2022年，在新冠疫情的冲击下，购房者还贷压力明显增大。幸运的是，那一年LPR三次下调，5年期以上LPR累计下调幅度达35个基点，很多人搭上了房贷政策松绑、银行降息的顺风车。明年1月起存量房贷客户还款压力也将大幅降低，固然本年理财富品收益下滑，但是要不要提早还贷，您能够再好好推敲一番。
2022年，一个数字给4亿人减了负。
据统计，我国背负房贷的家庭有2亿户，若以一户家庭由夫妻2人配合还房贷计算，我国的“房奴”群体到达4亿，约占我国总生齿的28.3％。本年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）一降再降，1月降至4.60％；5月，又降至4.45％；8月，再降至4.30％，年内累计下调35个基点，成为LPR调整幅度更大的一年。
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“房奴”可惜买早了
周美（化名）是本年9月在上海购置首套房的95后。当10月1日起公积金贷款利率下调时，她觉得本身很幸运，不外两个月后，她扼腕感喟：“仍是买得太早了！”
与六七月上海气候的炎热构成明显反差的是楼市的冷清，周美的买房方案从往年耽误至本年，次要原因就卡在首付比例和贷款利率上。“上海二手房贷款自往年8月实行‘三价就低’政策（银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价，抉择此中更低的价格来审批贷款额度）后，我四周预备买房的伴侣都因为那个拿不出足够的首付，有的看房子花了近一年时间，有的只能舍近求远，以至远到金山、崇了然。并且其时贷款利率太高，等待银行放贷的时间长。”
其时，房贷利率冲到5.5％-6％。不到一年，房贷利率“过山车”由上坡转为下坡。自2019年实行LPR浮动订价机造以来，2022年成为LPR调整次数最多的一年，两次“双降”，一次“单降”。2022年1月，1年期LPR下降10个基点至3.70％，5年期以上LPR下降5个基点至4.60％；5月，5年期以上LPR大幅下调15个基点至4.45％；8月，1年期LPR下调5个基点至3.65％，5年期以上LPR再次下调15个基点至4.3％。
因为5年期以上LPR与房贷利率间接挂钩，全国的房贷利率随之继续下滑。融360发布的房贷利率陈述展现，2022年11月，全国首套房贷款均匀利率为4.17％，比全国房贷利率下限高7BP（基点）；二套房贷款均匀利率为4.95％，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房贷款利率本年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。一个城市的首套房贷利率以至跌破4％，好比，大连首套房贷利率降至3.95％，石家庄等地降至3.8％，清远等地更低触及3.7％。
关于降利率的重要性，中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌此前曾表达，外表看中国的金融市场平稳，但现实上从信贷市场来看，能够看到房地产市场不乐看。假设房地产市场过度下行，则会有信贷塌方的求助紧急。
“重点仍是降低房贷利率，鞭策房贷利率的市场化合作，把利率实正给降下往，把各人买房的成本降下往。房地产市场已经呈现十分严峻的分化，将来相当长时间可能就是易冷难热，大部门城市道临销售房价不景气，只要极个此外大城市可能有房价上涨的压力。”张斌表达。
周美最初顺利“上车”得益于上海“三价就低”的静静松绑。上海某股份行员工对《国际金融报》记者透露，之前房产的银行评估价凡是都是市场价打半数，如今根本都能到达市场价的八成。评估价高，贷款额度就高，响应的削减了购房者首付的压力。
