近日，深圳市住房建立局发布《深圳市城中村保障房规模化操行化革新提拔指引》，意味着深圳市城中村保障性住房规模化操行化革新进进了新的运营时代。
跟着深圳城中村综合整治的程序，房地产中介、二手房东收买单栋农人房，整改为青年公寓后再出租的也越来越多。公寓式农人房，正成为城中村住房租赁市场上的“种子选手”。
公寓化后，操行晋级、“身价”翻倍
深圳市规划和疆土资本委员会一组调研数据展现，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳地盘总面积的1/6。
在寸土寸金的深圳，城中村农人房有着浩荡的市场。“住房租赁前锋智库”珊瑚数据出品的小法式“城中村助手”展现，深圳城中村数量超越1700个，常住生齿超越1343万人。
而据第七次全国生齿普查成果，深圳常住生齿约为1756万人。也就是说，在深圳，每10小我中就有至少7小我住在城中村里。
也就是说，城中村住房在深圳租赁市场上是支流产物。无限接近市中心、交通便当、生活资本丰富……城中村，凭仗相对“划算”的价格，成为来深工做者置身市中心的性价比之选。
但“划算”的另一面，陈旧、湿润、逼仄，构成了城中村的大致样貌。情况差强人意的城中村农人房，和有着必然生活操行要求的年轻人，似乎正在构成一种相对对立的关系。
由农人房改拆而成的“公寓”，成为了化解那种对立的一种“产物”。
外看保留着古朴的砖，窗台铁条锈迹斑斑，屋内是白墙粉砖二套家具。那是大部门农人房的样子，典型传统的城中村。
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外墙被刷上彩色的漆，通通明亮的落地窗，内是五脏俱全小而美的拆修。那是城中村农人房的另一种样子——公寓化革新后的农人房。
因为临近地铁线路、财产园区或大型商圈，大量二房东进驻城中村，许多民房被改拆成了公寓。如黄田村连同四周的后瑞村、兴围村、下十围等村，沿着机场和地铁1号线，成为机场四周航司人员及南山科技园上班族次要的租住地。
在城中村里，许多公寓式农人房和传统农人房“相邻而立”。
奥一网下层治理研究中心研究员走访发现，和传统农人房比拟，公寓式农人房外墙显然被精心粉刷过。下沙村内一公寓式农人房，旁边就是商品房，除了高度，两栋房子从外看上看区别其实不大。
除了外看，传统农人房和公寓式农人房里面粉饰也大为差别。“精拆修”是公寓式农人房的关键词，事实也确实如斯。
从墙壁到设置装备摆设的家具、电器，公寓式农人房都比传统农人房精致很多，有公寓式农人房的楼栋长表达，每一位租客退租后，其城市对房间停止查抄、按需换新。
被公寓化的农人房，除了外看上的“焕新”，资金也在上涨。一公寓式农人房楼栋长表达，公寓式农人房的租金确实超出跨越传统农人房很多，“但大到平安巡查，小到下水道疏通，我们都负责到底，平安、便当、省心，公寓式农人房就是贵在办事。”
鄙人沙村，同样地段的单间，传统农人房价格为1280元起，而公寓式农人房要3400元起，超出跨越传统农人房两倍多。
在九祥岭，传统农人房单间租金在1200元到1600元之间，公寓式农人房单间租金则在1400元到3600元之间。
一个刚移到传统农人房的租户表达，其租的2房1厅2600元。公寓式农人房他也看过，“看了几套房，租金比农人房高，并且大都是单间，只是面积差别，性价比不高，不会抉择。”
“90后”码农偏心公寓式农人房
栖身体验更好、但租金也更高，公寓式的农人房次要租给谁？查询拜访发现，“白领”是公寓式农人房的租赁主力。
有公寓式农人房楼栋长介绍，租住公寓式农人房的大多为白领，女性租旅居多，“市场挺好的，目前空房不多，包罗续租的在内，年后已经租出往两百多套了。”
一位承包了一栋民房改拆成公寓的二房东称，临近地铁的公寓十分紧俏，来租房的年轻人良多，颠末精拆修的房子更好租。
据“珊瑚数据”基于4133份样本查询拜访后发布的《2022年深圳新市民租住行为洞察陈述——白领篇》（以下简称《洞察陈述》），深圳新市民（白领）在来深前五年的时间里，次要集中租住在城中村农人房和“农人房PLUS”——二房东公寓或品牌公寓中。
《洞察陈述》进一步展现，22.06%的深圳白领租住在经小我二房东，或小型住房租赁企业拆修革新的城中村通俗公寓内。而租赁城中村内未经拆修革新的“原始自建房”的深圳白领最多占比29.45%。
也就是说，在深圳城中村内，公寓式农人房的市场需求已经接近传统农人房的市场需求了。
从年龄和职业构成上看，《洞察陈述》的查询拜访对象中，18岁至30岁的年轻白领超五成，近四成处于“互联网运营/手艺/产物”等IT行业和“市场/传媒/销售”行业。
他们薪资程度尚可，对生活操行有必然逃求。在住房方面，逐步向逃求性价比与体验感的双重称心靠近。
线下走访成果同样印证那一点。
“亮堂度、温馨度是我看房第一要看的。”一位住在塘尾社区处置新媒体运营的公寓租客说。
