南财查询拜访丨东莞工业园区“二手房东”垄断乱象：公摊面积曲奔40%，若何给造造业创空间？

南方财经全媒体记者郑康喜 东莞报导

“颠末我们实地丈量，发现园区公摊到达35%，相当于厂房租金变相增加了35%，那让我们进退两难。”在位于东莞大岭山镇的“华荣财产园”里，一家五金设备企业的负责人张先生如是说。

在东莞，工业厂房“二手房东”垄断行为曾持久存在。自2015年以来，东莞工业厂房租金进进普涨形式，如临深片区在2015年根底上翻了一倍以上。很多地产商、中介纷繁切进工业地产范畴，做起“二手房东”，在东莞掀起一股厂房炒做风。以致诸多镇街厂租过快上涨，严峻压缩了造造企业开展空间，也让“二手房东”拥有了工业厂房租赁的“订价权”，影响了民营经济安康开展的市场次序。

2018年后，东莞密集出台了一系列政策，有效冲击了“二手房东”现象，其纷繁进进看看阶段。2023年开年，东莞再次明白亮相，提出进一步促进民营经济高量量开展，将工业厂房“二手房东”垄断行为纳进房地产市场次序专项整治范畴。同时，在东莞鞭策建立的高操行、低成本、快赐与财产空间相关计划中，同样对租赁型财产用房提出了要求，表白东莞将陆续冲击“二手房东”现象。

近日，南方财经全媒体记者走访了大岭山、长安、厚街等镇街工业园区，发如今工业厂房公摊、工业用电等企业成本方面，部门“二手房东”照旧通过多种体例，逐渐垄断了本地工业厂房租赁市场。

公摊面积和电费上涨，造造企业成本曲线拉高

相关业内人士告诉南方财经全媒体记者，履历了前几年厂租上涨后，目前东莞镇村工业园中，一手厂房租金均匀在15-20元/平方米之间，公摊面积15%-20%是合理区间。假设是村委集体物业一手房东，则按现实面积无公摊，但需要同一租赁。

张先生所在的工业园，是一座位于大岭山石大路边上的老旧园区，园区面积约2万平米，早年间由一家台资企业从本地村委整组而来。在台资企业移走后，被一个企业承租过来。现今园区内有8家企业实行分租，次要为五金设备、机械企业，每家企业分租面积在2000平米上下。

张先生的工场于2019年移迁至此，“其时移得比力匆忙，看中那个园区，一方面是因为客户在大岭山，另一方面是交通便利。”彼时，该园区一楼厂房租金为每平米25元摆布，无需交治理费，考虑到价格相对合理，张先生便签定了长和协议。

但当他移进来后，却发现本身厂区的现实利用面积，与合同所签面积出进较大。在自行丈量后才发现，本来签定2300多平方米的厂房，现实利用面积只要1500平方米，公摊面积到达34.8%。“假设按现实利用面积算，相当于租金到达了40多块钱。”

除了公摊面积，对张先生如许的五间企业还有更大的成本压力，那就是电费。张先生表达，“园区物业禁绝企业本身拆电表，但收取企业每度电1.3元（不分峰谷平），加上硬性收入6900元的根本电费，还有5%电损。”

往年6月，园区内的企业与二房东曾就电费不通明问题呈现争论，部门企业核查了该园区电费，发现5月电费总共18万元，而园区中两个企业所缴纳的电费已接近18万元。但对张先生来说，因为合同未到期，加之移走成本接近百万，所以只能“熬着”。

在位于长安的同顺工业园内，南方财经全媒体记者走访发现，该园区公摊面积以至曲奔40%。来到那家看上往相对陈旧的园区内，大约有近四十间企业进驻园区，同样集聚了五金、注塑、模具等企业，每家企业的租赁面积一般都在1000平方米以下。

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2013年后，以乡情为纽带的大量深圳“二手房东”，通过集资本钱化，进进临深片区和长安一些厂房租赁市场，以超出跨越市场价厂租拿下运营权，并将市道上的厂房资本掌握在手中，实现了部分区域的市场垄断。为快速回本，在“二手房东”运做下，此前数十年构成的厂房房主与企业主间接交易的行规被倾覆，租金以每年或者每三年8%—12%的幅度上涨。