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周美表达，固然松动的幅度不大，但关于捉襟见肘的刚需购房者来说也是一大利好，再加上房贷利率下调助推一把，就“上车”买房了。
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“高位上车”购房者提早还贷
LPR下调让看看的“刚需党”跃跃欲试，关于“高位上车”的购房者则没那么友好，因而呈现了稀有的提早还贷潮。按理来说，首套房贷是大大都人一辈子可以借到的更低利率贷款，跟着通货膨胀的趋向，将来按揭贷款了偿压力会越来越小，就像父辈买房时每月两三千元的房贷在其时是工资的一半，而二三十年后的今天只占工资的五分之一。
2022年，居民加杠杆的意愿不浓，往杠杆的意愿却很强烈。王明（化名）在往年7月买房“高位站岗”，购房时的房贷利率高达5％，没想到本年利率一降再降，目前只要4.65％，觉得十分魔幻。放眼全国其他城市，湛江、济宁、武汉、贵阳、天津、包头、石家庄、昆明、大连、温州、泉州、清远、襄阳等20多个城市的首套房贷利率已降至4％以下，与往年房贷利率更高值差距超越2个百分点。以洛阳为例，往年6月房贷利率为6.37％，而目前仅为4.1％。
同样是200万元住房按揭贷款，还款期限30年，根据等额本息还款体例，当利率为6.37％时，每月需还12470.86元，总付出利钱248.95万元；当利率降为4.1％时，每月需还9663.97元，总付出利钱147.9万元，总共可节约利钱101.05万元。
“我如今存了一笔钱就想提早还贷，否则太亏了，光利钱就相差那么多，并且如今底子没有什么好的投资渠道能够挣那么高的利钱。”王明表达，往银行打点提早还贷时，还碰着一对前来征询提早还贷的夫妇。
华东某股份行的客户司理对记者坦言，本年提早还贷的客户太多了，如今申请可能需要等45个工做日。而此前一般情状下，银行审核大约需要3-7个工做日。
除了因为利差想要提早还款的人士，另一部门购房者则是在比力了理财收益后抉择提早还款。“我小我觉得提早还贷很香，并非激动或者跟风之举。”上班多年的李华（化名）对记者表达，本身算了笔战，理财富品的年利率目前在3％四周，而房贷利率在6％摆布，她抉择的月供稳定、期限还款缩短的提早还贷计划，一次就帮她节约了近50万元的利钱。
“假设明年理财市场仍然低迷，我照旧会抉择提早还贷。”李华表达，“我四周的人几乎都想提早还贷，没有可以施行胜利的是因为银行方面的限造。”
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银行应对提早还贷潮
在过往，打点提早还贷是一件很便利的事，银行凡是在收到申请后2-3周内便会做出反应。但记者发现，如许简便的流程在本年炎天呈现改变。
8月初，交通银行发布通知布告称，对提早还款抵偿金收费原则停止调整。通知布告表白，提早了偿小我按揭类贷款将收取还款抵偿金，为提早还款本金的1％。尔后通知布告引起网友热议，在“一日游”后便被撤下，但其余银行也静静改动提早还贷的流程，变相劝退提早还贷的人群。
现在一家银行表达，提早还贷需线上预约，但目前线上预约额度已满。还有银行App表达目前系统在晋级，需要等过段时间再看。“之前是随时都能线上还贷的。”王明表达，如今很难约上，即便约上了也要再等一个月。
“如今申请要比及明年了。”某国有大行的客户司理对记者表达，12月系统需线上晋级，所以要预约也要排到明年。据业内人士透露，岁尾银行也有贷款目标，因而期看尽可能保住存量贷款。
提早还贷，压力更大的是银行。“站在银行的角度，当然其实不期看客户提早还贷，一方面房贷客户都是优良客户，银行不期看流失，另一方面是各收行自己背负着贷款压力，提早还贷会影响贷款目标。”上述银行客户司理表达。
关于购房者而言，提早还贷后利钱的改动是立竿见影的。“你会发现要还的钱中一大部门是利钱，谁情愿做一辈子房奴呢？还完贷款整小我都轻松了，假设能在十年内还完，我可能会告退旅游，再也不消背着生活压力打工。”李华表达。
