昨晚，有关房地产的两条动静刷屏了：
第一条
央行、银保监会成立首套住房贷款利率政策动态调整机造。即：
新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。
第二条
住建部部长倪虹表达，要鼎力撑持购置第一套住房，首付比、首套利率该降的都要降下来。合理撑持购置第二套住房，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要赐与政策撑持。原则上不撑持购置三套以上住房，不给投契炒房者从头进市留有空间。
政策分析
起首，第一条动静用大白话来讲就是，某一城市的新房销售价格持续3个月下降（同等到环比）的话，房贷利率就能够在目前根底上陆续下调。
一方面，我们能够框定一个按揭调整的区间。目前大部门城市的房贷利率下限是5年期LPR-20BP，也就是4.1%，同时5年期以上公积金贷款利率为3.1%，所以目前房贷利率的下调范畴应该在3.2%-4.1%之间。当然本月20日若是5年期LPR呈现下调，区间上限也应该会随之下探。
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另一方面，根据9-11月国度统计局数据，在70个大中城市中有38个城市房价同比环比均持续下降。
此中二座城市13个。别离为大连、哈尔滨、长春、兰州、太原、南宁、厦门、福州、沈阳、武汉、石家庄、天津、郑州。
三条个城市25个。别离为韶关、蚌埠、常德、丹东、惠州、吉林、金华、岳阳、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、济宁、秦皇岛、唐山、温州、无锡、桂林、襄阳、北海、徐州、扬州、宜昌、湛江。
所以那些城市的购房利率，接下来可能率会起头下调。
事实上，那种房贷利率动态调整在22年9月份就已经在一个城市施行过，像大连、哈尔滨、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、宜昌、岳阳、贵阳、昆明、包头、泉州、大理、桂林等，只不外其时是暂时性的试点，如今改变成了一个固定性的政策。
但是现在我们能够看到，往年9月那些城市铺开利率下限后，销售改进效果其实不大，需求照旧偏弱，后续政策效果还有待看察。
第二条是住建部高层的喊话，一言以蔽之，就是在“房主不炒”的基调下，给与首套全力撑持，二套鼓舞，同时限造3套以上住房的购置。属于提振自信心的喊话，释放了后续会有刺激需求的响应政策的出台，需要我们陆续看察详细政策若何落地。
何往何从
综上，此次有关房地产的政策及亮相，无论是鼓舞首套房也好，仍是为特定城市下调房贷利率启齿子也好，都是意在想尽办法提振需求，让各人往贷款买房，特殊是过往3个月同比环比继续下降，也就是购房意愿继续走低的城市，要尽快托底，避免其呈现系统性风险。
但是靠政策拉动能做到何种地步还有待看察。笔者认为当下平楼市风险易，提振其需求难。
起首，考虑到生齿周期、房价收进比、人均住房面积、居民杠杆率等客观点则，地产需求拉动空间已经相对有限。
其次，“房住不炒”的基调按捺了投契，跟着手持大资金的炒房团的退出，房地产的活动性也随之下降。自己那些年跟着房地产快速开展，良多人把房子当做投资品购进，低买高卖赚差价，以致于房子需求虚高、价格浮空。且对老苍生来说房子是巨额资产，除非有实正的栖身需求，否则是买涨不买跌的。房价继续上涨的预期变了，通俗公众的购房热情天然降至冰点。
再其次，需求那种工具就是人心，长短常随性的且趋利的，即使是所谓的“刚需”，在鼎力鞭策租赁市场的当下也没有到不买就活不下往的地步，更何况我国人均栖身面积已经超越了全球人均程度，以至在良多3、4线城市人均两套及多套住房的不在少数，那就形成需求的过饱和和不平衡，特殊是在二手房价下滑时会加剧供大于需的失衡格局。所以接下来房子的买方次要是实正的刚需和有置换需求的群体，而那部门人能不克不及支持起天量的二手房和存量新房赐与还有待看察。
最初，疫情三年是场消耗战，收进预期下降，各人到底还有几购置才能与欠债意愿，也无法定论。
所以笔者认为，在当下预期走弱，生齿构造转向，人均欠债率、住房面积接近阙值，同时新时代思惟改变的当下，要想再让一般收进的居民接盘房地产是很难的，当下只要铺开超一个城市的限购，让有资金的人接盘，为房企化解风险，同时加速“摸索长租房市场建立”处理当下栖身需求，才是正理。
目测接下来房企销售数据若是没有呈现好转，更鼎力度的政策刺激将会陆续出台，同时住房租赁市场的开展也将是2023年的一大主题。
别的，跟着地产政策的边际放松，房地产行业及其下流的家电行业有看迎来一波估值修复，能够小步定投设置装备摆设，相信本年会有不错的功效，让我们继续存眷，拭目以待吧。
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