案 例
2020年2月，律师甲受乙的拜托，担任乙诉丙民间借贷纠纷一案申请财富保全、一二审及申请施行阶段的代办署理人。为保障拜托人乙未来债权的实现，甲拟定通过保全体例查封丙名下的不动产。人民法院立案后，甲持《受理案件通知书》、律师事务所介绍信、受权拜托书、律师执业证等，前去丁不动产注销机构（以下简称“丁注销机构”）申请查询丙名下的房产注销信息（包罗房产数量、房屋买卖合同、抵押贷款合同等）。丁注销机构工做人员口头告知甲在没有人民法院出具查询拜访令的情形下，不克不及查询对方当事人名下的不动产注销材料，随后回绝了甲的查询申请。甲认为，根据法令规定，查询拜访取证权是法令付与律师的重要权力，不该遭到不合理限造；根据相关律例规定，无论是“以房查人”仍是“以人查房”都属于注销机构的法定职责，注销机构应当依法履行查询义务。随后，甲以丁注销机构回绝查询损害了其查询拜访取证权为由，向人民法院提起行政诉讼，恳求人民法院确认丁注销机构拒不履行查询注销信息行为违法。丁注销机构辩称，甲未供给被查询房屋的详细坐落位置等索引信息，不契合注销材料查询前提。
一审法院经审理认为，根据《民事诉讼法》《律师法》等规定，代办署理诉讼的律师有权查询拜访搜集证据，能够向有关单元查询拜访与承办法律事务有关的情状；甲做为乙的代办署理律师，有权查询拜访搜集乙借贷纠纷一案有关证据；注销机构回绝供给房屋查询信息，甲有权向人民法院提告状讼；注销机构应当履行信息查询义务。一审法院判决，丁注销机构回绝为甲供给不动产注销信息查询办事行为违法。丁注销机构不平一审讯决，遂以甲无权“以人查房”、丙的不动产注销材料与民间借贷纠纷案争议事实无间接关系等为由，提起上诉。
疑 惑
01
律师在诉讼代办署理中能否查询对方当事人不动产注销原始材料？
02
律师在诉讼案件代办署理中能否“以人查房”？
问题解惑
我国现行不动产注销材料查询轨制关于律师那一特殊群体虽未专门做为一类查询主体看待，但是，也付与其响应查询权限。关于律师在诉讼代办署理中能否查询对方当事人名下不动产注销材料，各地做法有所差别。若何妥帖处置不动产权力人隐私权与律师查询拜访取证权之间的关系，是注销机构面对的一个挑战。
展开全文
《民事诉讼法》第61条、第64条规定，代办署理诉讼的律师和其他诉讼代办署理人有权查询拜访搜集证据，能够查阅本案有关素材；当事人及其诉讼代办署理人因客看原因不克不及自行搜集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当查询拜访搜集。《行政诉讼法》第32条规定，代办署理诉讼的律师有权根据规定查阅、复造本案有关素材，有权向有关组织和公民查询拜访，搜集与本案有关的证据；对涉及国度奥秘、贸易奥秘和小我隐私的素材，应当按照法令规定保密。《律师法》第35条规定，受拜托的律师根据案情的需要，能够申请人民查察院、人民法院搜集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭做证；律师自行查询拜访取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，能够向有关单元或者小我查询拜访与承办法律事务有关的情状。2019年7月天然资本部批改的《不动产注销材料查询暂行办法》（以下简称《查询办法》）在第4章短长关系人查询中专门增加了律师查询注销材料规定，此中第22条规定，有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提告状讼或仲裁等，但不克不及供给短长关系证明素材的当事人（以下简称“准短长关系人”）拜托的律师能够比拜托人查询更多的不动产注销信息，以称心其打点相关案件的诉讼需求。
