三四线城市研究 | 大湾区甚至苏北三四线集体回热，常州缘何缺位？
导语
当前常州市场整体购置力继续分化，刚需消逝、改进独木难撑，政策提抖擞用有限，后市回热不容乐看。
◎文 /杨科伟、俞倩倩
2023年春节之后，整体房地产市场延续点状苏醒行情，2月百城新房成交同环比涨幅均在5成以上，核心三绺线根本都进进“狂飙”形式，环比涨幅超8成的触目皆是。那此中常州则显得不温不火，无论重新房成交、项目往化，整体苏醒水平均不及预期，事实症结安在？当前楼市又有哪些典型特征呢？
01
粤港澳、长三角大都头部三团线成交环比翻番
常州累计仅持平往年
长三角、粤港澳大湾区做为全国楼市晴雨表，往往对行情回热感知最为明显。纵看长三角、粤港澳大湾区头部三条座城市市场苏醒情状， 粤港澳大湾区表示明显好于长三个城市，惠州、江门、东莞、肇庆、佛山等2月成交环比均在80%以上，大都城市累计同比也已回正。而长三个城市中，徐州、温州、镇江表示较为凸起，涨幅显著。相较而言，常州固然同环比涨幅均在5成摆布，但是累计成交根本持平往年，整体市场略显不温不火。
从微看项目往化程度来看，我们将常州、徐州、无锡、东莞、珠海、佛山停止横向比照，徐州凭仗万科东吾改进盘热销，往化率爬升至44%居首。而无锡当前大都项目以平销为主，仅有2个项目有公开开盘动做，往化率虽仅为20%，但是以平销项目认购情状来看，市场也确实有回热迹象：上城壹号及建发静学和喊项目因庇护年前优惠，分销佣金上涨，认购量纷繁打破百套；而中信泰富玖著项目推出叠墅产物遭到改进客户喜爱，本月销售105套，位列区域首位。佛山、珠海、东莞也存在差别水平的热度上升，往化率持稳在2成摆布；而常州整体往化率排名居末，仅为14%，整体市场尚属筑底阶段。
02
常州新房成交尚属低位、库存仍近23个月
项目往化、来访、认购上升亦不显著
固然2月常州出台了降低首套房利率至3.8%，常十条等利好政策，但是整体市场苏醒成色不及预期：据CRIC监测数据，2月新房市场赐与量仅为16万平方米，环比小幅上扬12%，成交28万平方米，同环比涨幅5成摆布，与过往三年月成交均值比照，好于2022年但显著不及2021年，整体成交均价因新北、武进成交占比上升而闪现出构造性下滑，降至15466元/平方米。比照无锡、佛山、温州、中山、东莞等2月成交环比近乎翻番、成交敏捷回温的城市而言，另有明显差距。
从2021年以来常州商品室第狭义库存量和往化周期来看，根本闪现出颠簸上行走势，出格是2021年下半年跟着全国地产行情急速转冷，常州狭义库存量稳步攀升，至2023年2月末到达了555万平方米，往化周期高位持稳在22.9个月。
从微看项目往化来看，2月常州主城区房企的推盘意愿提拔，共5个项目开盘推出707套房源，环比上涨233%；而整体2月往化率却仅为14%，较1月下降5个百分点，仍处低位。
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从整体来访认购情状来看，也闪现出“看得多买的少”，购房者看看情感深挚，2023年2月常州主城区各项目来访量较上月均所提拔，单盘来访组数在50组以上，认购方面低位踌躇且分化加剧，热销项目月往化50套以上，滞销项目以至0成交，客户来访转化率根本在8%-10%颠簸，暂无明显提拔。
03
常十套办法相对常规
仅依靠降低首套利率提抖擞用有限
