外墙算建筑面积戳中“公摊痛点” “取缔公摊”是大势所趋

3月1日起，住建部发布的强逼性文件《民用建筑通用标准》正式施行，此中关于外墙面层计进建筑面积的规定引起言论热议。

一石激起千层浪，“公摊面积3月1日起增加”、“外墙也算建筑面积”等看点近日时常见诸网端，戳中了广阔购房者的“公摊痛点”，本相事实若何？

新旧建筑面积计算标准确有区别

早在往年8月，国度住建部就曾发布国度原则《民用建筑通用标准》的通知布告（下称“新标准”），编号为GB55031-2022。住建部称，该标准自2023年3月1日起施行，为强逼性工程建立标准，全数条则必需严厉施行，现行工程建立原则中有关规定与新标准纷歧致的，以新标准的规定为准。与此同时，《民用建筑设想同一原则》等旧规中与新标准不符的强逼性条则响应废行。

那么新标准与旧规更大的区别事实是什么？起首来看引起浩荡存眷的3.1.1条，此中称：“建筑面积应按建筑每个天然层楼（地）面处外围护构造外外表所围空间的程度投影面积计算。”

部门人士阐发此条目时称，以前外墙程度投影面积不被算进建筑面积，以后则将算进，因而会大大增加公摊面积。

第一财经查阅住建部网站，找到2013年12月住建部发布的《建筑工程建筑面积计算标准》的通知布告，在新标准出台之前，那就是国度原则的房屋建筑面积测算标准，此中称：建筑物的建筑面积应按天然层外墙构造外围程度面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温素材的程度截面积计算，并计进天然层建筑面积；以幕墙做为庇护构造的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

此外，2013版《建筑工程建筑面积计算标准》还明白指出，一些项目不该计算建筑面积，包罗勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、粉饰面、镶贴块料面层、粉饰性幕墙等。

通过比照能够看出，旧标准并不是完全不计算外墙程度投影面积，但计算的仅是外墙构造外围程度面积之和，包罗保温层，且不把墙面抹灰、粉饰面、粉饰性幕墙算进。

而新标准则将外围护构造外外表所围空间的程度投影面积全数算进。根据住建部网站的名词阐明，围护构造指围合构成物理封锁建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。那意味着外墙面抹灰、粉饰面、粉饰性幕墙等程度投影面积都需要算进建筑面积。

除了近日起头正式施行的《民用建筑通用标准》，往年11月，住建部还就新的《建筑工程建筑面积计算原则（收罗定见稿）》公开收罗定见，那份原则对2013年版本的《建筑工程建筑面积计算标准》停止了修订，此中关于建筑面积计算的表述与最新的《民用建筑通用标准》连结了一致，即“建筑工程建筑面积应按各天然层楼面或空中处围护构造外外表的程度面积之和计算”。

由此可见，住建部已在两份新规中同一表述，同一启用新的建筑面积计算标准。

“新标准次要增加的是外墙最外面那一层的程度投影面积，如今购房者都比力清晰，外墙的素材有实石漆、干挂石材、干挂铝板等等，一般来说刚需楼盘多用涂料，好比实石漆，它的厚度较薄，那么新标准产生的影响很小。而豪宅产物一般利用幕墙，好比干挂石材，那么外墙程度投影面积会多很多。”华东某房其一名工程人员对记者表达。

有建筑设想从业者测算，一般来说，实石漆墙面厚度在18~20毫米，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。而假设是幕墙外立面，厚度在200毫米摆布，同样是10万平方米小区，建筑面积大约增加3000平方米，假设该楼盘为豪宅小区，户均面积加大，总计有500户，则每户多测算出6平方米。

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购房最末房款几暂不受影响

关于广阔购房者来说，面临复杂的术语改变，他们更关心本身买房时公摊面积会否增加、能否需要多花钱，以及房产证上的产权面积能否会改动。

现实上，住建部公布的《民用建筑通用标准》次要是针对建筑设想和工程的原则化规定，而购房人房产证上的面积以及现实买房要花几钱，其次要根据则是房产测绘部分出具的测绘陈述。

目前，各地相关部分会根据天然资本部发布的《房产丈量标准》（GB／T17996.1—2000）等文件来造定测绘根据，正因为测算原则不同一等因素，购房者在买房时经常碰着如许的情状：楼盘预售时开发商给出的建筑面积，与收楼时测绘部分现实测算的建筑面积有必然误差，当误差在正负3%以内时，以测绘现实面积结算，多退少补，误差超越3%，买房人有权退房。

所以假设本地的房产测绘原则没有变，则不影响购房人最末付出的房款。第一财经查阅多地房屋建筑面积测算标准发现，各地在测算时原则也有细微的差别。

好比，根据上海市房屋治理局2022年印发的《上海市房产面积测算标准》：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围程度投影面积；建筑面积按围护构造外围计算，包罗围护构造面上的粉刷层、粘贴的墙砖层及粘贴的保温层；玻璃幕墙、金属幕墙以及其他素材幕墙等做为房屋外墙的，按其程度外围计算建筑面积。那与近期起头施行的《民用建筑通用标准》中的规定根本相符。

而根据湖南省人民政府网站上公布的2020年版《湖南省房产面积测算规则》，房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围程度投影面积之和；但是，凸起房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、粉饰性的幕墙、垛、勒脚则不计进建筑面积的范畴。

总体来说，住建部施行的新标准与各地正在施行的房产面积测绘标准相差其实不多，因为该原则是建筑标准，而不是测绘标准，在测绘标准未变的情状下，不会现实增加公摊面积。因而，近日住建部对媒体回应，《民用建筑通用标准》会增加公摊面积的说法是误读。

不外，将来各地修改房屋测绘标准时，有可能会参考住建部的《民用建筑通用标准》，进一步影响若何，目前还不确定。

“公摊之痛”触动购房者灵敏神经

《民用建筑通用标准》激起浩荡的讨论热度，还从侧面反映出中国楼市的“公摊之痛”。公摊面积“看不见、摸不着”，没有哪一户业主可以清晰丈量出自家房子的公摊面积，各地丈量原则也各不不异。跟着房价的上升，公摊面积消耗着购房者大量的资金。

近十几年来，有关“取缔公摊”的唤声越来越高，早在2011年两会期间，就有全国人大代表定见取缔商品房预售造和公摊面积，与国际接轨。2019年，住建部官网发布了一份全文3.1万字的《室第项目标准（收罗定见稿）》，此中第二部门2.4.6条指出：“室第建筑应以套内利用面积停止交易。”那是住建部初次提出房屋应由套内面积来停止交易。2021年5月，山东省住建厅要求开发商在与购房者签定商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积及部位都在合同中明白标注。

2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取缔公摊面积”的提案，2022年，全国政协委员洪洋也提案定见取缔商品房公摊面积。

中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等形式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊形式。从2013年起，香港的新房销售必需根据适用面积标注，不然将被罚款100万至500万港元、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家供给以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份材料。从国际体味来看，“取缔公摊”也已经是大势所趋。