《北京市国有建立用地利用权地价评估手艺导则 （试行）》发布施行

《北京市国有建立用地利用权地价评估手艺导则（试行）》正式发布

强化地价治理 优化资本设置装备摆设

布景

为进一步加强北京市地价评估行业治理，标准出让地价评估工做，摸索成立北京市出让地价评估手艺原则系统，北京市天然资本操纵中心拜托北京房地产估价师和地盘估价师与不动产注销代办署理人协会（以下简称“北估协”）开展了国有建立用地利用权出让地价评估手艺研究工做。经普遍咨询天然资本部、高档院校、国度级协会资深专家及理论体味丰富的地盘估价师定见，体例出《北京市国有建立用地利用权出让地价评估手艺导则（试行）》（以下简称“《评估手艺导则》”），于2023年2月由北估协正式发布施行。

总体原则

《评估手艺导则》进一步标准国有建立用地利用权出让地价评估行为，为北京市合理设置装备摆设地盘资本供给手艺支持。

适用对象

北京市行政辖区范畴内，由市、区天然资本主管部分拜托开展国有建立用地利用权出让相关的地价评估，适用本导则。

原则与目标

以优化地盘资本设置装备摆设为目标，以地盘出让评估规程、标准为原则，遵照地盘估价“替代原则、最有效操纵原则、预期收益原则、供需原则和奉献原则”及出让地价评估“价值主导原则、审慎原则、公开市场原则”。本导则连系北京市地价治理工做理论，增加了出让地价评估的其他原则：

发现并模仿市场价格原则；

区分市场订价与政策优惠原则；

区位效用为主兼顾用处差别原则。

估价法式

细化地盘估价工做流程

🔘 增加素材搜集要求。

🔘 明白实地查勘内容。至少应有一名承担估价营业的签字估价师对估价对象停止实地查勘。

🔘 增加陈述存案流程。

🔘 标准陈述回档前提。回档文件中应包罗三级审核笔录、档案交接笔录、现场查勘表、送达回执等文件。

办法抉择与权重

展开全文

🔘 城市更新协议出让地价评估项目，当估价对象所在行政区或统一地盘级别范畴内，类似交易（协议或招拍挂出让）案例充沛时，应选市场比力法。

🔘 开发完成后自持运营的地价评估项目，可首选剩余法。

地盘兼容类用地出让地价评估

🔘 F1室第混合公建用地、F2公建混合室第用地等混合用处地盘，应按室第、贸易、办公三种差别用处，别离抉择适宜的估价办法，停止出让地价评估。

🔘 F3其他类多功用用地，应按贸易、办公等差别用处，别离抉择适宜的估价办法，停止出让地价评估。

🔘 栖身用地、贸易办事业用地、公共治理与公共办事用地、工矿用地和仓储用地，容许兼容的功用，协议出让和招拍挂出让地价评估时， 无特殊规定和要求的，原则上根据估价对象地盘的主用处停止评估，不但独对主用处外兼容用处地价停止评估。

估价成果权重

🔘 城市更新协议出让地价评估项目，估价对象开发完成后自持运营的，剩余法成果权重取值不宜低于50%。

估价办法利用要点摘录

基准地价系数批改法

🔘 将个别因素批改的批改幅度明白为5个品级、同时明白每个品级对应的赋值法例。

🔘 宗地跨区片等特殊项目，需经足够论证后确定评估构想。

剩余法

🔘 不动产价值测算要求

开发完成后拟用于出卖的项目，售价取出让时市场同类不动产一般价格程度，不克不及摘用预算的将来售价。

🔘 参数重视事项

销售费用：

销售费用次要包罗告白费、租售材料造造费、样板房或样板间建立费、售楼处建立费、租售人员费或者租售代办署理费等，其计算公式为：

销售费用=不动产交易价格×销售费率

估价人员应根据项目与市场现实情状，研判开发完成后拟用于出卖或用于出租的项目价格内涵，综合确定能否计取销售费用。

销售税费：

增值税=不动产价格÷（1+5%）×5%

当不动产价格不含销售税费时，该项费用成本不计。

市场比力法

🔘 在利用市场比力法时，需重点存眷贸易用处比力案例的价格内涵，如：贸易案例细分用处—贸易、其他商服、餐饮酒店、贸易（配套）等之间的价格区别；还需存眷已审定贸易案例价格能否摘用了楼层批改等。