“租房性价比要高，到公司的间隔不克不及太远，周边情况不克不及太吵闹，价格能够略微高一点，但是必然要温馨。”一“码农”90后租客说。
“小型品牌公寓性价比力高，也能够找人选举民房改公寓的处所，房东会供给一些清洁办事。”一位在南山工做的白领说。
城中村农人房成租赁革新“香饽饽”
现实上，深圳城中村农人房改公寓不是一件别致事儿。凭仗浩荡的数量及市场需求，城中村农人房成为了政府、企业、房东手中的“香饽饽”。近年来，各方对其停止的综合整治或革新动做不竭。
早在2016年，深圳市政府发布《城市更新“十三五”规划》，城中村革新被提上议事日程。
2017年10月，深圳出台了《关于加快培育提拔和开展住房租赁市场的施行定见》，提出容许城中村综合整治并革新成租赁住房。尔后几年，城中村公寓化革新成为深圳城中村走出的一条“新路子”。
其时，位于城市中心区的城中村，因为天文位置优胜、便当、具备较高的地盘价值，成为了政府主导革新的首要对象。
以福田区水围村的综合整治为例，那是以政府为主导的城市更新整治项目，为全国首个由城中村握手楼革新而成的人才保障房社区。那为人才保障性住房的建立供给了一个很好的借鉴标的目的。
房地产开发商同样重视到了深圳城中村蕴躲的浩荡潜力。
2017年7月，万科推出的“万村方案”，对深圳城中村“农人房”停止整体统和，引进长租公寓、社区贸易、物业治理、财产办公等营业，对城中村停止整体运营。
除了大范畴的综合革新，小范畴的独栋农人房革新也在停止中。很多农人房的房东也或自行、或拜托中介公司将农人房革新成公寓，再行租出。
然而，农人房公寓化的历程并不是一帆风顺。
中指研究院深圳分院总司理樊鹏飞介绍道，2019年起头，全国多地长租公寓企业陆续呈现资金链断裂，行业也起头从头审阅此类贸易形式，头部企业万科停行扩大并收缩了2017年启动的“万村方案”。
革新动作“唤醒”农人房新活力
颠末数年摸索，通过“政府、村集体股份公司、租赁企业”协做体例推进城中村规模化租赁革新成为了深圳摸索出来的新途径。日趋成熟的革新动作，让老旧的城中村焕发出了新的活力。
樊鹏飞以元芬村试点为例阐发称，该试点由所在的龙华区政府牵头，根据差别需求设想产物，在出租住房的根底上，供给专业的物业治理和贸易运营办事，投资建立社区食堂及社区综合办事中心等便民办事设备，配建了自习室、图书室、休闲广场、篮球场等，最末将元芬村打形成面目一新的微棠新青年社区，提拔整村栖身情况。
截至目前，元芬村的微棠新青年社区栖身了超越6000名青年人，年轻、活力、多元化成了那里的标签。
元芬村的试点胜利，带给了城中村住房建立新构想。
近日，深圳市住房建立局发布《深圳市城中村保障房规模化操行化革新提拔指引》（以下简称《指引》），意味着深圳市城中村保障性住房规模化操行化革新进进了新的运营时代。
据官宣动静，2023-2025年，深圳将建立筹集保障性住房很多于46万套，全市将围绕“20+8”财产集群、“20+20”财产集聚区和轨道交通站点的周边城中村区域开展规模化操行化革新提拔。
公开材料展现，深圳市委、市政府进一步进步了“十四五”规划的使命目标，将建立筹集保障性住房原目标54万套（间）进步到很多于74万套（间）。
樊鹏飞表达，连系深圳的现实情状，要完成使命，一部门房源只能从数量浩荡的城中村存量房进手。鞭策保障房建立提速提量，实在提拔城中村栖身操行，不竭实现人民群寡对美妙生活的憧憬。
目前，在城中村保障住房筹集方面，已经摸排167个城中村、3万个楼栋，超3000万平方米潜力革新空间，将在各区快速打造1到2个标杆项目，确保全年筹集超越3万套。
根据《指引》，住房实现住户拎包进住，最小单间为10平方米，关于市民网友普及存眷的各类需求问题，《指引》提出“平安、功用、性能、运营”四项根本要求，明白“平安、配套、建筑、绿色”四项革新要点，将“操行”融进生活。
此外，《深圳市保障性租赁住房小户型设想竞赛》中的户型设想，也给城中村住房革新拆修供给了新构想。此中，一组深圳小户型保障房样板间照片在收集热传，12m²-27m²的小窝虽小，但厨房、客厅、卧室包罗万象，带家具和电器。
无数网友表达“太爱如许的房子”，从贴心设想中感触感染到深圳对年轻人敞畅怀抱的立场和温度。
“跟着深圳城中村农人房公寓化的日渐开展，其优势和不敷亦日益明显，将来，深圳城中村农人房公寓化将进进全新的运营时代。”樊鹏飞总结道。
数据阐明：《2022年深圳新市民租住行为洞系陈述——白领篇》由微棠新青年社区、珊瑚数据、北京大学深圳研究生院超大城市空间治理政策模仿社会尝试中心三方倡议，深圳人才安居集团、星河公寓、贝壳找房深圳站、深圳链家结合调研发布。该陈述中的“新市民（白领)”一词仅指代此次受访的专业手艺人才类(白领)人群。
摘写：奥一网下层治理研究员 郑少纯 李媛 许素霞