行业透视 |​ 20城近8成楼盘“跌跌跌”，以价换量效果若何

从降价效果来看，只要降幅到达10%以上的中低档项目对短期成交促进感化较为显著，余下大都项目效果平平，居民购房自信心尚未恢复，看看情感也比力深挚。

◎做者 / 杨科伟、俞倩倩

2022年陪伴着房地产行业进进深度调整期，房价亦由增转降，据国度统计局数据展现，70个大中城市房价指数同比自4月起头进进负增长区间，且跌幅继续扩展，至11月末已扩展至2.3%，超越50个城市的房价下跌。分能级来看，一线及强二个城市同比涨幅收窄，改进需求支持房价正增。三团个城市出格是需求透收、投资这场的一个城市房价同比呈现较大幅度回调。

岁暮我们对20个典型城市90个典型项目停止调研，近8成项目呈现了差别水平的价格下跌，但是对成交刺激效果平平，将来往化压力犹存。

20城近8成项目价格下跌

仅广宁苏锡常等核心区改进盘“越贵越战”

据CRIC调研数据，20个典型城市2022年四时度有新推盘动做的90个重点监测楼盘中，71个项目（占比79%）预售价格较前一次开盘有了差别水平的下跌，仅19个楼盘（占比21%）价格坚硬，稳中有增，但大都涨幅根本在10%以内。

聚焦到单个项目，我们能够看到少数涨价项目次要集中在 东南沿海热点二三座城市广州、苏州、南京、无锡、常州等核心区域改进盘，且闪现出“越贵越战”特征，新开盘项目福州晋安区建发朗云、徐州云龙区招商央玺首开订价均显著超越周边竞品价格。大都加推项目价格持稳，苏州姑苏区六合源平江看棠雅苑、南京建邺区金基中北朗樾府均处于核心区域改进盘，价格较上一次开盘涨幅均只要1%，保值属性凸显。

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中档贬价项目多，低档贬价幅度大

环都会圈三绺线“投资退潮”

聚焦占比近8成的71个降价项目，能够看出，中档贬价项目多，低档贬价幅度大：在降价项目中，中档项目达41个，占比高达6成，低档项目21个，占比30%。而从贬价幅度来看，低档项目降幅更大高达17%，其余层次产物降价幅度在13%-15%不等。

聚焦跌幅较大的项目，次要集中在热点二个城市和环都会圈三根座城市，武汉复星外滩中心、南京海伦堡璟熙府等项目跌幅在30%及以上，环京廊坊、大厂、香河，长三角盐城、粤港澳大湾区珠海，投资投契需求退潮显著，部门项目跌幅也在2成以上。

6成以上项目以交换量效果平平

中低档降幅超10%走量更有效

而针关于以交换量效果，我们看到，71个项目中约45个项目降价之后效果平平，日均销量较降价前持平以至小幅微降，仅26个项目销量呈现提拔，而日均销量增幅达2套以上的仅9个项目。

聚焦那些“以交换量”效果显著的项目，能够看出以中低档项目为主，降幅普及在10%以上，“刚需更刚”，客户降级情状显著，只要项目价格到达其现实付出才能便会“买单”。以广州保利光阴印象为例，11月开盘较上一批次价格降幅高达3成，降价前日销量9.6套，降价后日销量上升至11.6套。

整体而言，2022年四时度打折现象照旧普及，次要是基于房企年末功绩冲刺，回款承压，房企“以交换量”意愿迫切，仅少数核心城市改进盘价格“坚硬”，闪现“越贵越战”。目前来看，打折项目次要以中低档项目居多，中档贬价项目多，低档贬价幅度大，跟着刚需降级、投资退潮，热点城市外围板块项目和环都会圈三条线项目跌幅显著。而从降价效果来看，只要降幅到达10%以上的中低档项目对短期成交促进感化较为显著，余下大都项目效果平平，居民购房自信心尚未恢复，看看情感也比力深挚。

预判后市，我们认为，岁暮打折是房企传统营销动做，无论是折扣力度仍是对销售的提抖擞用均不具备可继续性，目前从各城市房价来看，根本“探底”，预期核心一线和部门强二线整体房价会庇护在2019年、2020年的程度，弱二线和三绺个城市房价可能率会跌到2015年摆布的程度。

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