2022年四时度香港负资产打破1.2万宗，创18年新高

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记者 | 张震珑

记者 | 张震珑

2022年香港全年楼价累跌15.59%，创下1998年以来更大年度跌幅。与此同时，负资产宗数急速增加。

据香港金融治理局1月31日公布的2022年第四时末负资产室第按揭贷款情状，负资产室第按揭贷款宗数由第三季末的533宗增加至第四时末的12164宗，按季大增21.83倍，更创下自2005年首季后18年的新高。

负资产宗数占整体室第按揭贷款比重由第三季的0.09%攀升至2.1%；涉及金额亦由30.06亿元（港币，下同）升至662.52亿，按季增加21倍，创自2003年第四时后19年新高。

针对负资产数宗大增，香港金管局副总裁阮国恒指出，次要是因为室第楼价往年首三季下跌8.5%后，第四时再跌7.7%所致。两个数据累计已超越10%的负资产界限。

负资产宗数超越金融海啸期间

负资产是指物业的当前市值低于未了偿的按揭余额。一个简单的例子是，买家购进500万元的物业，假设仍有450万元的贷款未了偿，当楼价下跌两成至400万元时，那个单元便酿成了“负资产”。

一般而言，在楼价高位进市、借取高成数按揭更随便跌进负资产界限。因为一般情状下私家室第按揭成数上限为九成，因而当楼价跌幅超越一成至二成，随便呈现负资产大增。

根据差饷物业估价署公布的私家室第售价指数，2022年12月份私家室第售价指数报332.5点，连跌7个月。2022年全年私家室第售价指数累跌高达15.6%，跌幅是自1998年后更大的一次。

中原按揭董事总司理王美凤表达，那一跌幅无可制止令高成数按揭、出格是九成按揭的用家列进负资产行列；而因为放宽按保搀扶帮助用家上车，亦令高成数按保占按揭宗数比例升至约三成，因而在账面计算，负资产个案便明显增加。

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楼价降温的同时按揭申请也在削减。根据金管局公布的2022年12月份室第按揭统计查询拜访成果，12月份新申请贷款个案较11月份按月削减3.6%至7510宗，傍边一手市场交易贷款削减14.3%至70亿元；12月份新批出的按揭贷款额角11月份削减9.4%，至256亿元。

2022年四时度，香港负资产打破1.2万宗，比起2008年金融海啸顶峰约1.1万宗还要多。负资产占未了偿贷款总额的百分比也从2021年同期的低于0.05%上升至3.66%。负资产室第按揭贷款中，无抵押部门的金额由2021年同期的400万元增加至25.17亿元。

据金管局数据，12月底未了偿按揭贷款总额按月增加0.4%，至18099亿元；按揭贷款挈欠比率略微上升至0.06%。

不外金管局方面表达风险整体可控，“那些个案涉及银行人员的住屋按揭贷款或按揭保险方案的贷款，而那类贷款的按揭成数一般较高，傍边以按揭保险方案下的贷款所占比例较大。”

按揭保险方案的原意是按风险为来源根基则搀扶帮助市民置业，方案对申请人的还款才能有严谨要求。阮国恒指出，按揭保险方案下的贷款最新挈欠比率只要0.01%，比银行业整体按揭贷款的挈欠比率（2022年12月底为0.06%）更低，银行按揭营业风险可控。

估量二季度回落

踏进2023年，香港楼市“小阳春”提早于春节前呈现。美联分行数据展现，2023年1月16日至1月22日一周，香港35个大型屋苑共有81宗买卖成交，逃平2011年纪录并创近十二年同期新高。

业界认为跟着第二季楼价回稳，负资产宗数也将回落。经络按揭转介首席副总裁曹德明表达，估量楼价跌势已见顶，第二季楼价将会回稳，负资产宗数于本年第二季将见回落。

王美凤指出，即便在账面上计算，负资产数字显著上升，但从详细数据来看，负资产宗数上升带来的本色信贷风险及市场风险仍很低。

一方面，金管局数据展现，银行自从2011年第1季起，无录得任何挈欠三个月以上的负资产室第按揭贷款纪录。

另一方面，最新赋闲率下降至3.5%，供款承担比率预算均匀45%以下程度，均匀按揭成数约57%，均属于较低程度。

“负资产一般只是一个账面因素，即便跌进负资产行列不等于构成问题，供楼人士应对负资产首重不变定时供款。”王美凤指出。

目前香港和内地已实现首阶段通关，也带来楼市气氛好转的信号。美联集团主席黄建业预期本年楼价上升5%至10%。

交投量虽有所上升，但楼价未有实时明显升势。现时两地通关次要感化于消费上，经济需要时间修复，难以敏捷恢复至过往程度。黄建业也提到，看好北区及元朗，因为往返大湾区会路过那两个地域。

值得留意的是，楼价回落，但港府并没有“甜辣”或“减辣”的诡计。香港房屋局局长何永贤表达，目前的室第物业需求治理办法，包罗几项印花税行之有效；加上现时楼价只是有次序调整，看不到楼价呈现大幅下滑，有关“甜辣”的问题要小心处置，不然可能会刺激短期买卖。

财务司司长陈茂波提到，固然近期楼市气氛有回热迹象，但因为美国加息周期未完，楼市短期仍可能有压力，但未见到有大跌的风险。

而跟2003年SARS期间多达10.5万宗负资产比拟，目前只是其时程度的11%摆布，也未给港府构成过大的压力。陈茂波认为，“只要短期调整不影响社会不变及金融平安就无大问题，应让市场自行调剂。”