新的市场周期，购房需求会有如何的新改变？
1月13日，中国人民大学商学院¹与贝壳研究院结合发布了住房需求洞察系列研究之改进性购房需求专题陈述。陈述对过往三年贝壳交易数据阐发，发现了改进性需求占比逐年提拔的新趋向，并在城市区位、换房成本和用户画像等维度长进行了系统梳理，给出了政策定见。
改进性需求提拔
35岁-45岁购房群体，是以改进性需求为主的核心人群。据贝壳研究院数据，重点50城市改进购房占比由2020年的26%进步到2022年的30%；而30岁以下购房群体凡是是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%。能够说，2022年的市场情况下，改进性需求相较于刚需更具韧性。
改进性购房占比提拔，起首是因为生齿构造的改变。国度统计局数据展现，2019年-2022年，20-30岁生齿由2.35亿逐年降至2.15亿，35-45岁生齿由2.19亿增加到2.28亿。其次也有短期内政策和市场的影响。出格是铺开限购区域和降低二套房首付比例等，释放了大量的改进性需求。
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课题组对差别城市比力后发现，大部门一二线高能级城市改进性需求更高。那是因为，一二个城市“老破小”占比高，也是驱动换房的次要原因。据贝壳研究院数据，北京存量房中楼龄在20年以上的住房占比超60%，改进意愿强烈；而昆明、南宁等城市存量房中楼龄在10年以内的住房占比在40%-50%，其住房操行较高。
当然，并不是所有二座城市都进进了改进性主导的市场。在成都、合肥和西安三城，刚需下行趋向并未呈现。2022年其刚需群体购房占比均在40%以上，而房屋消费需求是由生齿决定的。财产优势叠加省会城市的虹吸效应，继续吸引本省其他地级市生齿的流进，奠基了那些城市高基数的刚需总量。
聚焦高操行楼盘
二座城市换房面积均匀增加40-50平米
加价百万以内
逃求更好的栖身情况、更大的栖身面积，是当前大部门消费者换房的次要驱动因素。
北京换房后的住房面积均匀为110平米。相关于以北京为代表的一个城市，二座城市换房后的住房面积更大，大部门城市均增加40-50平米达120平米，此中郑州置换后均匀面积在124平米，杭州均匀在119平米，成都为117平米。换房成本上，以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房均匀需加价90-100万。
此外，从区域抉择上来说，高操行房屋集中的区域改进客户更为偏好。以北京为例，向阳区和海淀区高操行楼盘是改进性客群首选。纵看北京改进性室第区域，相较于工具城高比例的老破小（20年以上楼龄占比超70%）和顺义、房山其实不便当的交通配套，向阳和海淀在房屋操行、交通便当水平、配套成熟度方面具有综合优势，更为改进客群所喜爱。
同样在良多二个城市，以房换房的消费者呈现了以“同区换房”为主交易态势。以成都为例，高新区换房客户同区换房的比例高达59%，青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超40%。武汉的情状类似，江岸区和武昌区同区换房比例均超50%。
卖旧换新的新挑战
新房二手联动效应凸显
市场换换更有效的政策搀扶
面临房地产市场需求构造的新改变，楼市政策调控将若何发力呢？
中国人民大学商学院孟庆斌传授定见，将来在撑持改进需求方面，可聚焦于优化换房置业流程，加大对二手房的税费补助力度等政策调控上。
新房和二手房能否高效联动，将间接影响换房群体的购房行为，所以，陈述指出应陆续在更多城市妥帖“带押过户”形式，缩短换房置业周期，进步市场的畅通效率。
2022年8月份以来，济南、广州、深圳、南京、成都等多个城市推出二手房的“带押过户”政策，即关于存在抵押贷款的二手房要上市交易的情状，实现了不消先还清本来的房贷就能够完成过户、抵押、发放新的贷款。此体例在节约资金成本的同时，大大缩短了换房客户的置业周期，进步了二手房交易效率，也是更好地加强新房与二手房联动的政策理论。
另一方面，应加大对二手房税费补助力度。2022年以来各地对新房或减免契税，或组织房交会予以补助，加之开发商促销优惠力度较大，政策对新房侧的倾斜明显更甚。而对“以旧换新”的消费者来说，想要打通换房链条，对二手房的政策撑持力度同样不克不及少，假设没有二手房的购房者进市，换房链条就无法实现。因而，在撑持改进性需求方面，可加大对二手房的税收及补助政策力度，以实现整个换房链条的通顺。
最初，跟着越来越多的城市进进存量房时代，购置二手房的消费者也越来越多，但二手房的按揭贷款额度多与楼龄挂钩，购置二手房的群体获得的信贷撑持会弱于新房，若统一板块内没有新房可供抉择，那将倒霉于居民置业。因而，陈述定见，若能在二手房贷款上限或贷款额度与楼龄挂钩方面有所放松，势必能更好地称心居民的置业需求。