【案例索引】
案号：(2021)闽02民末479号
案件名称：上诉人厦门华菲物业治理有限公司(以下简称“华菲物业公司”)与上诉人厦门市海沧区彼岸嘉裕幼儿园(以下简称“彼岸嘉裕幼儿园”)、被上诉人李*、厦门启鹭房地产开发有限公司(以下简称“启鹭房地产公司”)物业办事合同纠纷案
案例来源：北大法宝
【根本案情】
东屿海滨花园室第小区配套幼儿园(至于海沧区××东一里××号)，在东屿海滨花园室第小区红线图范畴内，产权注销面积为3124.46㎡，独立成栋，房屋性量为商品房，用处为幼儿园。启鹭房地产公司系东屿海滨花园室第小区的开发商，2019年1月18日前系东屿海滨花园室第小区配套幼儿园的所有权人。2019年1月18日，东屿海滨花园室第小区配套幼儿园所有权报酬案外人吴**和刘**。
2008年6月23日，启鹭房地产公司(甲方)与华菲物业公司(乙方)签定《前期物业合同》，约定由华菲物业公司为东屿海滨花园供给前期物业治理办事。第一条“物业根本情状”载明：小区内室第、商场、一层店面、幼儿园、地下、其他的面积，此中幼儿园面积为3053㎡；治理期限：自签定之日起至业主委员会成立之日行；第六条载了然“物业办事费用”载明：收费原则为室第1.5元/㎡/月、一层店面1.5元/㎡/月、商场2元/㎡/月、地下车位80元/位/月，公共维修金为室第0.3元/㎡/月、一层店面0.2元/㎡/月、商场0.5元/㎡/月、地下车位5元/位/月，物业办事费按季度交纳，业主或物业利用人应在每季度第一个月的前5天履行交纳义务；……
2008年11月30日，李*做为承租人代表，代表湖里嘉裕幼儿园向启鹭房地产公司承租东屿海滨花园小区内幼儿园，两边签定《房屋租赁合同》，约定：租赁期限：2009年1月1日至2019年1月1日；第五条载明“承租人负责付出租赁房屋的物业治理费等与利用该房屋有关的所有费用”。
彼岸嘉裕幼儿园系东屿海滨花园室第小区配套幼儿园的现实利用人，成立于2010年11月2日，为海沧区教导局主管的民办非企业单元，李*系该幼儿园法定代表人。
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厦门市海沧区开展和变革局于2009年8月24日发出厦海发价【2009】20号文件，载明“华菲物业公司按物业办事合同施行物业办事费，即1.6㎡/月、房屋公共维修金按0.2元/㎡/月收取。”
2017年10月31日，厦门市海沧区东屿海滨花园第一届业主委员会(甲方)(以下简称“东屿花园业委会”)与华菲物业公司(乙方)签定《物业办事合同》，约定由华菲物业公司对东屿海滨花园供给物业治理办事。第一条载明：物业项目包罗高层室第、别墅、贸易、配套公建、地下室及其他、绿化等面积，此中配套公建面积为3053㎡；物业办事期限：2017年11月1日至2022年10月31日行；物业办事内容：负责共用部位、共用设备、公共区域、公共园林景看、公共次序的维修、庇护和治理，代收代缴垃圾处置费、供给特约有偿办事等；第七条“物业办事费”载明收费原则为：“多层室第：X元㎡/月；高层室第1.5元/㎡/月；别墅1.5元㎡/月；配套公建：X元㎡/月；办公楼：X元㎡/月；贸易物业1.5元/㎡/月”；公共维修金原则：高层室第0.2元/㎡/月、贸易物业0.2元/㎡/月；相关费用按月、季或半年收取；……
2019年7月29日，福建九信律师事务所依华菲物业公司拜托，向彼岸嘉裕幼儿园发出律师函【编号：(2019)九民非诉(函)字第7029-10】，催促彼岸嘉裕幼儿园付出挈欠的2009年1月至2019年7月彼岸物业治理费共计3954743.21元，履行期限为收到信件的15日内。彼岸嘉裕幼儿园确认于2019年8月6日收到该律师函。
【次要争议焦点】
