本陈述基于国度统计局全国70个大中城市房价指数数据，对中国住房市场周期停止阐发和研究。研究表白，2006年以来中国住房市场共履历了5轮降温大周期。此中第五轮降温周期始于2019年4月，末于2022年10月，历时43个月。连系1-2月份房价指数数据和3月份的市场运行情状，当前房地产市场总体上走出了降温周期，并逐渐进进新一轮的上行通道。系统回忆和总结历次降温周期，关于我们深思教训、总结体味等都具有积极的感化。那也有助于我们客看理性对待本年房地产市场的走势和行情，更好促进房地产市场的平稳重康开展。
一
房价指数
1、环比涨幅：比来两个月明显拉升
2023年2月份，全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为0.3%，比拟1月份0.0%有所扩展。看察本年1-2月份数据，70城房价指数曲线明显拉升，和1月份以来市场交易行情活泼的态势有关。看察汗青数据，2021年9月-2023年1月，70城房价指数环比涨幅曲线位于负增长区间，即继续下跌了17个月。2月份该目标起头走出负增长区间，具有积极的信号意义。
2、同比涨幅：触底反弹
2023年2月份，全国70个大中城市新房价格指数同比涨幅为-1.9%，比拟1月份-2.3%有所收窄。看察本年1-2月份数据，房价指数曲线已经有筑底反弹的微弱迹象，那和本年1-2月份交易行情总体不错有关。鉴于3月份的交易数据总体还不错，所以能够认为当前房价指数根本上走出了降温的通道。
我们阐发2006年至今70城房价指数同比涨幅数据。从曲线下行的形态来看，2006年至今，全国70城履历了5轮降温周期。第一轮：2008年1月-2009年4月，其涨幅由10.1%收窄至-0.7%，时长16个月；第二轮：2010年4月-2012年6月，其涨幅由11.5%收窄至-1.4%，时长27个月；第三轮：2013年12月-2015年4月，其涨幅由9.7%收窄至-6.6%，时长17个月；第四轮：2016年12月-2018年4月，其涨幅由10.8%收窄至5.3%，时长17个月；第五轮：2019年4月-2022年10月，其涨幅由11.4%收窄至-2.4%，时长43个月。
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总结来说，第五轮降温周期具有降温时间长、影响因素扑朔迷离等特征。当然其更大降幅仍然要小于第三轮降温周期，那阐明在第五轮降温周期中，购房政策继续刺激、稳房价工做继续发力，客看上避免了房价指数跌幅数据的扩展。总体上，2022年11月份起头，房价指数同比涨幅曲线已经有筑底企稳的微弱迹象，本年2月份已经有了小幅的拉升，阐明正逐步走出降温的通道。但需要连结清醒的是，当前房价指数同比涨幅曲线仍然位于负增长区间，要由正转负，估量要在本年6月份摆布。
二
城市分类
1、环比涨幅：三座城市均进进上行通道
2023年2月，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其新房价格指数环比涨幅别离为0.2%、0.4%和0.3%。三个城市具有两个配合点，即该目标均呈现了上行，同时目标均为正。那足够阐明，即使是三座城市，在本轮楼市苏醒过程中，仍然有积极的表示。出格是2021年9月份以来，三座城市表示是最为疲软的，所以那中间会积压一些潜在的购房需求。当前此类需求积极释放，带动了房价指数的上行。鉴于目前上行过程中面对了诸多不确定性因素和阻力，那就要求后续要陆续做好稳楼市的工做，激活合理的住房消费需求。
2、同比涨幅：一个城市反而走弱
2023年2月，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其新房价格指数同比涨幅别离为1.7%、-0.7%和-3.3%。总体上看，一个城市涨幅连结为正，但却处于收窄的态势。二三座城市涨幅为负，但有收窄的好迹象。关于一座城市而言，需要存眷两个内容。第一、往年下半年一座城市也碰着了销售压力，客看上会对当前房价指数同比涨幅曲线有负面影响。第二、本年1-2月份，比拟二三座城市，一座城市的交易数据反而略偏弱。之所以重点提及一座城市，是期看提醒，一个城市楼市也存在一些不确定性或压力，需要积极存眷。
三
结论与趋向
1、当前总结：住房市场根本走出了第五轮降温周期
本年1-2月份房价指数的表示，释放了积极的信号，足够阐明当前房地产周期呈现了重要的改变。第五轮降温周期十分长，出格是往年上半年房屋销售市场碰着十分大的压力，所以当前房价指数的表示长短常不随便的。从近期的各类目标看，包罗房地产开发投资、房屋销售、往库存等来看，都闪现了积极的信号。根本上能够揣度，当前住房市场已逐步走出了第五轮降温周期。
2、趋向展看：购房消费需求提振仍然要强化
关于房地产市场周期是上行仍是下行，目前确实还存在一些不合的看点。当然从近期3月份的表示看，市场仍然是不错的。总体揣度是，房地产市场走出降温通道、逐步苏醒和回热的大趋向稳定。当然在那个过程中，需要重视一些市场的新情状。好比说，近期深圳的深汕协做区、无锡等地仍然在放松限购，那就阐明，各地房地产的交易行情仍是面对各类压力。此类压力不去除，那么住房市场步进上行周期也仍然有阻力或不确定性。因而，3月份以及二季度，各地要陆续提振住房消费需求，助力房地产市场勇敢走出降温通道。
附注
1、70个城市包罗： 北京、天津、石家庄、太原、唤和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。此中，一个城市4个，二个城市31个，三个城市35个。
2、考虑到一二手房的周期有必然的类似性，所以本陈述以新建商品室第为研究对象，进而权衡中国房地产市场的周期。同时，我们将其简称为室第或新房。
3、70城房价指数环同比数据以简单算术均匀的体例计算。好比说，70个大中城市新房价格指数环比涨幅=70个大中城市新房价格指数环比涨幅加总/70。其他目标也是参照类似的计算公式。
执笔人
上海易居房地产研究院 研究总监 严跃进
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文章来源:易居研究院