写在前面：本文系“2023年成都楼市 *** 主城价值专题”报导的此中一篇稿件。此前，我们已经对锦江区三圣乡、白鹭湾板块，成华区二八板块做了粗浅的阐发。那篇关于攀成钢的稿件，事实上就区域而言，我们试将“攀成钢-东客站”回纳为了一个板块，故文平分析多以“攀成钢-东客站”为对象。
（攀成钢中交鹭喊九章项目）
就往年而言，整个“攀成钢-东客站”区域，进市的新盘其实不多，中交鹭喊九章算一个，不外，在售的楼盘却也很多，典型的就有：中海浣云居、人居九林语、新期看天府锦麟壹品、中环TOD十里春和，以至还包罗华侨城滨江壹号、雪松雅居乐IN天府和稍显目生滨河壹号院。
进进2023年，前期“攀成钢-东客站”区域在售的项目，根本上也都还有存货，而于往岁尾拿地的龙湖和邦泰新地块也待进市。特殊是龙湖项目，此前在发布会上，透露的产物细节，或将区域改进产物晋级到一个新高度。
01
攀成钢板块的旧城革新，远早于二八板块。华润二十四城，历时十多年的打造，开启了攀成钢板块的蝶变之路。如今的攀成钢，早已是成都顶流豪宅板块之一，那里有伊泰天骄、天誉、仁恒滨河湾、塔子山壹号等出名项目，以及后来的德商迎晖天玺、建发央玺等新“贵”楼盘。
（华润万象城实景图）
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由东二环攀成钢至东客站区域，近年来房地产开展敏捷，地盘价格也随之水涨船高。从时间节点来看，德商迎晖天玺地块，建发央玺地块，中海浣云居地块和新期看天府锦麟壹品地块，都是典型的代表。
早在2014年4月，彼时成都楼市还比力低迷的时候，在起拍楼面地价5090元/㎡的情状下，央企子公司鲁能集团以楼面地价9350元/㎡拿下了槐树店占地约140.78亩一宗室第用地，总价25.86亿成为其时的“地王”。
不外，随后，同年12月，鲁能集团又以楼面地价为5077元/㎡，摘得其地王项目旁47.6亩地盘，降低了“鲁能城”的总体地盘成本。
颠末2016年起头的一轮大战，地王“鲁能城”早已成为了传说。
假设没有记错，2016年11月，本土房契德商地产以10250元/㎡楼面成交价摘地成都东客站板块，标记着区域地价破万。随后，人居、中梁等房企进驻东客站四周，地价较德商地块又略有涨幅。
曲到2020年4月，厦门国企建发以19800元/㎡的楼面价，附加无偿配建7%的租赁住房的前提，现实楼面地价破2万，耗巨资摘得攀成钢131亩地块，震动业界。假设说德商迎晖天玺开启了东客站板块的高端改进时代，那么，建发央玺则又一次以产物力将攀成钢推到了豪宅的天花板位置。
在建发拿地之后，同年中海、新期看也相继在“攀成钢-东客站”胜利获地，再后成都就进进了“双限地”时代。
2020年8月5日，成都东客站一宗91.26亩的纯室第用地，起拍价12500元/㎡，遭到了十多家房企的重点存眷。最末，中海颠末近50轮“争夺”后，以成交楼面价16000元/㎡，附加12%无偿移交租赁住房面积比例，总价约19.47亿元，拿下该地块。不外，中海 *** 主城之后，并没有博得市场，反而陷进了拉锯战。
是年11月底，新期看地产以楼面地价17100元/㎡，外加17%无偿配建移交统筹住房面积的前提，竞得了槐树店约66亩的纯室第用地，再一次以现实动作证明了该板块的价值。该项目规划有20栋5F叠拼、6栋22/24/30F的板式大平层，1栋31F塔楼（无偿移交统筹住房），又是一个典型的高端改进项目。
从鲁能城起头，“攀成钢-东客站”区域新十年的开展，降生了诸多优良的代表项目。现在，进进“双限地”之后，区域地价和产物又将迎来如何的改变呢？
02
2023年，除前期进市的项目，如中海浣云居、新期看天府锦麟壹品、人居九林语等，另有存货以外，近两年拿地的双限地项目将成为区域的主力赐与。
目前，攀成钢中交鹭喊九章项目已经于往岁尾取证，一批次80套房源进市备受存眷，开盘接近售罄。那个占地约44亩的低密项目，主打上下叠产物和大平层。估量新批次，已经在路上。
（中交鹭喊九章两叠效果图）
据领会，在2022年3月底到4月初的成都首批次集中供地中，中交地产以18900元/㎡的地盘更高限价，竞得成华区攀成钢约44.4亩，容积率仅1.5的纯室第用地。
中交鹭喊九章，位于双成五路和迎晖路交汇处，一街之隔就是滨河壹号院项目，临近沙河、塔子山公园，距万年场地铁站比来约500米。从规划来看，在1.5容积率的地块上，中交地产规划有4栋大平层和14栋叠拼，共262套房源，此中叠拼以上下两叠产物为主，占比近8成。
此前，中交鹭喊九章一批次推出高层4号楼，叠院5-9号楼、11号楼，共计80套房源，高层户型建面约131-143㎡，叠院户型建面约195-293㎡，带拆修总价约381-1185万元/套，目前根本上已经清盘。