华菲物业公司能否根据案涉合同收取物业办事费？
【裁判摘要】
一审法院：
1、……华菲物业公司在签定《前期物业合同》后，为东屿海滨花园小区供给了物业办事。《前期物业合同》未超越诉讼时效范畴的是2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业办事费，被告辩称彼岸嘉裕幼儿园属于民办普惠性幼儿园，依法享受免交物业办事费的鼓舞优待政策，并提交垃圾清运费等缴费凭证的复印件做为证据，但并未提交无需缴纳物业办事费的证明，故一审法院对此不予摘信。 根据现有证据和本案的详细情状，一审法院裁夺彼岸嘉裕幼儿园按每月1元/㎡的原则付出物业办事费。经核算，彼岸嘉裕幼儿园尚欠2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业办事费47075.2元(3124.46㎡×452天÷30天×1元/㎡/月)。彼岸嘉裕幼儿园并不是无故挈欠物业办事费，华菲物业公司主张按月利率3.62‰的原则付出违约金，不予撑持。
2、华菲物业公司与业主委员会签定的《物业办事合同》约定“配套公建面积为3053㎡”、“配套公建：X元㎡/月”的内容。…… 三被告就上述合同条目的阐明，即两边约定幼儿园为配套公建，在收费原则部门约定“配套公建：X元㎡/月”则是明白幼儿园做为配套公建不须缴纳物业办事费，较契合合同阐明的规定。因而，一审法院摘纳三被告对诉争条目的抗辩定见，即《物业办事合同》的条目应阐明为两边约定幼儿园是小区配套公建不须缴纳物业办事费。华菲物业公司据《物业办事合同》主张自2017年11月1日至2020年6月30日的物业办事费欠缺合同根据，依法不予撑持。
二审法院：
本院认为，2008年6月23日，启鹭房地产公司与华菲物业公司签定《前期物业合同》……2017年10月31日，厦门市海沧区东屿海滨花园第一届业主委员会与华菲物业公司签定《东屿海滨花园物业办事合同》…… 从上述两份的物业合同相关条目对物业办事范畴及物业收费原则的约定可见，案涉合同均未就彼岸嘉裕幼儿园的物业费收费原则停止约定。连系启鹭房地产公司提交的《关于东屿海滨花园计划设想的批复》、东屿海滨花园5某-7某楼建立工程规划答应证，以及案件当事人就上述合同条目的阐明，《物业办事合同》的条目应阐明为两边约定幼儿园是小区配套公建不须缴纳物业办事费。 且从案件的相关证据能够证明，案涉房产被分隔在案涉小区之外，构成了一个独立、封锁式的物业，华菲物业公司未能举证证明其为彼岸嘉裕幼儿园供给了响应的物业办事。故案涉物业合同对彼岸嘉裕幼儿园不具有约束力，华菲物业公司据此要求彼岸嘉裕幼儿园向其付出物业办事费欠缺合同和法令根据，本院对其上诉主张不予摘纳。彼岸嘉裕幼儿园的上诉理由成立，本院予以撑持。原审讯决认定事实部门错误，裁夺彼岸嘉裕幼儿园按每月1元/㎡的原则付出物业办事费欠缺合同根据，本院应予纠正。
【案例评析】
笔者曾屡次接到一些小区配套幼儿园和普惠性民办幼儿园关于能否应当缴纳物业办事费的征询，本案例的裁判结论对如许的问题给出了很好的谜底，笔者在研读本案例之后认为，本案例十分值得分享和评析。
本案中，一审法院以彼岸嘉裕幼儿园未提交无需缴纳物业办事费的证明为由，认定彼岸嘉裕幼儿园应当根据《前期物业合同》缴纳2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业办事费。在此认定过程中，一审法院未对华菲物业公司没有现实向彼岸嘉裕幼儿园供给物业办事做出评判和认定。但二审法院的裁判成果撤销了一审法院的判决书，驳回了华菲物业公司要求彼岸嘉裕幼儿园缴纳物业办事费的诉求。二审法院的此项认定次要理由有二：理由一，无论是《前期物业合同》仍是《物业办事合同》均未约定做为小区配套幼儿园的彼岸嘉裕幼儿园缴纳物业办事费的原则；理由二，彼岸嘉裕幼儿园是一个独立、封锁式的物业，华菲物业公司未能举证证明其为彼岸嘉裕幼儿园供给了响应的物业办事。故此，华菲物业公司要求彼岸嘉裕幼儿园向其付出物业办事费欠缺合同和法令根据，天然不该当得到撑持，彼岸嘉裕幼儿园也就不需要向华菲物业公司缴纳物业办事费。二审法院的此项认定结论，不断是笔者关于小区配套幼儿园能否应当缴纳物业办事费的倾向性看点，应该说，该二审讯决对保障小区配套幼儿园权益起到了很好的引导感化。