事实上，近期常州利好政策可谓频频，先是2月22日， 出台“常十条”鞭策房地产市场安康开展，次要内容为： 鼎力撑持多孩家庭购房（方案进步多孩家庭初次住房公积金贷款额度，在家庭现实可贷额度的根底上，二该家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元） 、 完美人才贷款政策（常州引进的高条理人才可参照青年人才购房帮助前提享受住房公积金贷款优惠政策，即博士更高贷款额度120万元、35周岁以下硕士更高贷款额度100万元。且那一政策受寡将从企业人员扩展到学校、病院等单元人员） ，扩展公积金贷款撑持范畴、 取缔新建商品住房2年的限售期限、引导房地产开发企业开发建立高操行室第，优化商品房价格存案机造，积极引导企业合理订价等。然后24日跟从江苏省号召， 下调首套房房贷利率至3.8%。
整体来看，常州此轮利好政策出台，手法相对常规，形式大于本色，次要在于重塑房地产自信心，低利率或将带动部门看看形态下的购房者加速出场，而关于多孩、人才的鼓励政策现实上对当前低迷的常州楼市而言仅仅算是“无济于事”，关于市场的提抖擞用相对有限。
04
新房市场刚需消逝改进独木难撑热度
整体后市回热预期将不容乐看
细究新房市场成交构造，我们不难发现常州市场苏醒不及预期的症结所在，与其他城市刚需刚改驱动短期市场热度有所差别， 常州的新房市场根本进进了全面改进时代，当前市场热度次要依托改进支持，刚需客群正逐渐被倒逼至二手房市场。
起首，从2023年2月常州市区成交面积TOP10项目中，有6个项目成交均价超2万，7个项目套均总价超250万，6个项目套均面积超130㎡，能够看出2月市区新房市场整体以改进需求为主，那与目前常州新房市场闪现的改进需求占主导相契合。
其次，从2023年2月重点项目开盘情状来看，改进盘也闪现“一骑绝尘”：2月市区共5个项目开盘，此中位于钟楼区清潭路板块的中建国贤府项目开盘往化率更高，达47%，次要源于改进盘的产物定位，主打低密精拆洋房社区和优良配套及品牌加持，外加套总价根本在300-400万摆布，性价比力高，因而获得了改进客群喜爱，其余项目开盘往化率均在10%摆布。
最初，从项目来访情状来看，改进盘人气也明显好于刚需项目，据CRIC调研，2月来访量超200组客户的6个项目中除中海·桂语江南之外，余下项目售价均在2万元/平以上，整体高端改进购房需求仍是比力活泼的，不外从客户转化率层面，大都项目仍低于10%，能够看到常州市场供需两边的自信心及预期有小幅上升但仍显不敷。
而从二手房市场来看，整体苏醒水平明显强于新房，从整体成交构造来看， 面积适中（90-120平摆布）、总价可控（150万以内）的刚需刚改户型更随便遭到购房者喜爱，那也侧面反映出跟着房价不竭攀升，刚需客群正逐渐退出新房市场。
综上 ， 能够看到，当前常州市场回温不及预期次要源于 整体购置力的继续分化，改进与刚需“断档”：新房市场次要依托改进来支持短期市场热度，刚需客群因购置力降级，不能不被倒逼至二手房市场，进而抉择小面积、低总价房源。
事实上， 若没有较大的刚需基数做为支持，无论是回热水平仍是继续性都将大打折扣，新房市场刚需的淡出也侧面反映出实体经济低迷对楼市的负面影响：一方面常州生齿虹吸效应削弱，2022年常州常住生齿仅为536.6万人，常住户籍生齿比不敷1，另一方面常州居民收进增长明显放缓，据2022年统计公报展现，常州城镇常住居民人均可收配收进为68578元，仅增长4.2%。
而没有刚需的新房市场无疑会成为“无本之木、无源之水”，刚需根底不稳也会为后期新房成交增长埋下了隐患， 若短期内没有愈加利好的提拔居民购置力的政策出台，那么整体常州的后市成交预期也将不容乐看。
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