2023年已经起头了，楼市正在回温，本年买房，想给各人一些定见。
殷素素曾对张无忌说，越是标致的女人越会骗人。
那句话也适用于房子： 越是标致、文艺、个性的房子，坑可能越多。
复式、花园房、海景房、Loft公寓......听起来文艺、温馨、有个性极了，想买？先等等！
下面我就给您说几个被坑过的案例。
01
老旧小区顶复
复式有良多优势，好比利用空间大、动静分区、私密性好等等，但有一种复式更好不要买，那就是没有安拆电梯的老旧小区顶复。
没有加拆电梯的老破小，顶楼原来就不是一个好抉择，并且因为楼龄老旧、物管不给力等原因，顶层随便呈现漏水、暴晒、水压不敷等问题，到时候要付出精神和投进多到你思疑人生。
假设是老破小顶复，费事还要再多一个——欠好转卖。又是顶层、又是复式，费事多总价还高，接盘的能有几？
但总有人经不住诱惑，觉得既然如今住不起别墅，那就先买套复式吧。老破小的顶复更便宜，那就先从它进手。
有个伴侣几年前在广州买了一套约200平的顶复，单价比市场均价廉价30%，拆修花了100多万。往年想转卖，挂了好几个月都没动静，反看同小区同单位的通俗户型，都卖得十分快。
他总结有那么几个原因：
一是楼梯房，原来就欠好卖，再加上是顶楼，就更欠好卖了；
二是面积大，200平总价也高，买得起的看不上，看得上的买不起，陷进“高不成低不就”的为难；
三是因为拆修花了良多钱，卖太廉价了肉痛，他不想低于市场价太多，所以价格不断谈不拢。
02
带院子的房子
谁都有一个梦想，面朝院子，春热花开。但关于初次买房的刚需族来说，带院子的房子并非一个好的抉择。
关于通俗买家来说，假设不是别墅，带院子的房子往往是个鸡肋，要么在一楼，要么在低层平台，要么在顶楼。
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顶楼的问题适才已经说了，而低层除了摘光、私密性欠好，在南方还很随便招蛇鼠虫蚁，打理院子也比力累。
有伴侣曾住过一栋小高层的一楼，带一个60多平的院子，买的时候各类神驰，住进往才发现完全不是那么回事儿。
一是楼市乱丢垃圾。可能是楼上的小伴侣淘气，时不时往下扔一些零食包拆袋、果皮、矿泉水瓶，有时候刚扫除完新的垃圾又来了，视觉损害。
二是蚊子多。为了夏夜在院子里纳凉，伴侣特意买了一架秋千。没想到坐下还不到三分钟，蚊子把她咬成了“筛子”。
三是蛇鼠虫蚁多。伴侣曾两次在院子里见到蛇，雄黄是家中必备品。大门也经常随便被白蚁蛀，住进往不到两年，伴侣就换了一扇门。
等我想转手的时候，才意识到一个更现实的问题：因为那是个小高层，院子大，容积率低于1，还要交5个点的豪宅税，而那个房子的面积才90排名，竟然要交豪宅税。
当初买的时候被院子冲昏了头，比及要卖的时候，才发现昏头的买家其实不多。有的买家明明看中了，却因为豪宅税而做罢。
03
大一房、大两房
跟着房价越来越高，牺牲房均面积、逃求房间数量已是大势所趋，所以如今的新盘都努力于开发小三房、小四房，60多平就能做三房，70多平的三房能带主套。
而过往那些豪华的大一房、大两房户型呢，好比70多平的一房、90多平的两房，正在被市场放弃，成为少数人抉择的小寡产物。
所以，我们抉择户型的合适，万万要避开小寡户型，尽量选支流户型，40-50多平的一房、60-70多平的两房、80-90多平的三房、100多平的四房，那些都是市场支流户型，不只住得温馨，转手也更随便。
04
刚需盘的大户型、豪宅盘的小户型
