立即评｜“外墙计进建筑面积”引争议，公摊之痛何时休？

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3月1日，住建部发布的《民用建筑通用标准》（以下简称《标准》）正式施行。根据《标准》3.1.1条，建筑面积应按建筑每个天然层楼（地）面处外围护构造外外表所围空间的程度投影面积计算。也就是说，不行外围建筑墙体，包罗外墙面抹灰，粉饰面、粉饰性幕墙等外墙围护都要计进建筑面积。良多网友认为，新规施行后，房屋建筑面积（由公摊面积和套内面积构成）会比旧规施行期间增加，从而招致以统一价位购置的房子公摊面积增加，购房者得房率降低。

还有建筑设想从业者停止过测算，一般来说，目前楼市支流产物的外墙面层厚度在20毫米摆布。假设在一个总建筑面积为10万平方米的小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。

虽说单看面积其实不算多大，但考虑到现在动辄上万的房价，公摊也是一笔很多的收入。那么，《民用建筑通用标准》的施行关于房屋公摊到底有何影响？公摊面积应该若何计算？当将“公摊”概念传进内地的香港已经取缔公摊形式后，内地的公摊规定在将来也会被废除吗？

新规会不会增加公摊面积？

新规施行后会增加公摊面积、对购房者的购房成本产生影响吗？谜底是不会。

在“外墙面层计进建筑面积”登上热搜引发争议后不久，住建部对媒体回应，《民用建筑通用标准》会增加公摊面积的说法是误读。

事实上，那项新规次要针对的是建筑设想和工程的原则化规定。至于购房人房产证上的建筑面积以及购房成本大小，要根据房产测绘部分出具的测绘陈述来权衡。所谓的测绘陈述，是根据各地发布的《房产面积测算标准》出具的，而不是《民用建筑通用标准》。

目前国内各地的《房产面积测算标准》其实不同一，区别次要在于镶贴块料面层、粉饰性的幕墙、垛、勒脚等能否计进建筑面积。因而，3月1日正式施行的《民用建筑通用标准》其实不会影响到公摊面积的增减，也不会影响到各人的购房成本问题。

退一步讲，假设将来有购房者所在地的《房产面积测算标准》调整为与《民用建筑通用标准》连结一致，也无需过分恐慌。因为从现实情状来看，通俗室第的主体外墙面一般不会有太多的粉饰拆修，厚度不大，因而影响较小；不外关于粉饰拆修较多的贸易楼来说，它们一般会摘用较多粉饰性幕墙，因而一旦外墙面层计进建筑面积，那额外增加的建筑面积会很多，影响也比力大。

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有专家认为，新规的施行其实是鼓舞开发商不利用玻璃幕墙那种高耗能、光污染大的建材。别的从建筑全生命周期治理角度来说，假设外墙计进房屋面积的话，那么业主购房成本增加，开发商对那部门的投进也会增加，有利于提拔房屋的生命量量。

“公摊”的坑要若何填？

回忆那场围绕新规引发的言论，不难发现公家讨论的焦点都在公摊面积上。有网友以至写了段子调侃“买房第一年80平；买房第二年81平，因为外墙算进了公摊；买房第三年100平，因为绿化算进了公摊；买房第三年130平，因为地下车库算进了公摊；买房第四年250平，因为周边马路也算进了公摊……”还有人提出量疑“为何房子面积不按套内面积算，代价都叠加在能利用的面积上多曲看”。能够看出，一项“外墙面层计进建筑面积”的新规变更之所以让言论喧哗，无外乎全国苦“公摊”久矣。

所谓公摊，指的是公摊建筑面积，即由整栋楼的产权人配合分摊所有的整栋楼公用部门的建筑面积，包罗电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班保镳室等，以及为整幢办事公共用房和治理用房的建筑面积，以程度投影面积计算。

公摊那一概念最早由香港传进内地，后颠末国度1995年出台《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年造定的《商品房销售治理办法》被明白规定下来。颠末二十多年的理论，公摊逐步表露出越来越多的问题。

起首，公摊面积的计算成为业主与开发商最常发作纠纷的处所。因为目前公摊面积多大是由开发商把控的，各地没有同一原则和标准，无论用什么体例来计算房价，公摊面积对购房者来说都是一笔糊涂账。而在商品房预售造下，公摊面积的不通明会让消费者的购房体验酿成了“开盲盒”，得房率是多是少全凭命运。

其次，房地产商往往操纵公摊面积为东西误导和哄骗消费者。相关于鼓吹时许诺的“建筑面积”，到了收房时现实得房面积缩水近一半。就在3月9日，一则“业主购74平房屋套内仅40平”的新闻上了微博热搜。河北衡水一位购房者在收房时发现，所购置房屋的现实面积与合同中的建筑面积相差近半，因而要求退还房款，但房地产商却以公摊面积为由回绝退款。此类案例俯拾皆是，能够说在目前的高额房价下，公摊面积成为了开发商最常用的“面积陷阱”。

最初，公摊面积还可能衍生出一系列不合理收费现象，好比取热费、物业费都是根据公摊后的面积收费，长年累月算下来是一笔不小的费用。但在大多时候，开放商们往往只把公摊面积数据和物业费用分摊给了业主，而公摊面积所产生的收益（泊车位、电梯告白、小区超市、会所等）却不见所踪。

在种种公摊“摊不大白”的糊涂账下，近些年社会上唤吁“取缔公摊面积”的声音越来越多。值得重视的是，将公摊传进内地的香港早在2013年就废除了公摊形式，之后香港的新房销售都根据适用面积计算，若有违者将被罚款100万元—500万港元，判处3—7年监禁，存量房售卖时卖家也必需供给以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份材料。

内地的公摊形式能否也应该被裁减了呢？在笔者看来，固然公摊形式有很多问题，但贸然取缔公摊形式也不成操之过急，假设取缔公摊面积，房价只按适用面计算，那开发商很可能会抉择设想标准的更低共有建筑面积原则停止开发，楼盘的操行和根底设备完美水平无法得到包管，而削减的公摊面积还可能以房屋溢价的体例表现出来。

目前来看，可先从三方面改进，一是让公摊面积的计算标准通明，由主管部分同一约束商品房公摊面积比例和测算体例，并以第三方身份核准公摊面积，及时准确向购房者公开；二是强逼开发商在商品房买卖合同中，对公摊面积和套内面积范畴加以阐明，确保购房人的知情权，厘清两边权责；三是既然住户为公摊面积付了费用，那么关于泊车位、电梯告白等公摊面积带来的收益，也应该公开化，并提取必然比例用于小区建立。总的来说，公家唤吁取缔“公摊面积”，素质是期看房价的计算体例通明标准，“所见即所得”，才气让各人买得安心，住得放心。（本文首发于钛媒体APP，仅代表小我看点，与平台无关）