但凡涉及买房的话题，城市挑动着群众的情感。
进进3月以来，与“公摊面积”相关的词条屡上热搜。继“定见取缔买房公摊面积”被热议之后，3月9日，“女子购74平米房仅得40平米”的新闻，霸屏热搜榜单。
据媒体报导，那名女子购置了一套74平方米的房子，过后，她才发现套内面积仅有40平方米，其余34平方米被开发商告知是公摊面积。据该女子讲述，其时她签完合同焦急回家，就没有及时丈量房屋套内面积，但没想到会差那么多。
不只那名女子情感冲动，就连网友也替她喊不服：“怎么一公摊，把房子将近一半都摊出往了？”
买房有公摊面积，在我国由来已久。中国“房地产之父”、前中房集团董事长孟晓苏，曾在一档节目中阐述过他的看点。“那个最早是从昔时我们中房起头的，为什么要那么做呢？”
“因为让老苍生根据建筑面积买房，它显得数多，面积大，随便让老苍生产生称心感，幸福感，所以我们就不断沿用了下来。建筑面积和利用面积差了几，差了30%摆布，公摊面积就是那么来的。”孟晓苏说。
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▲（图源/视觉中国）
孟晓苏关于“公摊”的一家之言，在其时也是引起轩然大波。那些年，关于“取缔公摊面积”，话题讨论度始末有增无减。群众之所以非分特别存眷公摊面积，究其原因，是那实在关系到了购房者的现实利益，也成了我国楼市积怨已久的“痛点”。
带壳的榴莲有刺
买房就比如买榴莲，那是一个形象的比方。
榴莲除了肉还有皮，还有皮肉之间白色的膜。假设将榴莲比做房子，白色的膜代表房子的墙、粉饰之类的工具。膜跟肉加在一路，就是房子的套内面积，那榴莲的皮，就代表公摊面积。
榴莲的皮加上膜，再加上榴莲的肉，就相当于房子的建筑面积。那一切看起来似乎刚刚好，但偏偏阿谁皮，也就是“公摊面积”阿谁壳，是带刺的。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊面积比例凡是在18%~25%之间 ；在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊面积比例凡是在18%~22%之间；在有电梯的塔式高层建筑中，公摊面积比例凡是在20%~30%之间。
也就是说，你花200万元买的房子里，至少有35万元到60万元买的是公摊。买了100平方米的房子，到手只要约70平方米。那让购房者心中有了一根刺，“我只想买80平方米，但你非要让我多花20多平方米的钱，那20平方米我又住不了。单价却是一视同仁啊！”
更有一栋房子的公摊面积比例，以至远高于30%。3月9日上热搜的“女子购74平米房仅得40平米”新闻中，仆人公郑密斯买的房子，公摊面积就到达46%。“她买的房子，是下边乡镇的新民居，不是霸州市区的。”河北霸州资深地产人王峰告诉「市界」。
所谓新民居，是指为了包管耕空中积，节约用地，改进农村宅基地急缺，改进农人生活情况设立的农村室第生活区项目。“像如许46%的公摊面积，在霸州其实不常见。一般霸州房子公摊面积在20%摆布，24%~26%之间的公摊算大的。”王峰说。
间隔霸州只要90多公里的天津，超高的公摊面积也不普及。“我接触的回迁房公摊相对较大，差不多占32%摆布，新房普及公摊面积都在28%摆布。”天津房产中介李卓阳告诉「市界」，回迁房的面积一般都不大，户数多，公摊面积相对会增加。
北京的情状大同小异。本地有房产中介告诉「市界」，“北京一般电梯房的得房率是73%~76%。我接触最极端的情状，得房率是63%，也就是公摊面积到达37%。”
那其实不意味着市道上没有公摊面积畸高的房子。除登上热搜的郑密斯买到了如许的房子外，2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数为52%；2017年，南京某商住公寓一些户型的公摊系数开展到58%。
2022年8月，据《法治日报》报导，山东省青岛市一位市民购置的110平方米的房子，到手却发现套内面积只要60多平方米；购房时销售人员口头许诺的31%公摊面积，收房时却酿成了46%。
常常看到那些新闻，购房人用洪荒之力吐槽，“我认为100平米的小家足够拆下我的梦想，收房一看，只能拆一半”“攒了半辈子钱就想换个大house养老，150平方米你跟我说套内105平方米，算完账我差点提早咽气”。