中交鹭喊九章做为近年来攀成钢核心地段少了的新盘，首批次快速往化，再次印证了主城价值 *** 的逻辑。
（合信置业滨河壹号院项目）
与中交鹭喊九章一街之隔的滨河壹号院项目，于2022年9月23日初次获得预售答应证，138套洋房和叠拼产物，吸引了246组客户报名，不外截至目前，另有30余套房源在售。
滨河壹号院项目占地约24亩、容积率2.0。合信置业控股公司，于2019年12月底，以1.26万元/㎡的成交楼面地价，外加自持不低于计容贸易总建筑面积50%的前提，摘得项目用地。
（滨河壹号院产物平面图）
材料展现，合信置业成立于2008年，旗下囊括房地产开发、旅游田园综合体开发、设想院、园林景看、拆修、地产销售等地产开发全财产链。目前，旗下拥有30余家公司，年开发体量约200万㎡以上，2018年销售产值约200亿元。
在竞得滨河壹号院项目地块以后，近两年，合信置业还别离在青羊区外金沙、锦江生态获得了两宗小地块，此中占地约33亩的锦江生态带地块，还需建立78%的销售型人才公寓。
在成都会场，合信置业操盘了龙潭板块的上古六合、武侯新城的鼎晟国际以及位于二仙桥占地154亩的纯贸易项目“合信K101”，以及香山半岛、源滩国际社区等室第项目，此外，在西昌、邛崃、峨眉山等地域也有涉猎，譬如邛海湾长岛、南山别墅、峨眉长岛项目。
从销售数据来看，位于攀成钢核心地段的中交鹭喊九章和滨河壹号院，颇受主城客户喜爱，除部门高总价的房源外，应该不愁卖。
03
单价上看，中交鹭喊九章是双限地，更高精拆单价来到了约36767元/㎡；滨河壹号院长短双限地，更高清水单价接近46000元/㎡，系上叠房源。
由此可见，攀成钢的新房单价，正在向二手房单价看齐。数据展现，攀成钢出名豪宅仁恒滨河湾的二手房挂牌均价已经来到了约5万元/㎡，门槛价已经越过了4万元/㎡；伊泰天骄的二手房挂牌价间接约5万元/㎡起步；天誉的二手房挂牌价略低，区间在3.5万元/㎡~4.5万元/㎡之间；德商迎晖天玺的二手房挂牌价也多在4万元/㎡~4.5万元/㎡。
进进2023年，在上述那些在售的次新盘以外，“攀成钢-东客站”还有龙湖和邦泰新拿的地块值得等待，出格是龙湖项目，看能否能实现区域的自我超越。
往年10月26日，2022成都第三批次“双集中”土拍中，龙湖以底价15500元/㎡，摘得成华区跳蹬河南路约47.1327亩，容积率为2.0的室第用地，斥资约9.74亿元。12月13日，四川本土房契邦泰集团，以楼面地价15400元/㎡，拿下成华区槐树店路28号、跳蹬河南路9号、跳蹬河南路9号附5号，保和街道长春社区8组一宗约44亩纯室第宗地，容积率同样为2.0，清水限制价29100元/㎡。
龙湖与邦泰先手进手成华区面积相仿的地块，势必成为最间接的合作敌手。
日前，龙湖集团在成都举行了一场多年不见的浩大发布会，新的项目公开表态。此中，最夺眼的即是成华区和高新区的两个新品系列代表做，龙湖滨江云河颂和龙湖天府云河颂，吸引了龙湖粉丝的重视。
（龙湖滨江云河颂效果图）
本年，龙湖首发了新的高端产物系“云河颂”，此中成都是独一一个公布落地两座云河颂项目标城市。高新区新川项目占地超越百亩，成华区项目约47亩，两个项目皆位于城市核心地段，小我认为高新区项目标量级要高于成华区项目。
不外，做为核心主城的龙湖新项目，龙湖滨江云河颂仍然十分值得等待。据领会，该项目由11栋小高层构成，建面约143-197㎡，包罗约143㎡、约185㎡、197㎡等三个户型，清水限价29100㎡/㎡，估量精拆均价约3.2万元/㎡出头。
龙湖云河颂系列的做品，被其内部称为末极改进系列，在产物打磨上颇下了一些功夫，从户型设想到园林景看，皆做了立异晋级，特殊是高新区项目标泅水池会所等设备，很是花了一些代价。估量，龙湖那两个项目，在产物力上，本年会给本就内圈的成都会场带来一些新的工具。
（建发央玺项目底跃效果图）
回到本文的主题，我们能够看到，除建发央玺外，固然此前那两年“攀成钢-东客站”不温不火，上新的项目也没有到达预期，好比中海浣云居因市场下行等原因，几有些让业界可惜，再好比流量盘雪松雅居乐项目，两大股东之间的恩怨情仇期看不要影响项目标交付，再好比华侨城承受的和信御龙山尾盘，也是低价走量，产物力并没有什么可圈可点之处。
本年，“攀成钢-东客站”实的是不也一样了。既有主城别墅在售，中交鹭喊九章和滨河壹号院，还有建发央玺的底跃产物，以及新期看天府锦麟壹品的大户型产物，同期，可能率即将于上半年开盘的龙湖滨江云河颂将给区域带来一些新的抉择和体验。别的，邦泰的项目，也仍是值得等待，其在东三环外侧的邦泰宽境项目，固然拿地价高，且卖得慢，但是产物仍是不错的。
炫酷少年