环京置业梦
做者|龚婉玲
出品|焦点财经
北京浩荡的生齿基数，与动辄150万首付门槛的矛盾抵触，让大量北漂家庭不克不及承担购房之重，转而对环京楼市重度依靠。
2016年，环京区域房价根本翻倍，巅峰期的燕郊新房单价超越4万元每平，而大厂和固安能到达3万和2.5万。那些数据构成的横切片，让我们看到环京楼市曾经的高光时刻。
推波助澜的刚需客、投资客、房产中介和开发商们，享受着环京楼市盈利带来的饕餮盛宴，那片紧挨着皇城的热土成就过良多枭雄房企，“外人”进不往的环京，一度成为浩瀚开发商看尘莫及的处所，有钱也拿不到地。
2017那一年，调控来得猝不及防，环京光环起头失色，楼市量价齐跌，万科、碧桂园、融创等全国性房企迎来时机，组团杀进环京。随之而来的危机却埋没了多年的“带头大哥”华夏幸福，“河北地王”荣盛开展没逃开魔咒，隆基泰和、鸿坤伟业等环京房企也走上了同样的道路。
环京楼市摇摇欲坠，头部房企摇摇欲坠，船上再也包容不下那么多人了。
01
暴雷
2016年以前，环京无人不识孔雀城。王文学意气风发，花4000万在海南三亚的喜来登酒店办年会，推杯换盏的露天花园，海风都是幸福的味道。
那一年，华夏幸福以1203亿的销售额冲到排行榜第8名，超越龙湖、绿城、招商蛇口等一寡房企，而538.2亿元的营业收进有9成来自环京。
华夏幸福的转折点在2017年，河北多市县出台史上最严厉限购政策，房地产市场突然转冷，岁首年月还在搞收买的华夏幸福，岁尾就呈现困难，最初通过引进安然战投化解风险，但2020年四时度，危机二度发作。
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关于华夏幸福陷进债务危机的原因，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，是多重因素叠加效应，一是扩大太快招致的资金链断裂；二是市场过于集中环京地带引发的政策调控危机，三是投资分离于贸易地产等长线重资产项目，对资金的过度消耗，招致活动性的恶化等。
同样乘借环京兴旺的购房需求，荣盛开展以快速开发道路，在房地产里赚得盆满钵溢。2018-2021年，销售额接连四年打破千亿大关，自2020韶华夏幸福失速后，荣盛开展加速扩大，销售规模后来居上，成为新的“河北王”。
彼时，各类房地产调控政策不竭，还初次呈现三道红线、房贷集中治理以及“两集中”等政策，房企销售、融资、土拍热情“一秒进冬”。王文学没有像许家印们那样，过于保全将来而消极应对当下，而是快速启动了债务的相关工做，自救之心极高。
债权人大会、债务重组方案和股票复牌通知布告轮流上演，睿诚研究院罗安波表达，华夏幸福在应对债务危机时，其灵敏度和决心更大，与其他房企的形式差别较大。“其他同业根本在沿用万达卖子求生的老套路，未能从全盘的战术高度来考虑问题，也形成浩瀚房企在变卖项目或股权的过程中，呈现卖无可卖或股权和市值越来越不值钱的窘境，进而加大了本身的危机。”
另一边，耿建明却没有从王文学的跌倒中吸收教训，以至还加大了赌注，“他人惧怕时，我贪婪”，荣盛开展接下了华夏幸福“拿地王”的称号，并意识到环京的风险，起头勤奋向长三角、珠三角、川渝延伸。2021年，面临疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，荣盛开展新增土储29宗，购地金额123.42亿元，权益购地金额80.19亿元。
在楼市下行周期，跟着规模的扩展，也为此后的巨额吃亏和公开债务违约埋下了伏笔。
2021年，耿建明意识到危机，提出了舍弃规模挠回款，并停止了变卖股权和项目标操做，母公司荣盛控股屡次让渡股份给私募基金，累计价格不低于9亿元；还拿出估值54亿元人民币的资产包，但效果甚微。
1月30日，荣盛开展旗下债券“20荣盛地产MTN001”初次公开债务过期，即便已经展期过一次，但也难改结局。而2022年年报，荣盛开展已经估量回属股东净吃亏190亿元-250亿元，并收到了深圳证券交易所的存眷函。
一个走财产新城形式、一个主攻室第开发，两个走差别道路的河北王，双双遇困。
02
自救
从2021岁首年月暴雷至今，华夏幸福债务重组进进收尾阶段，不只将全数境外债重构成功，化解历程完成近8成；还披露了一份功绩预喜通知布告，估量2022年回母净利润11亿元至16亿元，从暴雷房其中杀出一条血路，也让其他同业看到了期看。
罗安波认为，华夏幸福在化债手法上，走出一些新路子。“不是依靠单纯的售卖资产和优良营业股权的体例来换血，而是将优良资产如物业、代建与轻资产等营业停止优化重构，用当下的估值和将来可见的价值实现，来感动债权人。”
