首现0费率！公募REITs合作加剧，当实稳赚不赔？那个现象要重视了

来源：券商中国

二级市场的火爆认购，继续预示着公募REITs的赚钱效应。记者近期跟踪发现，在公募REITs求过于供布景下，很多投资者逐步将重视力前移到了项目标前期建立培育提拔上来（便是Pre-REITs投资时机），以提早规划出场；而且在合作猛烈的REITs承揽发行端，呈现了零费率现象。

展开全文

但需要重视的是，跟着上市项目继续增加，公募REITs二级市场的盈利动能已悄悄呈现下降趋向，高速REITs和室第租赁REITs市场盈利动能趋向下降最为明显。在发行常态化趋向之下，将来差别公募REITs之间的价值分化会越来越明显，传统行业资产类型的租赁型REITs价值在二级市场上面对更大的价值重估风险，那将对投资者的价值揣度才能提出更高要求。

通过Pre-REITs提早锁定投资份额

根据云南云投中裕能源有限公司近日发布的“根底设备基金公募REITs基金治理人选聘项目”成交赐与商公示，项目于2023年3月14日停止了开标、评审。第一候选报酬兴银基金，含税发行阶段（包罗基金治理人财政参谋费及其他中介费用）费率为0.00%，含税存续阶段治理费0.1%/年，含税托管费0.00%/年。第二候选人中信建投基金和第三候选人红塔红土基金，三项费率别离为0.7%、0.18%/年、0.005%/年；0.5%、0.15%/年、0.005%/年。

根据业内阐发，从目前公开市场信息来看，能源类项目存续期基金治理费从0.045‰/年-0.28%/年；基金托管费一般为0.01%。云南云投中裕能源有限公司中标计划中发行费和托管费皆为零的现象仍是初次呈现，但也有可能是费用后置。但无论若何，那一现象或预示着低价获取项目标行为可能会停止深度演化。

与那一现象互为唤应的是，在公募REITs整体求过于供布景下，越来越多的投资者存眷到公募REITs的前融端，便是Pre-REITs投资时机。安然证券研报指出，公募REITs自2021年推出以来截至2023年3月17日，累计发行规模801.18亿元，上市以来指数累计上涨幅度24.60%。而自2022年以来网下机构投资者认购倍数和公家投资者认购倍数上升明显，整体处在“僧多肉少”的形态。在此布景下，良多看好公募REITs市场的投资者，抉择把投融资的存眷点放在项目标前期培育提拔和建立阶段，以提早锁定投资份额，提拔投资收益率。

安然证券指出，我国的Pre-REITs形式包罗间接投资项目公司，以及用私募股权基金、信任方案、资管方案等投资于项目公司股权，此中以私募股权基金为次要产物形式。截至2022岁暮国内根底设备Pre-REITs市场规模超越万亿元。此中，张江高科和光控安石成立私募基金收买张江光大财产园，并通过华安张江光大财产园REIT上市实现资金的胜利退出，华安张江光大REIT是国内实正意义上的Pre-REITs通过公募REITs退出的案例。

单只REITs更大回调幅度到达15.76%

提早卡位就必然能分到一杯羹？在讲求风险收益婚配的本钱市场里，其实不存在稳赚不赔的投资，公募REITs也一样。现实上，良多时候投资者的重视力被REITs项目标火发作行所吸引，对底层资产的投资收益改变欠缺存眷。券商中国记者从相关渠道获取的统计阐发展现，跟着REITs项目继续扩容，差别资产间的收益差别逐步呈现，REITs二级市场的整体盈利动能起头呈现下降趋向。在发行常态化趋向之下，将来差别公募REITs之间的价值分化可能会越来越明显。

详细看，相关统计以截至2022岁暮上市的24单公募REITs为样本，将2021年上市的11单（发行规模364亿元）和2022年上市的13单（发行规模419亿元）分为两组，停止本钱增值率阐发，以揣度REITs市场初期盈利动能及趋向。统计成果展现，2021年度上市的11单REITs本钱累积增值率为15.19%，高于2022年度13单REITs本钱累积增值率3.76%。从上市昔时维度看，2021年度上市11单REITs在2021年的本钱增值率为19.78%，高于2022年度13单REITs在2022年的本钱增值率（3.76%）。而且，2021年度上市11单REITs在2021度本钱增值率19.78%，也大于其在2022年度的本钱增值率-3.83%，即2021年度的本钱增值在2022年呈现回调，单只REITs更大回调幅度到达15.76%。

详细到REITs的资产类型上，该统计指出，以传统资产类型为代表的高速REITs和室第租赁REITs市场盈利动能趋向下降最为明显，且进进价值重构的下行周期。以新经济为代表的财产园REITs和仓储物流REITs市场盈利动能犹存，但进进削弱趋向，资产类型内部各REITs价值呈现价值重估和调整，价值分化趋向明显。以碳中和为代表的新能源和环保REITs，因为规模较小，其市场盈利随REITs市场整体动能削弱而削弱。

该统计进一步总结到，市场盈利快速下降趋向招致REITs本钱价值由“情感价值”转向“内在价值”为驱动的价值增长逻辑。从资产类型来看，财产园和仓储物流的“内在价值”驱动趋向较明显。

公募REITs收益整体味趋于贝塔效应

针对上述现象，有市场阐发人士对记者说到，目前参与REITs项目标大多是机构伶俐钱，那类资金具有较好的资本和信息优势，是公募REITs早期投资过程中的获益者。那个过程公募REITs的赚钱效应较为显著，但不会不断延续下往。“扩容速度越快，市场就会越快进进下一个阶段，投资的风险和收益根本持平，差别资产项目间的收益差别会越来越明显。”

根据相关阐发揣测，当前阶段的公募REITs市场估量继续时间在2年摆布，市场规模鸿沟大约在2000亿元，在那个资产类型相对不敷的阶段，REITs投资的风险较小，赚钱效应明显。但当市场规模到达4000亿元以上时，REITs的资产类型相对丰富，轨制框架及其配套根本确立，投资的风险会有所增加，市场赚钱效应会有所降低。在市场规模打破8000亿元时，公募REITs市场的收益整体味趋于贝塔效应。

上述统计成果指出，在市场盈利快下降、REITs依靠内在价值驱动价值增长形式下，REITs二级市场投资风险显著增加，投资者需要具备REITs价值揣度的才能。此中，传统行业资产类型的租赁型REITs价值在二级市场上面对更大的价值重估风险。

“假设在2023岁尾公募REITs上市项目到达60只，有可能会呈现属于REITs的指数。再往后，就会有基金公司开发跟踪该指数的ETF产物，那很可能是一个开展趋向。”某大型公募内部人士对记者说。

该公募人士认为，公募REITs投资收益趋于平缓那一预期是契合现实的。从底子上说，公募REITs那类投资是盘活基建立施的证券化活动，投资预期所锚定的是现金流分红，而不是如生长股票那样的高收益。在该人士看来，拿来停止证券化的基建立施其实不必然是更优异的资产。一般来说，更好的资产自己就有很好的投资收益，其实不需要专门停止证券化。

证监会数据展现，截至2022年11月底我国产权类REITs对应现金流分拨率均匀为3.67%，特许运营权类REITs对应内部收益率均匀为5.51%。

责编：王昭丞

校对：苏焕文

版权声明

证券时报各平台所有原创内容，未经书面受权，任何单元及小我不得转载。我社保留追查相关行为主体法令责任的权力。