那是房地产往商品化逻辑的表现，跟着房地产愈加回回栖身属性，居民的资产设置装备摆设也将发作构造性迁徙，提早还贷也是其资产设置装备摆设再平衡的表现之一。
星图金融研究院研究员黄大智对记者表达，提早还贷潮的背后反映了居民的两个预期：一个居民关于将来收进预期下降，另一个是对近期投资收益率的悲看，认为将来一段时间内理财投资收益率要低于房贷利率，两种情状配合招致居民提早还贷潮。
但关于银行来说，其盈利形式即是赚取贷款利率和储蓄利率的利差，假设提早还贷金额到达了必然的高度，可能会对其日后资金方案有所影响。中国银行表达，“目前我行提早还贷人数相较岁首年月有必然幅度增长。客户申请提早还款后，我行将为存足资金、到达扣款前提的客户，按照申请先后挨次有序停止提早还款操做。”
工商银行表达，“将陆续对峙‘房住不炒’定位，优先撑持刚需及改进型置业者需求，在契合监管要求的前提下，加速小我住房贷款的投放。”
农业银行副行长林立表达，已有小部门小我住房贷款客户抉择提早了偿房贷，次要是基于客户本身财政规划，与现阶段金融投资收益率中枢下降也有必然联系关系。
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LPR下调惠及实体经济
LPR利率下降除了以显而易见的体例影响每位还贷者外，还好像细雨春风般温热实在体经济。本年以来，LPR屡次下降对贷款利率的引导感化正在闪现，实体经济融资成本已经明显降低。
“为什么本年LPR呈现屡次下调，背后最重要的原因是为实体经济融资需求引进金融活水。因为本年遭到疫情的影响较大，全年的经济数据企业端和居民端都不尽如人意，所以说通过调降LPR，可以很好地降低贷款加权均匀利率。”黄大智表达。
中国人民银行公布的第三季度货币政策施行陈述展现，9月，贷款加权均匀利率为4.34％，同比下降0.66个百分点。此中，企业贷款加权均匀利率为4.0％，同比下降0.59个百分点，处于有统计以来的低位程度。
“创业担保贷款政策太赐顾帮衬我们小微企业了，我仍是第一次用上利率那么优惠的贷款！”物业办事公司融成伟业负责人李向玉慨叹道。受疫情影响，该公司面对资金欠缺窘境，通过银行主动走访，北京银行中轴路收行向企业讲解创业担保贷款政策，并及时联络初创担保公司，为企业造定贷款办事计划，最末供给了300万元、期限24个月、现实利率2.2％的贷款。有了那笔贷款撑持，企业顺利开展弃捐已久的人员雇用，营业越做越大。
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明年一季度LPR或再降
“考虑到明岁首年月银行面对‘开门红’使命，在信贷亟待发力的情状下，LPR调降可有效带动实体融资成本下降，鞭策信贷扩大；同时，金融撑持地产‘16条’办法出台后，按揭贷款等仍在低位踌躇，也需要信贷政策进一步共同，鞭策地产销售和投资上升。因而，明年一季度LPR调降或存在可能，且以可以更好撑持实体的5年期以上LPR调降最为需要。”民生银行首席经济学家温彬对记者表达。
据悉，为了“开门红”贷款投听任务，已有银行在总行层面零丁成立了一个按揭部分，意在促进放贷，提振买房消费，可见对房贷投放的重视。专家认为，实体经济融资成本下行势头还将陆续，固然12月LPR报价并未下调，但岁尾新发放企业贷款加权均匀利率将续创汗青新低，新发放居民房贷利率也有看延续小幅下行势头。
5年期以上LPR将来能否还会再降？很多专家给出必定的回答，不肃清报价行从庇护全年资产收益角度考虑，推延到2023年一季度再下调5年期以上LPR报价的可能。温彬认为，如许既能够有效促进信贷增长，又赐与银行进一步降低欠债成本的时间窗口，具备可行性。
“目前，现实贷款利率已在前期较低程度长进一步下降。”东方金诚首席宏看阐发师王青认为，明年5年期以上LPR仍有下行空间。
来源：国际金融报