物业公司属于办事密集型企业，涉税品种较多，诸如 “水电热气”、“老带新”、“交物业费赠礼”等常规运营营业，差别的营业税务处置都不不异。除此之外，“所得税税前扣除”、“增值税进项抵扣”等一系列实务问题，更是物业公司的风险存在点。那么，物业公司应该若何提防和应对风险呢？
一、物业公司收进的财税处置
（一）常规收进
1、运营收进核算
物业治理企业处置物业治理和其他运营活动获得各项收进时：
借：银行存款/现金/应收账款
贷：主营营业收进/其他营业收进
应交税费——应交增值税（销项税额）
2、已经收取的物管费确认
物业治理公司收取的物管费属于商务辅助办事中的企业治理办事，税率为6%，征收率为3%。物业公司收取的物业治理费，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
《管帐原则——根本管帐原则》规定，管帐确实认、计量和陈述应当以权责发作造为根底。
但凡当期已经实现的收进和已经发作或应当承担的费用，不管款项能否付出，都应当做为当期的收进和费用。《企业所得税法施行条例》规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发作造为原则，属于当期的收进和费用，不管款项能否收付，均做为当期的收进和费用；不属于当期的收进和费用，即便款项已经在当期收进，均不做为当期的收进和费用。
案例：收取物业费时，是预收体例，现在年已收了明年第一季度的物业费，请问在确认收进时，能否只确认本年发作办事部门的收进？在管帐和税法上是如何规定的？在那一问题上如何理解权责发作造？
解析：本年已实现的物管费确认为收进，预收的明年的物业费确认为欠债。预收账款：没准以后还要退回往。合同欠债（新收进原则）：收了就不退了，不外将来要给他人供给办事，存在义务。
案例：物业公司收取的物业费都是按年收取并开给住户收条，那么能够按 12 个月分摊确认收进吗？
解析：我国管帐年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日行，管帐年度期间有月度、季度、半年度与年度。按年收取的物业费，按月确认收进。
3、应收未收的物管费能否确认收进
新收进原则确认的核心原则是："企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户获得相关商品或办事的掌握权时确认收进。
案例：接收的项目中，若有 100 个业主，但在每年的岁尾总有 10%的业主不交物业治理费，请问在确认收进时，能否要确认那部门未交的物业费？在管帐和税法上是如何规定的？在那一问题上如何理解权责发作造？
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解析：按原则规定及遵照权责发作造原则，应收未收的物管费应确认收进。
4、增值税纳税义务发作时间
财税[2016]36 号规定，纳税人发作应税行为并收讫销售款项或者获得索取销售款项根据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（以票控税）上游纳税人先开具发票，下流纳税人可能先抵扣了税款，因而，上游纳税人必需先申报小项税，本色是出于反避税的考虑。（以票控税）
案例：物业公司，做 6 月战时，预收了第三季度 7—9 月的物业治理费，已开票，此时是进主营营业收进仍是进 6 月的预收账款？别的，开票的那部门小项税是计税在 6 月交税，仍是在 7-9 月，因为已在 6 月开票，如许和收进确认时间又不同一了？
解析：6 月预收 7-9 月物管费，按权责发作造，不属于 6 月的收进。已开具发票，产生了增值税纳税义务，需要在 6 月计算增值税。收进确实认是根据管帐原则，纳税的义务是根据税法，不确认收进有时也会产生纳税义务，那就是税会差别，税务部分存眷的是企业有无按税法往缴税。
5、减免物管费
财税[2016]36 规定，下列情形视同销售办事、无形资产或者不动产：
（一）单元或者个别工商户向其他单元或者小我无偿供给办事，但用于公益事业或者以社会公家为对象的除外。
（二）单元或者小我向其他单元或者小我无偿让渡无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公家为对象的除外。