虽然那些话带着些赌气，但反映出的问题不能不无视：为何有的公摊面积，会超出如斯之多？
所谓公摊面积，包罗楼道、电梯、公共门厅，以至还有地下室、设备间、花园值班保镳室、物业治理用房等等。影响公摊面积的因素较多，次要有户型、套内面积、公共设备、建筑规模等。
一般情状下，统一栋楼里，户型差别，公摊面积差别，点式楼和板式楼差别；房屋面积越大，公摊面积越大；公共设备、走廊越多，公摊面积越大。
“房子的管线综合，包罗一些水井、管道井、电井等，位置摆欠好、做欠好，其实也会影响公摊。它仍是需要必然的设想要乞降功力。”某出名房企治理人士卢枫告诉「市界」。
▲（图源/视觉中国）
在现行建筑面积计价轨制下，房企的一些“独家阐明权”，也是高公摊面积的推手之一。若有些开发商跟测绘公司一路，将小区绿化带、以及售楼处等也算在公摊面积里了。
不外，一名出名房企工程人士告诉「市界」，“地产黄金期，房企或许会在公摊上搞工作，但如今房子能卖出往就不错了，都拼的是产物力，没人往顾虑那点公摊了。”
买房更贵了吗？
“公摊”的概念降生于20世纪60年代的香港，并于1995年引进内地。虽然昔时公摊被引进，但其并不是商品房独一的计价体例。
2001年，建立部明白规定了能够抉择三种计价体例：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。但是，国内开发商却不约而同地抉择了“套内建筑面积 + 公摊”的形式。那是为何？
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉「市界」：“包罗公摊面积的建筑面积，更能明白告知购房者，开发商为其供给了哪些配套空间。如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班保镳室以及治理用房等等。”
“公摊面积也要写进购房合同，让购房者晓得公摊面积都包罗什么内容，提醒开发商供给响应配套办事。从那个角度也能够理解为对开发商配套建立的要求。”赵秀池说，好比一些老旧的公房，当初是以利用面积计算的，在出卖时会折算为包罗公摊面积的建筑面积。北京一般是按1.333倍折算的。
但后来，在现实生活中，公摊面积渐渐成了一些开发商的大箩筐，什么工具都能往里拆，渐渐成了一笔糊涂账。对购置期房的业主来说，开发商告知的得房率都只是一个预估的数字，现实还要以交付后为准，如许一来，买新房酿成了“拆盲盒”。
李清和家人就是不幸拆中两套回迁房盲盒：145平方米的大户型，套内面积不到100平方米。大户型的储躲室，再加上96.5平方米小户型的储躲室，有99.7平方米。“单价是廉价，但房子要全款买，储躲室就让你多出一套房子的钱。”李清告诉「市界」。
另一方面，公摊区域属于全体业主所有，物业利用应予以缴纳租金，但收益权却被很多开发商躲避了。“说好的小区是我家，奉献靠各人，交钱我是第一个，回头小区的告白收进，怎就独独想不起我呢？”有网友吐槽。
与公摊有积怨的购房人其实不在少数，他们纷繁举起“反公摊”的大旗。也因而，重庆成为第一个食螃蟹的处所。2002年，重庆市以律例的形式明白要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积为计价根据。2011年，重庆市又对那一政策停止了完美。
2007年，广州曾在全国初次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取缔了现有房产证上的“公摊面积”。目前，广州实行按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨造”的做法。
香港则是彻底告别了公摊时代。2013年，因为香港开发商过于灌水，引得购房者结合提议。香港发布了室第物业新规，彻底取缔公摊面积。虽然重庆、广州等城市先行一步，但内地绝大大都城市，还在将“公摊面积”计进房间。
那些年，关于取缔公摊，业内有很多讨论声。2021年、2022年两会期间，就别离有全国人大代表定见取缔公摊面积，让老苍生大白付费，安心购房。
公摊面积假设取缔，对各方的影响是各别的。对购房人来看，那是一件功德，买的房子是几平方米，就是几平方米。
对房企而言，“计价体例变了。给下流企业停止结算，或者停止成本核算时，各人不断用的是建筑面积的口径。假设酿成套内面积的话，要停止一个口径的改变。”卢枫告「市界」。
