香港投资人吴华江因看好粤港澳大湾区的合成开展,在广州投资了一处青年立异基地,为香港及国际创业青年供给财产基地和平台。本次测评的项目,就是与青创基地园区位于统一栋物业的配套酒店:丽柏酒店·广州火车站店,也是丽柏酒店在华南区域的旗舰项目之一。
吴华江本来方案青创中心与酒店一齐筹备、投进利用,但两地人员往来因疫情原因受阻,青创中心的项目暂缓推进,酒店先行一步投进营业。
丽柏酒店·广州火车站店外立面
项目名称 |丽柏酒店·广州火车站店投资人 |吴华江
项目布景
一、投资人布景
本期项目测评摘访的投资人吴华江,是香港艺麟集团主席兼中国香港广东社团总会常务副主席。香港艺麟集团,是一家运营多年的贸易公司;中国香港广东社团总会,则是一个努力于连合香港粤籍各界人士、鞭策中国香港与内地特殊是广东省交换协做的社团。
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据悉,该社团成立13年来,积极促进内地与香港文化、教导、商贸等方面的交往协做,撑持两地社会公益及慈悲事业。
近年来,中国香港地域社会经济开展碰着必然瓶颈,大湾区内地九市开展势头强劲,有前提在科技立异、“再工业化”等范畴承接香港的财产和人才。受社会责任心驱动,社团推出多项活动企划,鼓舞港人前去内地出格是大湾区开展,并对青年群体供给本色搀扶帮助,让香港青年对前途愈加有期看、有自信心,且有更多元的就业抉择。
为此,吴华江盘下广州一处天文位置优胜、周边交通便当的老物业,方案将其打造为粤港澳及国际青年的立异工厂——通过为创业青年供给财产基地和平台,加强两地经济交换协做。
为了给青创企业的商务出行供给住宿配套,他一并在统一栋物业投资了一家酒店,起头测验考试本身从未涉足过的酒店投资版块。
二、项目位置物业位于广州市老城区越秀区的优良商圈“流花商圈”,间隔广州火车站步行仅需1-2分钟,是广州地铁2号线、5号线、3号线的直达枢纽站点,四周有多个大学、病院、会议基地,以及一系列大型购物聚集地,能为酒店带来丰富的学生、陪护家属、商务差旅等多品种型的客源。
总而言之,物业位置优胜,四周人流量很大,是一处不成多得的优良物业。
但商圈四周有28家酒店,合作较为猛烈。此处物业之前也是一家老酒店,因拆修老旧,运营困难,被挤出了市场舞台。因而,只要优良的酒店产物,才气在合作中突围。
三、抉择品牌的过程
在此之前,吴华江从未投资过酒店。做为外来投资者,又是面临目生的投资范畴,他只能“摸着石头过河”。所以,他决定加盟一个契合潜在客户爱好、具有必然出名度、治理系统成熟的酒店品牌。
酒店做为青创中心的配套,不只要契合广东当地消费者的等待,还要获得大大都香港创业青年的承认。是抉择加盟在内地出名度更高的国内酒店品牌,仍是加盟香港运营多年、较富盛名的国际酒店品牌,需要他综合考虑,做出抉择。
最初,吴华江于2021年12月31日与丽柏酒店签定了加盟合同,协做时长为15年。
抉择品牌的原因:
1.丽笙酒店集团的国际化布景
近百年来,香港承载着重要的国际经济、金融、航运中心的本能机能,也构成了特殊的国际化酒店市场:先后开业高端酒店50+家,此中约6成为国际高端酒店品牌,4成为香港企业旗下酒店品牌,国内龙头酒店集团并未在香港规划高端酒店。
因而,香港居民在住宿和就业上,对国际酒店品牌的认同感、回属感都更高。青创中心落地后,前来创业的香港青年在抉择协做酒店时,肯定会对国际布景的品牌更有好感。
