当吃亏成为行业常态，需要从多元融资才能、现金流治理才能及往库存赚钱才能三方面来给一家房企做合理打分
文｜刘言
3月13日，中国销量六连冠房企碧桂园（02007.HK）发布功绩预告，预期2022年全年回属于公司股东的主营营业利润约为人民币10亿元-30亿元，预期股东应占吃亏约人民币55亿元-75亿元。
碧桂园方面表达，净利润数据下行次要有三方面的原因：受房地产行业整体运营欠安及疫情影响，开发营业结转毛利率下降；面临市场改变的不确定性，对存货停止了较大额的减值计提；受美圆升值影响，公司在2022年构成了较大额的汇兑缺失，以致回母净利润在公司上市以来初次转负。
碧桂园2022年预亏并非个例，往年，受融资停滞、销售不振影响，房地产企业几乎三军覆没，出格是民营房企。
中指研究院数据展现，2022年房地产市场继续下行，TOP100房企销售总额同比下降41.3%。2022年销售额超百亿房企130家，削减28家；千亿房企20家，削减21家。
市场欠好，为了快速清库存回款，房企开启了近一年的打折捉销，间接影响的就是利润。
本年2月至今，房企2022年功绩预告，净利润下滑成为支流。《财经十一人》根据Wind数据测算，截至3月14日，A股和港股房地产行业（中信证券行业分类）的上市企业中，有85家发布了2022年度功绩预告或功绩快报，至少有50家企业功绩预亏。
36家发布功绩预告的中心国有企业和处所国有企业中，有18家预告2022年净利润吃亏，预告吃亏占比50%，此中包罗华侨城、首开股份、北辰实业、华远地产、格力地产等出名房企；35家发布功绩预告的民营企业中，有24家预告往年净利润吃亏，预告吃亏占比约68.6%。
预告吃亏企业中，估量更大吃亏在100亿及以上的有8家企业，此中旭辉控股、蓝光开展、荣盛开展估量更大吃亏别离为140亿元、219亿元、250亿元。
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总之，2022年，行业不景气叠加新冠疫情频频，大大都房企都曾一度踌躇在存亡边沿。碧桂园固然股东应占吃亏，但其主营营业净利润（营业收进-营业成本-销售费用-治理费用-财政费用-营业税费-所得税）仍然为正。那反响了地产板块的赚钱才能。
碧桂园的治理层表达，2023年，仍将对峙，“现金流是前提，利润是核心”的预算治理和资产分类管等营业。其实，2021年，及2022年上半年，碧桂园的运营性现金流就不断为正，那也能从一个侧面阐明公司治理层在行业下行期间，隆重运营，对抗风险、盘活资产、促进销售回款方面的韧性。
融资方面，全行业情状正在好转，出格从往年930后，利好民营房企的政策就在不竭释放。因为碧桂园是为数不多没有呈现债务过期的房契，因而，不只首批坐上政策顺风车，还连结了融资渠道的多元化。
往年5月，碧桂园发行5亿元带信誉庇护东西的公司债，票面利率仅4.5%。往岁尾，碧桂园获得首笔内保外贷融资2.8亿美圆、期限3年的银团贷款。
据不完全统计，2022年碧桂园共发行公司债合计15亿元，中票合计25亿元，可转债39亿港元，ABS5.2亿元。碧桂园还获得工商银行等10家银行总计逾3000 亿元的综合授信撑持。
本年1月，碧桂园又与中国民生银行香港分行订立融资协议，获更高达5000万美圆等值的人民币按期贷款融资。别的，那家公司在中国发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企。
东兴证券、华通证券曾表达，优良民营房企的信誉风险已经大幅降低。开发主业稳重的房契，有看率先获得金融机构重点撑持，而因为行业集中度进步，优良龙头房企会在此中受益。
碧桂园近期召开了2023年集团年会，总裁莫斌认为，房地产仍是中国经济的收柱财产之一，市场会苏醒，但苏醒的过程必然会分化。当前，行业开展逻辑正加快从“规模”向“操行”改变，房地产转向新开展形式的趋向越创造确，碧桂园要挠紧市场修复的机遇，走新的开展形式，并连系科技建造系统，提拔全周期综合合作力。本年碧桂园重点是“四保”：保交楼，保平安，保资产，保信誉。
多年来，碧桂园的高管不断用现实动作撑持公司开展。据悉，碧桂园董事、监事及高级治理人员购置公司债券累计金额5999万元，公司控股股东购置债券累计金额32512万元，公司控股股东还为公司供给了50.55 亿港元的免息无抵押贷款，以撑持公司运营开展。从2007年公司上市以来，大股东通过增持公司股票、以股代息、无息告贷等体例累计撑持公司超越300亿港元，且期间从未减持公司股票。
其实，近半年的救市政策下，地产行业根本面已获政策托底，2022年以来，已有超200城出台购房补助相关政策近300次，次要包罗按套或面积一次性补助、一次性或分期拨付契税补助、发放消费券补助、人才购房补助、购房价款的必然比例补助等。
在政策搀扶下，一线及部门二线市场销售端的表示已现起色。而碧桂园不只没落伍，仍庇护头部座次。
中指数据展现，2023年1月-2月，TOP100房企销总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较往年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。此中，2月份TOP100房企单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%。
2023年1月-2月，碧桂园销售面积仍为头部第一，销售额562亿元，位列第三，前两名别离为保利开展、万科。
价格方面，2月百城价格指数数据展现，当月100个代表城市新建室第均匀价格为16174元/平方米，环比持平，行住“7连跌”态势。二手室第均匀价格15856元/平方米，环比跌幅较1月收窄0.1个百分点。此中，上海新房均价环比上涨0.03%，到达51043元/平方米，二手房均价环比上涨0.53%，均价为65286元/平方米。（100个代表城市：北京、上海、广州、深圳、宁波、杭州、长沙、绍兴、苏州、厦门、金华、台州、聊城、镇江、东营、廊坊、芜湖、保定、南京、三亚、成都、昆明、唐山、贵阳、威海、银川、新乡、临沂、赣州、绵阳、泰州、宿迁、西宁、包头、惠州、武汉、合肥、洛阳、石家庄、肇庆、徐州、长春、宜昌、济宁、德州、淄博、张家港、连云港、柳州、淮安、常熟、乌鲁木齐、烟台、邯郸、扬州、兰州、江门、重庆(主城区)、温州、常州、南昌、南宁、嘉兴、秦皇岛、昆山、张家口、北海、海口、马鞍山、福州、江阴、盐城、佛山、湖州、珠海、太原、沈阳、大连、天津、济南、阜阳、南通、泉州、汕头、青岛、西安、唤和浩特、漳州、菏泽、潍坊、桂林、湛江、无锡、郑州、株洲、东莞、衡水、湘潭、中山、哈尔滨）
近日，住建部部长倪虹也公开表达了对房地产市场企稳上升的自信心：次要基于三个方面，一是疫情后市场供需两头均产生积极影响，二是房价平稳、保交楼、房企融资改进等带动市场预期上升（全国商品房销售面积1-2月同比增长），三是前期已出台的政策正在落实收效。
（第一时间收到推送，标星财经十一人）