吸收此前数次炒楼崩盘教训，中国香港近年来继续对房地产市场摘取以稳为主的“逆周期”战略。亦通过“压力测试”等手段确保业主的还款才能
进进2023年后，跟着与内地恢复通关，以及美国加息的影响逐步被吸收，中国香港楼市如呈现“小阳春”，二季度楼价有期看回稳。《财经》记者 焦建/摄
文｜《财经》特派香港记者 焦建
编纂｜苏琦
受疫情及加息双重夹击等因素影响，中国香港特区房地产价格继续下降，正带来一系列的“蝴蝶效应”。
根据1月31日中国香港特区金融治理局（下称“金管局”）公布的最新数据展现：2022年四时度，本地负资产室第按揭贷款宗数按季激增近22倍至12164宗，创下近18年来更高纪录；相关案例涉及的金额亦由30.06亿元（港元，下同）按季增加21倍至662.52亿元，是自2003年四时度以来最多的数字。此中属于无抵押部门的金额亦由2022年三季度的5900万元，激增近42倍至2022年四时度的25.2亿元。
所谓“负资产”，在本地群众语境中指购房者所欠银行贷款总额超出抵押房屋的最新市值，即“资不抵债”。根据本地一般法例，在房价高涨时进市、贷款比率较高的房屋，在房价下跌时较易成为负资产。
相关话题之所以引发存眷，是因相关案例总数短期内从533宗激增至12164宗。那一数字虽仍比不上“非典疫情”期间的超越10万宗，但已超越2008年全球金融颠簸时的1.1万宗。
一系列相关数字的激增与本地房地产市场的短期不振间接相关。根据香港特区政府差饷物业估价署的私家室第售价指数展现：2022年12月，本地私家室第售价指数报332.5，已连跌7个月。而根据2022年全年计算，本地私家室第售价指数则急挫15.6%，跌幅是自1998年以来的更高值。
“因为室第楼价2022年首三季下跌8.5%后，四时再挫7.7%，而高成数贷款按揭为负资产的次要构成，傍边按保占比力高。”金管局副总裁阮国恒在回应负资产数字激增时解析称。
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按保即按揭保险。根据香港金管局发布的指引：按揭保险方案为银行供给按揭保险，使银行能够供给高成数的按揭贷款而毋须承担额外的风险。相关方案下，只要申请个案契合相关前提（例如楼价上限及贷款额上限等），银行可供给更高达八成按揭贷款。换言之，置业人士的首期承担能够低至物业价格的20%，可减轻置业人士的首期承担。
2019年及2022年，中国香港为协助市民购房，曾推出两次放宽按揭保险方案（九成按揭适用的楼价上限由本来400万放宽至800万，以及将九成按揭适用的楼价上限放宽至1000万），让市民更随便借到九成按揭贷款“上车”。自此，按保高成数按揭贷款新批宗数由1万多、2万宗，推高到逾4万至5万多宗。
“很多屋苑楼价重回2017年、2018年程度。再加上往年批出了大量按揭保险个案，借取高成数按揭随便沦为负资产。”一位本地的地产代办署理对《财经》记者解析称，“一个细节是，上述负资产个案涉及银行人员的住屋按揭贷款或按揭保险方案的贷款，其按揭成数一般较高。银行则一般会向其员工供给较高比例的贷款做为员工福利，更高能到达10成。”
但阮国恒亦指出：按保相关方案下的贷款挈欠比率最新数字为0.01%，较银行业整体按揭贷款的挈欠比率0.06%更低。那“反映贷款量素仍然优良，银行按揭营业风险可控。”
进一步解析细节：本地的买家买楼申请贷款，第一步会先向银行申请，称之为“一按”。但囿于首期不敷，买家还可摘取两种体例获得搀扶帮助，除前述按揭保险，还包罗由地产商（及其旗下的财政公司）供给的二按，其便利在于审批宽松，缺点是利钱更高。前述一系列负资产查询拜访数字仅涉及银行供给并已晓得为负资产的一按，并未涉及二按。因而有相关阐发指出：市场现实的负资产数字可能会比公布出来的多。
而负资产的业主万一断供，相关房屋则将变成“银主盘”，银行有权收回单元拍卖，届时业主还须补缴差价。负资产贷款挈欠比率目前并未上升，与相关方案对契合特定资格的贷款申请人的还款等才能设定了严厉要求有关。
整体而言，中国香港房地产的短期情状仍较为不变。目前市场的普及看点是：除非银主盘增加，不然楼市风险不大。此外，金管局亦指出：负资产宗数占本地整体按揭比例，按季升2.01百分点至2.1%，未了偿总额比率增3.49百分点至3.66%；而银行自从2011年一季度起，并没有录得任何挈欠3个月以上的负资产室第按揭贷款纪录。
与此有关的细节是：吸收了此前数次炒楼带来的崩盘教训，中国香港近年来继续对房地产市场摘取以稳为主的“逆周期”战略（调高印花税、增设辣招税、下调按揭比率、加强压力测试等），短期内的“炒楼”现象并不是市场交易支流。整体的按揭贷款比率亦远低于上世纪九十年代的90%至95%（本地目前室第的均匀按揭成数为57%摆布、还款27年摆布，总额均匀为480万元摆布）。
在此根底上，相关贷款的业主还款才能亦通过“压力测试”等手段停止了保障。在1200万元和1600万元以上的物业中，目前更高可贷款六成及五成。在房价下跌不敷两成的前提下，那些房屋间隔成为负资产仍有相当间隔。
此外，与前几轮地产价格下跌时赋闲率攀升至超越8%及2022岁首年月的5.4%比拟，目前中国香港最新赋闲率仅为3.5%，接近全民就业。前述地产代办署理阐发：目前市场上呈现的负资产案例，相当大的部门可能是按揭贷款比率较高的中低价物业（次要用于自住）。在本地经济逐渐苏醒的情状下，大部门业主仍有工做收进，可保障短期内继续还款。“账面上的负资产增加，除了会让业主在消费时愈加小心隆重，对楼市的现实冲击可能也不会像以往那样。”
别的或许能让负资财产主相对放心的动静还包罗：进进2023年后，跟着中国香港与内地恢复通关，以及美国加息的影响逐步被吸收，本地楼市如呈现“小阳春”，二季度楼价有期看回稳。此外，跟着2月下旬本地财务预算案即将公布，此中或许会涉及楼市调控“减辣”的新闻亦时有传出。
责编 | 田洁
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