丽柏品牌所属的丽笙酒店集团,是欧洲更大的高端及豪华酒店治理集团。出名国际酒店集团布景,更易使酒店遭到潜在客户的喜爱。
除此之外,投资一家国际品牌酒店,更利于创造前提,搀扶帮助香港酒店业人才在大湾区就业。
2.锦江国际集团的市场规模和平台实力
在锦江国际集团完成对丽笙酒店集团收买后,丽柏品牌得到了锦江和丽笙的双重赋能。
做为中国规模更大的综合性酒店旅游企业集团之一,锦江国际集团依托本身财产规划优势,近年来不竭加速财产生态链建立,构成了以酒店、旅游、客运、在线、金融、城市办事、立异孵化等营业板块高效协同,互融共赢的文旅生态链。目前,锦江国际集团的酒店规模位列全国第一,全球第二,行业规模优势明显。
从投资人的角度来看,抉择加盟丽柏品牌,不只能获得实力强大、成熟专业的酒店治理系统支持,还能在疫情情况下获得更不变的保障。
3.品牌定位契合潜在客户的需求
丽柏做为中高端酒店品牌,客房温馨、公区宽阔,有餐厅、会议室等配套设备。
如许的设置,不只能称心青创公司几十人规模的会议需求,还能承办当地人的尾牙宴会,有利于为酒店在猛烈的市场合作中赢得一席之位。
丽柏酒店·广州火车站店大堂吧、早餐厅
4.加盟政策优惠
丽柏酒店于2019年正式进进中国市场,近两年不断努力于加速打响其在国内市场的出名度。
因为此次项目位于丽柏品牌战术规划要地——华南地域,坐落在广州老城区核心商圈,物业位置优胜,且嵌套在粤港澳及国际青年创业基地内,开展前景优良,丽柏品牌将项目评估为旗舰店,并给出了更具诱惑力的加盟政策,可以使吴华江有效降低投资成本。
丽柏酒店·广州火车站店大堂
项目数据
项目名称广州火车站丽柏酒店开业时间2023年3月物业面积6520㎡房间数量112间施工周期8个月投资成本1600万元(含设想、拆修摘购、工程、运营、创办等费用,不含房租、物业革新费用)出租率预估85%~90%单房运营成本未开业,预估200元(不含租金成本)RevPAR未开业,预估300~350元年营收1220~1430万元年利润400~600万元揣测回报期4年
数据来源于投资人
一、独栋物业及周边景看革新,整体规划筹建
物业为70年代建造的一处独栋楼体,共有9层,面积10000+㎡,租金每月67万元,租约12年。此中,2~4层预备做为青创基地,5~8层打造为酒店。酒店部门物业面积6520㎡,共设置了112间客房,每间客房内的面积在30~60㎡之间。
整个物业及周边景看、泊车场的总投资成本约4000万元,包罗物业的转租承租、外立面革新、内部拆旧重建成本,四周景看革新、泊车场建形成本,以及酒店拆修筹备成本等。此中:物业晋级革新破费约1200万元;3208㎡的泊车场和1895㎡的景看面积造价约1000万元;酒店拆修筹建成本约1600万元。
在那1600万元中,各项收入占比约为:设想费2%、拆修摘购60%、工程费23%、运营费10%、创办费5%。算下来,单房投资成本14.3万元,与品牌方给出的估量单房造价(含公区)根本吻合。
但那14.3万元中,并未摊销物业租金及晋级革新的费用,因而列位投资人在参考数据停止资产预留时,需要针对物业情状额外预备一些租金、押金和拆旧改建费用。
二、疫情施工过程耽误,开业延迟3个月
吴华江在香港经商多年,在工程方面有本身的人脉、伴侣。因而,他没有抉择间接利用线上选举的施工团队,是在本身密密的3个施工团队中,通过工程竞价确认了最末协做团队。
施工过程中,许多外埠的工人因为疫情常态化管控的缘故,无法抵达施工现场,招致施工屡次停滞。吴华江称:“拆修工地每干一段时间就要停工几天,累计停工时间加起来有1个多月。”