假设一个楼盘定位刚需，支流户型就是小两房、小三房，那些180、200房的大户型就成了小寡产物；而假设一个楼盘定位豪宅，那些六七十平的小两房就成了小寡产物。
那种与小区支流户型相背的房子，更好不要买。
为什么呢？因为一个楼盘的支流户型，决定了那里的层次和圈层，假设你抉择与小区定位相背的户型，就等于和那个小区的支流圈层纷歧致，比及卖房子的时候，不随便找到买家。
那种悔意，在卖房的时候慨叹更深。假设你买了刚需盘里的大户型，转手的时候会比那些支流户型罕见多：刚需客买不起，改进客看不上，典型的高不成低不就。
05
度假区房产
几乎每小我的心中，都有一个“面朝大海，春热花开”的住房梦。
然而，假设你把文艺喜好当资产设置装备摆设，就等着亏钱吧。
市场上的大部门度假型房产都是韭菜收割机，甭管一手卖得多么火爆，但它们很少有实正的二手市场。
媒体曾报导，山东威海乳山的海景房，二手房大约三四千摆布，部门小区的价格以至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，能够低至1800元/平方米。
即便是楼市扛把子——深圳，也存在那种十年不涨的度假型房产。媒体曾屡次报导深圳东部的一些极贵的海景豪宅，几乎十年没涨，涨幅远远跑输市中心的老破小。
莫非是海景不香了？
同样是海景房，香港浅水湾、深圳湾能够卖到几十万一平，而深圳大梅沙和威海乳山的海景房就不涨呢？
那其实阐了然一个问题，海景房之所以贵，并非阿谁“海景”值钱，而是它靠近的城市资本值钱，无论是深圳湾仍是浅水湾，其实都位于城市中心区。
所以，假设必然要买度假型房产，请记得要在间隔中心城市50到80公里的半径内。
06
公寓
Loft公寓也是忽悠文艺小青年常见的利器。
不晓得是不是翻译的问题，国外的公寓一般就是指室第，而在国内，公寓是一种完全区别于室第的产物，因为它的用地性量一般是贸易用地或者工业用地。
所以，同样是公寓，咱们国内的公寓压根就是别的一种产物，万万别稠浊了。
我们屡次提到，不要随意买公寓，但仍是有一些小白管不住本身的钱包，被低价、返租、loft等花里胡哨的概念忽悠得一愣一愣，越看心越痒。
那类情状，在我身边还挺常见。
几个月前，大学刚结业一年的亲戚联络我，说看上了一套公寓，首付只要几万块，剩下的首付三年内给齐就行，他觉得关于几无积存的他来说，几乎是天上掉馅饼的功德。
有那种设法的人不在少数。良多年轻人因为没有几钱，又不肯等，就先买了公寓，比及反响过来，已经错过了良多时机。
我给他阐发，公寓要用贸易水电，不克不及开通火，生活成本比室第大，生活气氛欠缺，自住体验欠好。假设投资，反租纷歧定靠谱，并且政策多变，不确定性太强了。
有个伴侣，几年前在北京买了套公寓，没想到因为公寓调控政策原因，不涨反跌，并且卖不动。
因为自己就有投资属性，所以公寓受政策的影响长短常大的，只要楼市一调控，公寓必定被推到最前面做挡箭牌，妥妥的炮灰。
当然，也不是说所有的公寓都不克不及买，假设必然要买，请记得要买那种靠近强势就业中心、强势旅游区的公寓，那种公寓才不愁租。
公寓最核心的价值是租赁，而不是买卖。
07
总结一下今天的推文：买工具能够逃求个性，唯独买房子不可，因为房子你以后可能是要卖的，必需考虑市场支流人群的承受度。
大部门人买房都不会实的要住一辈子，而是要不竭地置换。
为了便利以后置换，买热门板块、买支流户型，才是比力保险的。
一句话：买房要「随大流」。
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