羊毛出在羊身上。最间接的影响，是房子单价的上涨。那就是榴莲壳和榴莲肉的关系，整个卖就廉价，单买肉必定贵。在赵秀池看来，房子的总价不会变。“公摊面积是客看存在的，即便以不含公摊的利用面积计量，公摊面积也是会纳进住房总价的。开发商不会因为计量单元的改动而少收费。”
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不外，假设从建筑面积变成套内面积，开发商没办法做一些“文章”了。此中的逻辑在于，“站在销售的角度来看，开发商会有一些赠予面积的灰色空间，如楼梯间等公共区间的活动，取缔公摊后，那些也不复存在了。而且，开发商将利用率做到极致的热情也会削弱。”卢枫说。
公摊面积期待破题
据领会，欧美国度是根据现实利用面积计算，他们凡是是如许做的：买卖两边先确定建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台等都清晰地标出位置和面积，建筑商必需按图施工，如利用面积有出进会遭到监管部分严惩。
而香港的“往公摊之路”，则是以豁免部门地价的体例，鼓舞开发商建立公用设备，且那些公用的建筑设备，必需以通明的形式闪现在买家面前，不然将面对巨额惩罚。
虽然欧美和香港取缔公摊的做法，对中国内地具有借鉴意义，但从种种迹象来看，内地取缔公摊面积目前有点难。
进户大堂、电梯井等公共空间，在物理上不成能取缔，正如一些网友所说，“没有公摊面积，那就没电梯、楼梯、走廊，业主连家都回不了”“假设业主不公摊面积，那业主每次回家可能都得给路费、电梯费，小区花园可能也被开发商出租做菜市场了”。
还有购房者担忧，房价不计公摊是在大动开发商的“奶酪”，它们对公摊部门的重视水平就会下降，小区情况、房屋整体建立量量也可能受影响。那些问题不能不无视。
从目前来看，住房面积的计量有三种体例，包罗公摊的建筑面积，不包罗公摊的利用面积和栖身面积。栖身面积最小，利用面积次之，建筑面积更大。一般三者之间会有一个换算公式。
“但因为楼盘的高度差别、操行差别、公摊面积的几、换算系数也纷歧致。固然三种计量体例计算面积公式纷歧样，但公摊面积确实是存在的，没有外墙的公摊，无法遮风挡雨；没有楼梯的公摊，也是无法上楼的。”赵秀池认为。
而且，自从停行福利分房后，房本上的住房面积，不断是包罗公摊面积的建筑面积，物业费、热气费、维修基金等，也都是按包罗公摊面积的建筑面积计量的。
所以，取缔公摊面积，其难度还在于，“过往住房面积的计量体例要改动，响应的以住房面积为单元计量的物业、热气、房价等收费原则也会改动，以至需要从头造定。”赵秀池说。
重庆也并没有完全取缔公摊面积。其主城区大大都新房销售，是按套内面积计价，但也有区县是按建筑面积销售。以套内面积计价的，合同上套内、建面都要计算。
“现实操做中，良多楼盘也仍是会把套内面积价格和建筑面积价格都写明，用建筑面积计价确实有利于与全国停止比力和统计。”一名重庆地产人士告诉「市界」。
更重要的一点是，全都城摘取按建筑面积售卖的那些年，政府造定了良多与建筑面积挂钩的规则。如建立部造定建筑面积计算和分摊规则、物价部分按建筑面积核算房屋单价、产权证仍是根据建筑面积来造造等。
假设要取缔公摊面积，意味着那些规则都要全数从头批改。那显然是一个困难而漫长的过程。
不外，在没有取缔公摊面积的日子里，除了需要时拿起法令兵器庇护本身的权益外，购房者也仍是有办法辨认得房率的。
“开发商在售楼处，必需公开房屋面积揣测陈述（期房），或实测陈述（现房）的，能够从那个陈述中查出要购置房屋的相关面积数据，拿建筑面积减往套内的建筑面积再除以建筑面积，就能够算出公摊比例。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉「市界」。
巧合的是，在2023年3月1日起头施行的强逼性文件《民用建筑通用标准》里，此中最重要的一条修改就是：外墙面层计进建筑面积。虽然那条被外界一度解读成“公摊面积增加了”，但那很快就被住建部辟谣。
在一名资深建筑人士看来，此次修改测绘体例，刚好是取缔公摊面积必需要走的一步。
无论若何，对苦公摊久矣的购房者来说，那总算有一点点安抚了。
（文中卢枫、李清为化名。）
做者 | 陶婷
编纂 | 田晏林