但是，从现行注销材料查询轨制规定来看，对查询别人不动产注销材料出格是注销原始材料的主体及适用前提均有严厉限造。根据规定，限于三种情形：一是有关国度机关查询拜访和处置事项涉及有关不动产的；二是适用和参照权力人查询的继续人、受遗赠人因继续和受遗赠获得不动产权力的，以及清理组、破产治理人、财富代管人、监护人等依法有权治理和处分不动产权力的主体；三是契合前提的短长关系人可申请查询有短长关系的不动产注销成果。律师做为诉讼代办署理人除承袭拜托人的查询权限外，并未打破上述规定而被付与查询对方当事人不动产注销材料出格是注销原始材料的特殊权限。做为准短长关系人的代办署理律师固然被付与了必然权限，但也仅限于部门注销成果信息，既不克不及间接查询有关不动产的全数注销成果信息，也不克不及查询不动产注销原始材料。从法令付与律师查询拜访取证权规定来看，也应限制在“承办法律事务有关”“与本案有关”的证据方面，而不克不及无限扩展。
本案中，甲的拜托人乙因民间借贷纠纷而非“因不动产存在民事纠纷”提起民事诉讼，亦非因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成短长关系，因而其实不契合《查询办法》第19条规定的短长关系人申请查询有短长关系不动产注销成果的前提。甲只能根据《查询办法》第21条和第22条规定的准短长关系人及代办署理律师查询法式和权限查询特定不动产的部门注销簿记载信息，在不克不及供给拟查询不动产的详细坐落位置、权属证书号或单位号情形下，注销机构有权回绝。
不动产注销材料查询做为物权公示重要手段，涉及不动产权力人的隐私权和贸易奥秘，我国现行注销材料查询轨制立法摘取了有限造公开、分类依法查询原则。在查询体例上，《查询办法》第15条规定，不动产权力人（包罗视同权力人查询的继续人、受遗赠人、清理组、破产治理人、财富代管人、监护人等）可申请以权力人的姓名或名称、公民身份证号码或同一社会信誉代码等特定主体身份信息查询不动产注销材料（俗称“以人查房”），也能够申请以不动产详细坐落位置信息、不动产权属证书号、不动产单位号三项索引信息查询不动产注销材料（俗称“以房查房”）。但是，该办法第24条规定的短长关系人查询不动产注销材料的体例，仅规定了“以房查房”。别的，根据《不动产注销暂行条例》第27条和《不动产注销暂行条例施行细则》第97条规定，有关国度机关能够“以人查房”。由此可见，“以人查房”仅限于权力人和有关国度机关，律师做为诉讼代办署理人，除代办署理不动产权力人查询本人不动产注销材料、申请有关国度机关查询（持人民法签发的查询拜访令查询或申请人民法院等有关国度机关查询）那两种情形外，并没有独立的“以人查房”权限。做为短长关系人（包罗准短长关系人）的诉讼代办署理人，其查询权限仅限于“以房查房”或“以房查人”。
本案中，甲并不是丙的代办署理人，在未获得查询拜访令的情状下，甲申请查询丙名下不动产注销信息欠缺法令根据，丁注销机构予以回绝于法有据。二审法院判决撤销一审行政判决，驳回甲的诉讼恳求。
本案反映出，法令固然规定了律师的查询拜访取证权，但在有关立法细化明白前，律师查询拜访取证权不克不及天然延伸到“以人查房”和查询对方原始注销材料。理论中，人民法院以差别理由驳回律师的有关诉讼恳求也表白承认该立场。
做者单元：天然资本部不动产注销中心
i天然全媒体
编纂：马康
供图：马康
初审：郑雪蕾
审定：李军晶
以上文章不代表本官微看点
仅供参考
·END·
中国不动产
让不动产信息“动”起来
邮箱：zgbdc2015@163.com
2023年《中国不动产》
《中国不动产》（月刊）创刊于2015年1月。中国原则持续出书物号 CN10-1292∕F，国际原则持续出书物号 ISSN2095－9265。
● 天然资本部主管，中国天然资本报社主办，部天然资本确权注销局批示
● 及时传递天然资本和不动产确权注销重要信息，鼓吹解读严重政策
● 面向全国天然资本和不动产注销机构，逃求专业、权势巨子，聚焦相关法令律例，提拔理论研究才能，促进完美轨制系统，全力办事于相关范畴从业者、参与者和研究者
●搭建中国不动产信息全媒体平台，联合不动产注销全链条环节，促进“党建+不动产注销”“互联网+不动产注销”以及交易、金融等相关延伸营业的合成开展，深度发掘市场价值
●凝聚伶俐，引领立异，交换妥帖各地天然资本和不动产确权注销、步队做风常态化建立、窗口办事、信息共享及相关治理体味，加强实务切磋，存眷下层，提防风险