基于本案例二审法院的认定结论，笔者就小区配套幼儿园能否应当缴纳物业办事费进一步阐发如下：
01
根据《民法典》第九百三十七条及第九百四十二条的相关规定，物业办事人应当为业主供给建筑物及其从属设备的维涵养护、情况卫生和相关次序的治理庇护等物业办事,基于此物业办事，业主应付出物业费。那也就意味着，有了供给物业办事的前提，才会有付出物业费的成果，假设物业办事人并未供给响应的物业办事，就没有权力要求业主付出响应办事费用。
连系详细理论中小区配套幼儿园的现实情状可知，小区配套幼儿园的建立规划决定了幼儿园为独立、封锁式治理的场合，且基于幼儿园做为办学场合的特殊性，有相当大比例的小区配套幼儿园的卫生保洁、园林绿化、维修庇护、治理、保安等物业治理事项都是由园所自聘人员或外聘专业办事机构完成，幼儿园所在小区的物业办事公司并未向园所供给上述物业办事。那么，根据《民法典》第九百三十七条及第九百四十二条的相关规定，物业办事人未向所在小区的配套幼儿园供给物业办事，天然无官僚求其缴纳物业办事费。
02
根据2018年12月1日起施行的《城市栖身区规划设想原则》 GB50180-2018的相关规定，社区的托幼办事属于五分钟生活圈内应当配套建立的生活办事设备的范畴。而且根据《中共中心 国务院关于学前教导深化变革标准开展的若干定见》（2018年11月7日）的规定，小区配套幼儿园应由本地政府统筹安放，办成公办园或拜托办成普惠性民办园。因而，小区配套幼儿园做为社区配套建立的公共办事设备，且基于只能办成公办园或普惠性民办园的现实情状，恰当减免其物业办事费用以减轻其运营和资金压力，也完全契合国度对小区配套幼儿园办成公益普惠教导机构的政策导向。
截行目前，已有《山东省学前教导条例》（2020年1月1日施行）对小区配套幼儿园的物业办事费缴纳问题做出了明白规定，该文件第六十二条第三款规定：“城镇栖身区配套幼儿园免缴物业办事费。”除此之外，还未见其他省市地域对小区配套幼儿园减免物业办事费的问题做出明白规定。笔者对山东省的做法表达附和的同时，也等待更多省市地域能对小区配套幼儿园物业费的减免问题做出详细规定，一方面能够实在处理现实情状中的此类纷争问题，另一方面也能够进一步落实对小区配套幼儿园做为普惠性幼儿园的撑持和鼓舞政策。
【法条链接】
第九百三十七条第一款【物业办事合同定义】物业办事合同是物业办事人在物业办事区域内,为业主供给建筑物及其从属设备的维涵养护、情况卫生和相关次序的治理庇护等物业办事,业主付出物业费的合同。
第九百四十二条 【物业办事人的一般义务】物业办事人应当根据约定和物业的利用性量,妥帖维修、养护、清洁、绿化和运营治理物业办事区域内的业主共有部门,庇护物业办事区域内的根本次序,摘取合理办法庇护业主的人身、财富平安。
对物业办事区域内违背有关治安、环保、消防等法令律例的行为,物业办事人应当及时摘取合理办法制止、向有关行政主管部分陈述并协助处置。
第九百四十四条第三款 【业主付出物业费义务】
物业办事人不得摘取停行供电、供水、供热、供燃气等体例催交物业费。
文源 | 丰乐法苑（2023-02-07）
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