2021年4月，华夏幸福召开债委会全体味议，高管亮相与公司共进退、并带头降薪，确立了化债和运营两手挠的方略。尔后，华夏幸福一边鞭策债务重组，一边积极停止转型。
暴雷后一年摆布的时间，华夏幸福着重在完成债务重组的前期工做，即获得金融机构债权人委员会通过。王文学对华夏幸福败走环京和债务重组，有着清醒的认知。
然后，华夏幸福公布债务重组计划，通过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种体例了债，对2192亿元存量金融债务停止重组，包罗现金兑付570亿元，出卖资产500亿元，抵押物债权展期352亿元，以及通过信任了偿220亿元。但境外债务不断没有获得较猛进展。
截至2022年8月底，华夏幸福仍有988.85亿元的债务没有签约重组。
在化债的同时，王文学率领华夏幸福向“更轻”的财产新城办事商转型。柏文喜表达，全面转型成为财产新城办事商的途径，属于剥分开发与持有等大投资、重资财产务而转向轻资产形式，因为财产新城办事营业具有可继续的现金流与办事性收进，因而从逻辑上是可行的。
转型初见效果后，2022年12月，其轻资产相关重点营业“幸福精选”和“幸福优选”，即财产园区物业办事和代建两块营业，也被摆在债权人面前，借势用以股抵债的体例停止偿债，以时间换空间，以至还拿出“早鸟价”的营销手段，12月31日之前可享受七五折的优惠。
据目前最新债务重组停顿的通知布告展现，相关债权人承受债转股的金额，涉及金融债务24.65 亿元，运营债务金额为 25.53 亿元。
罗安波仍是对此举表达附和，“你能够说华夏幸福为了快速化债已然无所不消其极，但确实有效果，也突破了一些思维上的局限，将会给同业一些启迪。” 据悉，目前融创中国也在促进境外债重组，计划中也涉及债转股或债务与股权挂钩东西。
“华夏幸福仍然在债权债务的统一系统内，通过债务置换和价值对冲的体例来处理问题，肉仍在本身锅里，并且本身仍掌握着51%的控股权”，在罗安波看来，那个手法远比那些卖股权和平台控股权的一锤子买卖的体例要伶俐得多。
03
启迪
在2022年的尾期，华夏幸福像极了Deadline之前赶功课的学生们，将把戏“偿债”的进度条拉满，大厂、固安等多个财产新城和南方总部资产，出卖给本地城投公司和华润置地，回血140.89亿元；还胜利展期棘手的美圆境外债和中融信任债务。
在一系列的债务处置后，华夏幸福进进收尾期，化债近8成，剩余的过期债务仍有517亿。关键时刻，拿得起放得下的王文学，为华夏幸福争取了化债的贵重时间，接下来将考验本身营业的造血才能，那也成为能否顺利渡过危机的关键。
不外，继成为首家“暴雷”的房地产企业之后，华夏幸福也成为2022年为数不多实现扭亏为盈的房契，估量实现回属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元。
华夏幸福与“环京一哥”的称号渐行渐远后，荣盛开展却在高周转扩大的房地产老路上奔跑。
截至目前，荣盛开展共有存续债券4只，存量规模为38.73亿元。此中，一年内到期的金额为19.93亿，3年内到期的规模为18.8亿。销售额下滑水平也远大于行业均匀程度，据中指研究院数据展现，往年前十个月，荣盛开展销售额仅到达355亿元，同比削减65.7%。
幸运的是，地产融资政策热风频吹，市场回热的迹象也越来越多。
就在不久前，荣盛开展的定增预案已获证监会受理。荣盛开展本次非公开发行募集资金总额估量不超越30亿元，扣除发行费用后将用于以下成都时代天府、长沙锦绣学府、唐山西定府邸项目，别的9亿元用于填补活动资金。
荣盛开展能否陆续逃上华夏幸福，胜利自救呢？柏文喜预判，就目前的政策布景和市场情况而言，只要市场回热才气彻底改进荣盛开展的根本面。“目前，市场仍然在陆续下行之中且暂时看不到回热迹象，因而荣盛开展要及时走出泥潭会有较大难度，并且也不会太快。”
曾经争做“环京一哥”的荣盛开展、华夏幸福，从你逃我赶的规模竞逐，酿成一场惨烈至极的裁减赛。
在中房信阐发师薛建雄看来，环京楼市承接北京外溢购房需求，招致楼市紧俏，近两年敲响警钟，令人看而却步。“环京房企前期扩大激进，疫情又突然席卷而来，抗风险才能天然更差，随便陷进活动性危机。”
环京楼市中迁移和活动的北漂、中介，成为一个个环京房企财产神话的见证人。但现实残暴的是，当房地产周期大幕拉上，那些高杠杆的玩家大部门走进危途。