（三）财务部和国度税务总局规定的其他情形。
案例：我公司是物业公司，有个别业主赠予 1 年的物业费若何进账？要缴税吗？
解析：属于无偿供给办事，不确认收进，视同销售缴纳增值税。
案例：某户业主应交物管费 2000 元，因为各类原因（好比说，持久空房未进住）要求减免，为了进步收费率减免 500 元，那 500 元是计进费用的同时也计收进，仍是间接计 1500元的收进不考虑那 500 元？
解析： 类似于贸易折扣，按 1500 元确认收进。贸易折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上赐与的价格扣除。
销售商品涉及贸易折扣的，应当根据扣除贸易折扣后的金额确定销售商品收进金额。
（二）代收款项
1、维修基金的核算
物业治理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设备设备维修基金时，
借：银行存款/现金
贷：代管基金
收到代管基金的银行存款利钱时，经业主委员会或者物业产权人、利用人承认后转进代管基金滚存利用，
借：银行存款
贷：代管基金
2、船脚的简易计税及发票开具
国税 [2016]第 54 号规定，供给物业治理的纳税人，向办事承受方收取的自来水船脚，以扣除其对外付出的自来水船脚的余额为销售额，根据简易计税办法依 3%的征收率计算缴纳增值税。
例：某物业公司，一般纳税人，2018 年 2 月，共收取业主船脚 10.3 万元，付出自来水公司船脚 8.24 万元。
收到业主船脚：
借：银行存款 10.3
贷：主营营业收进---船脚 10
应交税费-简易计税 0.3
付出自来水公司船脚：
借：主营营业成本---船脚 8
应交税费---简易计税 0.24
贷：银行存款 8.24
案例：物业治理的船脚是差额征收，差额那部门小项大于进项，其他税率的进项大于小项，那本月交税吗？
解析：增值税暂行条例规定，用于简易计税办法计税项目进项税额不得从销项税额中抵扣。物业治理的船脚是差额简易计税。简易计税需零丁核算，不得抵扣其他项目标进项税额。
案例：物业公司收的船脚，是属于简易征收，给客户开发票，能开增值税专票吗？仍是只能开普票？
解析：一般纳税人可开具 3%全额增值税公用发票或通俗发票，小规模纳税人可自行开具 3%普票，或税务局代开 3%增值税公用发票。
3、付出水电费获得收条及朋分单
国度税务总局通知布告 2018年第 28 号，企业租用（包罗企业做为单一承租方租用）办公、消费用房等资产发作的水、电、燃气、寒气、热气、通信线路、有线电视、收集等费用，出租方做为应税项目开具发票的，企业以发票做为税前扣除凭证；出租方摘取分摊体例的，企业以出租方开具的其他外部凭证做为税前扣除凭证。
如合同协议约定摘取分摊体例付出朋分水电费，不再需要以割发票税前扣除，而能够朋分单、付款凭证等外部凭证做为税前扣除根据。
案例：我们租的写字楼，物业公司提赐与我们的水电费只要大发票复印件，水电费只能开收条给我们，因为供电局给物业开的是整栋写字楼的发票，那我们那个收条能够税前扣除吗？
解析：付出的水电费能够在企业所得税税前扣除，因未获得公用发票，一般纳税人不成以抵扣增值税进项税额。
4、维修费、工本费、拆修押金、出进证押金等
案例：物业公司给业主维修下水管，改换水龙头，计进主营营业成本仍是治理费用？收取的门禁卡等计进科目？
解析：为业主维修获得的收进计进其他营业收进，为业主维修产生的费用计进其他营业成本。收取的门禁卡、出进证工本费，假设不退还计进其他营业收进，假设退还计进其他应付款。
次要看押金能否退还，假设退还，不确认收进，不缴纳税款。假设不退还，需要确认收进，缴纳税款。
5、电费、垃圾处置费、居民取热费
物业治理企业代收电费、垃圾处置费、居民取热费等，向业主收取相关费用时，假设以本身名义为业主开具发票的，应当做为转售营业，按发票金额缴纳增值税，同时，供电局等能够给物业公司开具增值税公用发票；假设物业公司不垫付资金，只是将供电局等开具的水电费等发票停止转交，并别的收取手续费的，可暂按代购营业的原则掌握，只就手续费部门缴纳增值税。
（三）租赁收进
1、出租房屋的房产税
房产税是以房屋为纳税对象，按房屋的计税余值或租金收进为计税根据，向产权所有人征收的一种财富税。
纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。按年征收，分期缴纳。