跟着东莞《关于不变工业厂房租赁市场次序的批示定见》出台，通过集体资产网上交易平台招租的厂房价格呈现回落，以至呈现厂房无人竞拍的情形。但开展至今，相关工业厂房厂租仍然走在较高价位上。

南方财经全媒体记者走访了园区几家企业，一位模具企业负责人商先生表达，园区企业一般都比力小，所以租赁面积都不大，公摊面积就会十分大。商先生与物业签的合同厂房面积为600平方米，每平方米30元，租金每年递增10%，而现实利用面积才到达360平方米摆布，公摊面积接近40%。假设按现实利用面积换算，租金相当于50元/平方米。

电费方面，商先生表达，除了常规电费1.2元/度（不分峰谷平），还有办事费（以前称根本电费=报拆千瓦数*23元，每个租户要交6900元/月），电损10%。

东莞将继续整治“二手房东”垄断行为

南方财经全媒体记者梳理了此前《批示定见》中，彼时对“二手房东”炒做，东莞提出堵与疏连系，凸起泉源治理的构想。此中包罗进步准进门槛、进步监控才能、进步违约成本以及削减企业对“二手房东”的依靠等。

明白镇村厂房物业必需一律进进镇级交易平台停止交易，摘取公开竞价体例交易的，不承受小我和房产中介代办署理机构报名参与竞投，原则上不得转租分租；在镇村厂房物业交易合同中依法约定制止转租分租条目和履约包管金条目；市、镇街（园区）招商部分要完美工业厂房数据库和信息平台，动态掌握工业厂房操纵情状，为招引项目落地供给高效的信息办事和平台支持。

在东莞一家工业园内，一位喊“龙哥”的二手房东跟南方财经全媒体记者婉言，“你们需要多大面积，长安、虎门、厚街、大岭山、塘厦的厂房我们集团都有，只要你说要求，非常钟给你找到适宜的。”据龙哥介绍，他们集团在东莞地域治理着四十多个园区，一般客户的需求都能称心。

走访中，南方财经全媒体记者发现，在东莞工业厂房市场，颠末多年开展强大，“二手房东”的生意经，从起头租赁，到承包小体量的旧厂房分租，再到与村委、小我以小产权的形式合建厂房分润，已经生长起了几个巨头。

值得重视的是，部门“二手房东”更是起头测验考试本身买地建厂房，构成了部门“二手房东”寡头。统一个“二手房东”会把控三十四个工业园区，每个园区面积在数万到十数万平方米不等。他们通过本钱运做，对某区域内的厂房实现垄断式占有，进而通过转租体例谋取巨额差价，拥有了工业厂房租赁“订价权”，逐渐掌握了相关镇村的工业厂房租赁市场。

截至2022年岁首年月，东莞全市共有1821个面积在5公顷以上的镇村工业园，工业用地中有超越75%位于上述镇村工业园。此外，东莞大部门村镇工业园地盘操纵粗放、开发强度较低，操行不高，建于2000年前的工业厂房约占工业园厂房面积的34%。那些老旧园区，是“二手房东”存在的重点区域。而东莞拥有19万余家中小微企业，那些企业大部门以租赁工业厂房为主，浩荡的市场需求，更是产生了大量工业厂房的“二手房东”。

东莞要实现造造业高量量开展，地盘空间是最重要的要素之一。新的一年，东莞再度强调空间的重要性，提出2023年将陆续推进镇村工业园整治革新，并扩展低成本空间统筹赐与，5年内建立5000万平方米高操行、低成本、快赐与财产空间。而低成本财产空间的空间用地，次要以“三旧”革新为主。

而在2月10日举行的东莞经济高量量开展“2+2”政策新闻发布会上，东莞市工业和信息化局党组书记、局长肖必良表达，2023年，东莞要通过建立优良低成本空间、减免缓交租金、整治“二手房东”垄断行为等，降低用房成本。

专家表达，2023年，东莞高操行、低成本、快赐与财产空间建立能否安康推进，民营企业用房成本能否顺利降低，很大水平上取决于东莞对工业厂房“二房东”垄断行为的整治情状。

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