🔘 关于已建成或者建立工程设想计划已确定的项目，需考虑建筑物空间规划对地价的影响。

收益复原法

🔘 摘用不动产租金评估地盘收益价格，相较《城镇地盘估价规程》，细化了利用公式

P—地盘收益价格；

a—地盘纯收益，每年稳定；

r—地盘复原率，固定且大于零；

n—将来地盘收益年期；

T1—不动产交易税费率；

R1—治理费率（通过查询拜访，治理费取值根底为房屋建筑物建立成本时，不计）；

R2—间接成本利润率；

R3—利钱率；

T2—契税及印花税率。

成本迫近法

🔘 明白了地盘增值收益率确定途径

估价对象地盘增值收益率=类似案例的地盘增值收益率×批改系数

类似案例的地盘增值额=地盘成交总价-地盘开发建立抵偿费总额

类似案例的地盘增值收益率=地盘增值总额÷地盘成交总价或地盘开发建立抵偿费总额

协议出让评估手艺要点

供地环节的协议出让

🔘 手艺途径：

供地环节协议出让项目评估手艺途径

弹性年期协议出让项目评估手艺途径

先租后让协议出让项目评估手艺途径

结建式地下空间出让项目评估手艺途径

单建式地下空间出让项目评估手艺途径

🔘 出让底价：

供地环节协议出让底价定见，应起首测算项目协议出让更低价原则。可以明白项目应分摊成本的，还需比力项目应分摊成本与评估成果政府地盘收益之和能否低于协议出让更低价。若低于协议出让更低价原则，需增加政府地盘收益至称心应分摊成本与政府地盘收益之和等于更低价原则的前提，同时给出出让底价定见。

原划拨地盘利用权打点协议出让

🔘 手艺途径：

出让时不改动原地盘利用前提的评估手艺途径

出让时改动原地盘利用前提的评估手艺途径

🔘 现状弹性出让

划拨地盘打点现状弹性出让定见摘用：更高年期出让熟地价减往划拨地价的差值，再对差值停止年期批改，确定弹性出让年期的政府收益。

出让期届满，国有建立用地利用权收回或经批准续期时的价格应连系出让合同缴纳的费用及相关约定合理确定。

已出让地盘补缴地价款

🔘 调整容积率

调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划下估价期日的楼面地价确定。

因调低容积率形成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划前提下总地价的差额确定。

🔘 调整用处

调整用处的，需补缴地价款等于新、旧用处楼面地价之差乘以建筑面积。

用地构造调整的，别离核算各用处建筑面积改变带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用处的楼面地价按调整构造后确定。

🔘 多项前提同时调整

用处与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用处楼面熟地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用处楼面熟地价之差乘以原建筑总面积。

多项用地前提同时调整的，别离独立核算各项前提调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

招拍挂出让评估手艺要点

手艺途径

🔘 在确定相关参数、原则时，应足够考虑本市房地产调控和治理政策（如限购、限售、更低销售面积等）及市场运行现实情况（如供需情况、往化周期等），并阐明白定的办法和根据。

🔘 在选用剩余法停止评估时， 售价取出让时本地市场同类不动产一般价格程度。对可售的项目，应利用公开市场价，特殊项目除外。

🔘 公建用处评估中， 连系估价对象周边区域租售比情状，收益复原法测算成果明显低于剩余法过多的，考虑估价对象为待开发地盘，且建成后用于销售，选用房地产销售价格测算契合项目本身情状，为了准确反映宗地价格，保障政府收益，可不摘用收益复原法。

差别用处评估要求

特殊情状重视事项

🔘 出让时约定租赁室第面积详细比例的，摘用剩余法时，以市场一般租金程度为根据测算响应比例的不动产价值；纯租赁室第用地出让，有租赁室第用地可比实例的，优先摘用市场比力法，实例不敷的，应摘用收益复原法。

🔘 存在实物还建、回迁回购面积等情状的，且对估价对象价值形成明显影响的，在估价对象地盘价值评估中，应足够考虑实物还建、回迁回购面积等对地盘价值的影响。

评估构想有两种，一是只在剩余法中考虑上述情状的吃亏，并加大剩余法权重；二是在最末成果中考虑上述情状的吃亏。

🔘 需竞得人自持或周边出卖案例不敷的，剩余法中摘用租金求取房地产总价，因已考虑租金收益情状，可不再反复利用收益复原法评估。部门年限自持和部门面积自持的参照施行。

🔘 需地盘招拍挂竞得人代建不出让非营利性设备的，在估价对象地盘价值评估中，应考虑代建成本。

地盘估价参数

差别圈层涉及参数

成本迫近法常用参数

剩余法常用参数

收益复原法常用参数

估价陈述撰写要求

对地盘估价“成果陈述”和“手艺陈述”撰写要求停止了同一

明白了招拍挂评估关于地盘估价成果表述的要求

本内容由操纵中心供给

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