除此之外,因为物业老旧,毛坯革新工程较多,施工过程中增加了很多拆除问题——不只耽误了施工周期,还增加了消防证打点难度,额外破费了较多时间。
最初,酒店筹建周期从估量的5个月,耽误到了8个月,估量在11月底或12月初开业。
三、员工团队已初步组建,筹备期20人
2022年8月8日,集团委任的店总到岗,起头停止人员雇用、培训工做,并在9月1日组建了治理团队。筹备期间,酒店共装备20人,每月人工成本约13万元。
吴华江表达,从筹备期几个月的工做表示来看,店总专业性强、施行力高、办事程度好,目前不考虑改换店总。酒店正式开业后,可能会增加几位工做伙伴。
四、估量投资回报
目前酒店尚未开业,品牌方根据对周边市场停止调研测算,估量酒店的进住率约85%~90%,综合RevPAR在300~350元之间,年营收可达1220~1430万元。刨除天天200元的单房运营成本金,年利润可达400~600万元,约4年能够收回投资成本。
丽柏酒店·广州火车站店大床房
项目称心点
一、集团、品牌相关人员对项目存眷度高
吴华江表达,本身对酒店行业不领会,筹建把关方面几乎全数依靠品牌方的专业性。目前看来,集团和品牌比力负责,不断存眷项目停顿:
其一,施工期间,品牌工程司理每个月城市到现场2次,对工做停止批示、监视;
其二,整个筹建期间,品牌方各个方面的负责人曾屡次针对酒店召开会议,跟进相关工做,觉得干事踏实、到位。
二、赐与链品类齐全,抉择更乖巧
锦江全球摘购平台GPP上品类齐全,投资人能够乖巧抉择。目前酒店即将开业,现实产生的集摘比例约占总摘购物资的40%,成本100+万元。
丽柏酒店·广州火车站店健身房
项目遗憾点
一、革新晋级成本高、消防办证时间长
楼体于上世纪70年代建造,虽说建筑构造仍非常安定,但整体建筑风气、物业格局都比力陈旧。接手物业后,吴华江对其停止了较大革新:不只将外立面革新一新,还对内部格局从头规划,将许多内墙敲掉重建,管道、防水等隐蔽工程全数从头翻修,前前后后在物业革新晋级上破费了1200万元。
因为物业内部构造改动,消防证件的审核、打点时间也比通俗酒店耽误了很多,招致酒店开业进一步延期。
二、地处老城区,疫情管控出格严厉,影响生意
虽说酒店位于优良商圈,但因四周病院、大学、大型交通枢纽密集,央企、国企、上市公司等大型企业较多,疫情管控比其他区域愈加严厉。一旦四周呈现确诊人员,整个区域就会进进缜密管控形态,可能会招致酒店整体营收遭到相当大的影响。
丽柏酒店·广州火车站店会议室
定见
对品牌方:
酒店位于广东,与品牌总部上海间隔较远。固然品牌方对项目高端存眷,但比起华东地域,沟通交换的时机仍是少了一些。将来,期看两边可以有更多频次的沟通。
对投资人:
疫情下投资酒店,确实需要兴起勇气。但我们要相信:疫情没那么可怕,也没那么严峻,它对经济的影响总会过往。
11月15日,文旅部发布通知,明白要优化跨省旅游治理政策。相信在愈加科学精准的疫情防控行动之下,受益于国内活动性的进一步释放以及国际商旅市场的逐渐苏醒,我国酒店业将迎来崭新的开展场面。
丽柏酒店·广州火车站店客房卫生间
关于将来
起首,期看在更精准的疫情防控行动之下,疫情能得到有效掌握,酒店开业后运营顺利,青创基地也早日落地。
好动静是:锦江酒店(中国区)比来推出了针对丽柏品牌和维也纳国际酒店的双品牌组合战术,可以赋能丽柏品牌加速在华南地域的拓展,提拔品牌在华南地域的影响力,期看能对酒店营收有所助益。
来源:次方点评记者:秦梦玉