盘治理相关规定。项目倡议人（原始权益人）应为持有消费根底设备、开展相关营业的独立法人主体，不得处置商品室第开发营业。严禁躲避房地产调控要求，不得为商品室第开发项目变相融资。
其次是申报发行根底设备REITs的特许运营权、运营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许运营权、运营收益权类项目，估量将来3年每年净现金流分拨率原则上不低于3.8%。此外，初次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。
第三是根据市场化法治化原则，鼓舞运营功绩优良、投资运做稳重、管帐根底工做标准的上市REITs通过增发份额收买资产，开展并购重组活动。加快鞭策首批扩募REITs项目落地，完美扩募订价机造，鼓舞更多契合前提的扩募项目发行上市。
第四是撑持运营标准、治理健全、资产治理体味丰富的优良保险资产治理公司等金融机构开展资产证券化营业试点，容许契合前提的机构参与根底设备REITs，依托其在根底设备项目储蓄和运营治理优势，促进构成存量资产和新增投资的良性轮回。
二是完美审核注册机造，通过优化流程、明白准进原则、完美根底轨制3个方面，进步轨制化标准化通明化程度。
要成立分工明白、各有偏重、高效跟尾的审核注册工做机造，进一步优化审核注册流程，进步审核注册工做的标准性、可预期性和通明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反应定见，并由证券交易所同一发出。对峙开门办审核，按期开展市场机构座谈会，传递监管工做理念。
健全REITs出售营业规则，完美资产估值和询价订价机造，标准发行推介、询价、订价、配售行为。造定暂时信息披露指引，强化严重事项披露要求。研究标准治理机造的权责条目，完美REITs治理构造。
三是机造标准与开展并重，通过构建全链条监管、催促市场主体回位尽责，促进市场平稳运行。
遵照REITs特征法例和风险特征，连系根底设备REITs试点形式，成立健全包罗项目尽调、发行订价、信息披露、资产运营治理、二级市场交易等环节的全链条监管束度。凸起以“管资产”为核心，根据本色重于形式的原则，加强对根底资产量量、运营治理的穿透监管。
四是进一步凝聚各方合力，通过成立重点地域综合鞭策机造、完美配套政策，鞭策市场继续安康开展。
根据此前提出，要加强与相关部分沟通，进一步明白根底设备REITs的管帐处置体例和税收征管细则。鞭策社保基金、养老金、企业年金等设置装备摆设型持久机构投资者参与投资，积极培育提拔专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。借鉴境外成熟市场理论，及时总结REITs试点体味，挠紧鞭策REITs专项立法。
已初步摸索出契合国情的REITs开展之路
本次发布《通知》，是为贯彻落实党的二十大和中心经济工做会议精神，根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩展有效投资的定见》（国办发〔2022〕19号）工做摆设，进一步推进REITs常态化发行，完美根底轨制和监管安放，健全市场功用，更好办事构建新开展格局和经济高量量开展。
2022年以来，证监会会同国度开展变革为落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育提拔、项目选举、审核注册、监管资本设置装备摆设和完美配套政策等方面提出10条办法。此次《通知》共提出4方面12条办法，进一步推进REITs常态化发行工做。
下一步，证监会将会同国度开展变革委等有关部分，深进贯彻党的二十大精神，围绕建立中国特色现代本钱市场，出力推进REITs常态化发行，实现量的有效提拔和量的合理增长，足够发扬REITs助力盘活存量资产、扩展有效投资和降低实体企业杠杆率的重要感化，走好中国特色REITs市场开展之路，更好办事构建新开展格局和经济高量量开展。
自2020年4月根底设备REITs试点启动以来，各项工做平稳有序推进，市场承认度较高，运行总体平稳，到达预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超越800亿元，项目涵盖收费公路、财产园区、污水处置、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，构成了必然规模效应、示范效应。在各方通力合作下，初步摸索走出了一条既遵照成熟市场法例、又适应中国国情的REITs开展之路。
华泰证券固收团队3月24日研报的核心看点是，公募REITs上市以来遭到政策鼎力撑持，试点范畴继续扩容，配套设备继续完美。从底层资产来看，我国拥有浩荡的根底设备资产，品种齐全丰富，开展前景宽广，财产园、物流园、保租房、环保、高速公路等均与REITs表示出较强的适配性，新能源等的纳进也将为REITs带来宽广的增量空间。
该研报还指出，从投资人角度来看，2022年全年累计的可供分拨比率大多高于4%，高分红特征明显，产权类二级涨幅较为可看，综合收益表示较好，为投资人供给了较高派息、风险适中、中持久设置装备摆设的抉择。将来更多增量类别有看纳进，如消费类根底设备；公募REITs开展前景宽广，可存眷扩容过程中的投资时机。
就在3月初，RCREIT（REITs研究中心）主任刘洋阐发曾公开表达，近期监管部分启动的不动产私募投资基金试点，也为贸易不动产纳进公募REITs发行范畴内翻开了空间，为Pre-REITs不动产私募投资基金的设立和治理供给了有力撑持，能够促进公募REITs底层资产储蓄和扩大。
来源：财联社记者 封其娟