香港三成首期按揭政策三十年稳定！严峻障碍楼市安康开展和置业

文︱姚洁凝

根据《香港地产史》的记载，香港的楼市在早于五六十年代，因地产商创造了“分层出卖、分期付款”，自此以后香港便有炒楼风气的呈现。1980年代初，香港地产市道曾经大瓦解，其时瓦解的主因是地价和楼价过度上升、利率继续攀升，银行和财政公司信贷收缩，和世界经济衰退。香港的按揭自1978年起已达10% 以上，1981年息更高达21%，但即便如斯高息，1981年的按揭贷款额仍比上一年度增加30%。初时银行只看所按楼宇的价值，少看贷款人的了偿才能。曲至1982年11月，因为有财政公司突然被迫清盘，招致银行被挤提，触发80年代初的银行危机，政府卖地屡次因无人承建而收回。三年之后的1985—1989年是第一次升浪，1991—1994年是回回前第二次升浪，第三次升浪则在1995—1997年。

1993年以前买楼，只需付5-10% 首期，据闻昔时政府只因推出公事员首置方案，政府担忧大量的公事员置业会刺激楼市，为制止市场过热，便要求金管局向银行定下三成首期的规定。那项办法定下来，30年来都未有修改。1993年2月，昔时的香港地产建立商会（地建会）会面港府财务司，反映七成按揭对楼市的影响。昔时部门地产商已现在天般，自行由开展商属下的财政公司，向买家供给额外的按揭贷款，那个办法昔时确实能促进了销情。可惜，时移势逆，现时即便各地产商均有供给额外的按揭贷款，香港的楼市仍然板滞，主因是政府政策因循和权要途径依靠的弊端，金管局官员无视全球经济大情况衰退，仍只保守地按前人的金融政策，香港楼市至今仍未能安康开展。

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本港楼价下跌令负资产宗数急增，金融治理局数据展现，截至2022年第四时末，负资产室第按揭贷款宗数按季飙22倍，到达12164宗，为2005年第一季度以来近18年新高，创自2003年第四时度的更高程度。金管局副总裁阮国恒称，按保占比力大，贷款量素优良，整体银行按揭营业风险可控。负资产个案次要来自按揭成数一般较高的贷款，例如涉及银行人员的住屋按揭贷款和按揭保险方案（俗称“按保”）。“按保”是指，银行在叙造自住物业按揭贷款的时候，须遵守按揭成数上限的规定。而“按保”则为银行供给按揭保险，使银行能够供给高成数的按揭贷款而毋须承担额外的风险。“按保”前提根据楼价上限及贷款额上限等，银行能够供给更高达八成按揭贷款。

政府美其名为置业人士减轻首期承担，说首期只是楼价的20%。可是，“按保”前提十分苛刻，连专业人士包罗医生、律师、管帐师、建筑师、丈量师和高级公事员的收进，即便能足够供楼和养家，却因为现时的楼价仍太高，“按保”方案又要大量现金做首期，若高薪族没有父亲和母亲的搀扶帮助，只靠本身的才能，同时要养活一家四口，是很难储蓄到足够的首期。现时香港楼市的不安康开展，是因为三十年稳定的三成首期按揭政策，和金管局平安系数太高的按揭政策，首套房按揭申请人在压力测试下之供款占进息不成超越60%。那个压力测试，反而令初次置业人士增加很大压力。一般高薪专业人士，甘愿租楼也不会买楼。

香港已经很久未听过有负资产的情状，那明显是香港经济下行的警号，专业人士更不会在经济下行自信心不敷时置业。如今银行批出按揭，仍如四十多年前一样，次要看楼价而无视市民的还款才能。香港的专业人士有必然水平的收进，亦已有必然的储蓄，有不变的强积金供款笔录，那些已是楼按审批的次要因素，却碍于政府的按揭政策和过高的楼价而未能置业。香港的专业人士对生活空间有必然的要求，目睹政府为吸引海外和内地的专才，就情愿减辣，却未有搀扶帮助现时在香港，仍然留港打拼的专业人士，政府没有挽留当地人才的办法，而海外多个国度都下调移民政策，很难怪香港的专才会移民外国，不肯留港开展。

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