财税[2016]43 号，房产出租的，计征房产税的租金收进不含增值税。
以房产租金收进为计税根据的（从租计征）
应纳税额=房产租金收进×税率(12%)
以房产原值为计税根据的（从价计征）
应纳税额=房产原值×(1-10%或 30%)×税率(1.2%)=房产余值税率×(1.2%)
案例：我是物业公司，小规模纳税，房产税是按季度交吗还每月交？
解析：纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。小规模纳税人和一般纳税人只是针对增值税那个税种。
财税[2009]128 号规定，无租利用其他单元房产的应税单元和小我，按照房产余值代缴纳房产税。
财税[2010]121 号规定，对出租房产，租赁两边签定的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人根据房产原值缴纳房产税。
案例：请问开发公司免费为物业公司供给物业用房和样板间需要缴纳房产税吗？
解析：假设开发公司持久免费给物业公司供给物业用房，属于物业公司无租利用其他单元的房产，应由物业公司按房产余值代缴房产税。
2、不动产转租
一般纳税人租用其他公司不动产后，再转租给其他企业或小我，如该纳税人与不动产所有人签订的合同在2016年4月30日前的，可认定为老项目打点简易征收存案，简易征收。
签订的合同在2016年5月1日后的，一般纳税人适用一般计税办法计税，税率9%。
能够申请简易计税体例，详细材料为：
1.《一般纳税人简易征收存案表》；
2.一般纳税人抉择简易办法征收存案事项情状阐明；
3.抉择简易征收的不动产契合简易征收据件的证明素材（例如不动产产权证明，租房合同）。
3、出租自有不动产
根据《国度税务总局关于发布纳税人供给不动产运营租赁办事增值税征收治理暂行办法的通知布告》（国度税务总局通知布告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，根据以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前获得的不动产，能够抉择适用简易计税办法，根据5%的征收率计算应纳税额。
（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后获得的不动产，适用一般计税办法计税，税率9%。
纳税人向其他小我出租不动产，不得开具或申请代开增值税公用发票。
小规模纳税人出租不动产，出租不动产（不含个别工商户出租住房），根据5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人抉择简易征收的不动产租赁办事，除向其他小我以外出租不动产外，能够自行开具增值税公用发票。
4、收到泊车费增值税处置
案例：一般纳税人物业公司，收取业主包月泊车费 2 万元，暂时泊车费 1.5 万元，业主有产权的车位治理费 1 万元。
解析：增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为9%，小规模纳税人征收率为 5%。业主购置了车位的产权，其不动产权力已经属于业主。物业公司所收费用并不是不动产的租赁费，而是车位的治理办事费，应适用现代办事业 6%的增值税率。
二、物业公司成本费用的财税处置
1、成本费用核算
物业治理企业处置物业治理活动，为业主委员会或者物业产权人、利用人供给维修、治理和办事过程中发作的各项收入，根据国度规定计进成本、费用，
借：主营营业成本/其他营业成本/治理费用
应交税费——应交增值税（进项税费）
贷：原素材/应付职工薪酬/造造费用
银行存款
2、物业工程的核算
物业治理企业有偿利用产权属于全体业主的贸易用房和共用设备设备，付出各类利用费用时，应按受益对象，
借：主营营业成本/治理费用
贷：代管基金
本企业承接房屋共用部位、共用设备设备大修、更新、革新工程的，现实发作工程收入时，
借：在建工程——物业工程
贷：库存商品/原素材/银行存款
工程落成，经业主委员会或者物业产权人、利用人验收时，
借：代管基金
贷：主营营业收进——物业大修收进
同时，结转落成工程成本时，
借：主营营业成本——物业大修成本
贷：在建工程——物业工程