在春节低基数和疫情后需求释放下，房地产单月销售重回正增长。
杨现华/文
在颠末一年半的下跌后，房地产销售末于迎来苏醒。克而瑞发布的数据展现，2月份百强房企销售额同比实现两成以上的增长，那是自2021年7月百强房其单月销售首现负增长后再次回到正增长。2022年，百强房企销售下降超越40%，12月单月降幅也超越了三成，房地产行业“L”型苏醒有了反弹的明显证据。
不行是销售端，在已经停止土拍的部门城市中，如北京、杭州和苏州等地，房企拿地的积极性明显进步，城投主导土拍市场的气象已经退潮。
销售重回正增长
克而瑞日前发布的月度数据展现，2023年1-2月，百强房企实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。单月来看，2月百强房企实现销售操盘金额4615.6亿元，同比增长14.9%，那也是2021年7月初次负增长一年半后，百强房企销售再次回到正增长。
从全口径看涨幅更为明显。2023年2月，百强房企单月销售额为4936亿元，同比涨幅接近25%。那此中，房企前10强销售涨幅超越四成，部门房企如华润置地、中海地产和招商蛇口等同比涨幅更是超越100%，华发股份的销售涨幅更是接近三倍。
如许的气象在房地产行业内已经是许久未见了，2022年百强房企的销售还下降了逾40%。即便是较为接近的2022年12月份，百强房企销售降幅也在三成以上，整个四时度销售也下降了约30%。
百强房其单月销售上一次同比正增长还要逃溯到2021年6月份，全口径下单月销售涨幅不到1%，之后的7月份百强房企销售敏捷下降了7%摆布，从此便一路下滑再无增长。
不行是百强房企，统计局统计的全行业情状也是如斯。2021年7月，全国商品房销售金额1.35万亿元，同比削减了7.1%，降幅与百强房企根本一致。2022年全年商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，此中室第销售额下降28.3%。
整个行业销售能否转正，还需要期待3月中旬统计局数据的更新。
苏醒并不是一蹴而就。2022年第一和第二季度，百强房企销售同比降幅在50%摆布，第三季度降幅已经上升至30%出头，第四时度降幅不敷三成。恰是上一年同期基数较低，才有了现在销售的大幅转正，后续能否继续转正依靠于房企推盘和居民需求及购置力的恢复。
与百强房企销售降幅逐步收窄比拟，房地产整体销售的恢复或许尚待时日。根据统计局的数据，2022年商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%。从2022年4月末，商品房同比销售降幅就扩展至约30%，在半年多的时间里改变不大。出格是下半年降幅根本在26%摆布，并没有反弹迹象。
在数据发布后，申万宏源指出，2月单月销售额历经20个月负增长后初次转正，此中存在上年同期春节低基数影响；但从累计数据看修复速度仍然较为可看。当前市场迎来部分苏醒态势，行业构造弹性将更强，一二座城市表示更为优良。
并且，政策情况进一步改进。两会期间的政府工做陈述在指出将来一年工做重点时表达：有效提防化解优良头部房企风险，改进资产欠债情况，避免无序扩大，促进房地财产平稳开展；加强住房保障系统建立，撑持刚性和改进性住房需求，处理好新市民、青年人等住房问题。
展开全文
广发证券指出，与之前比拟有两点改变：一是新加强调“有效提防化解优良头部房企风险，改进资产欠债情况”；二是弱化了有关“房住不炒”的表述。新一年工做展看中更多的是强调行业目前的风险，以及若何更好地撑持居民需求。
定调更围绕当前短期需要处理的问题，淡化行政调控的压力，那有利于全年地产行业庇护相对温暖的政策情况。
土拍渐回常态
春节事后，2023年首轮土拍也起头陆续落槌，土拍热度升温的同时，城投的身影根本消逝是最为明显的特征。
2月下旬，2023年苏州首轮土拍落幕，最末11宗地块全数成交，出让金共计约140亿元，总体溢价率显著超越7%，好于2022年5次土拍的所有溢价率程度，即便将2021年的三批次土拍计进在内，本次土拍溢价率也是领先。之前仅2021年初次土拍溢价率略超7%，之后苏州土拍溢价率从未越过5%一线。
除了溢价率高之外，本轮苏州土拍中，城投和当地企业的身影不再是拿田主流，国央企成为拿田主力。2022年频繁托市的苏高新等当地国资或者城投公司以至都鲜有现身成交名单中。
而在2022年的各批次土拍中，苏高新等处所国企和各区县的城投公司等成为苏州土拍市场上的主力军，托底陈迹明显。
好比在2022年第五批次土拍中，10幅地块有3幅为国企或者国资布景房企拍下，剩余地块根本为当地国企零溢价获得。
之前批次也根本如斯，城投公司和当地国企成为苏州土拍市场上的绝对主力。或者说，在某些批次土拍中，绝大大都地块都由其零溢价获得。
与苏州比拟，2022年郑州土拍市场更为冷清。就在苏州完成2023年首轮土拍前一周，郑州也完成了年内首轮土拍。2022年郑州楼市陷进低谷，愈演愈烈的断供潮集中发作，郑州一度成为漩涡中心。
在如许的布景下，2022年四批次土拍中仅第一次略有溢价，后三次土拍全数底价成交。当地城投成为拿田主力，2022年第三轮土拍，郑州挂牌23块地盘，除了流拍的3块地，全数都是由城投以底价拍得。
进进2023年，郑州的土拍市场固然凉意照旧。首轮土拍合计地块11宗，1幅流拍；成交10宗，成交金额53.8亿元，全数地块均为底价成交，均匀溢价率仍处较低程度，土拍凉意照旧。
安信证券表达，郑州楼市继续低迷，新房、二手房价格继续下跌，房企参拍仍隆重，但也有了积极因素，即城投不再是拿地的绝对主力。安信证券阐发，郑州本轮土拍国企成拿田主力，国企全口径拿地金额34.6亿元，拿地金额占比64.2%，较上年前三轮的19.9%、34.4%和39%大幅提拔。城投全口径拿地金额13.6亿元，拿地金额占比25.2%，较上年前三轮的60%以上大幅下降。
在缺席许久后，民企再度现身郑州土拍市场。民企全口径拿地金额5.7亿元，拿地金额占比10.6%。而上一次民企拿地还要逃溯到2022年首轮土拍，即一年后民企才在郑州土拍市场上再度出手。
到期债务仍存压力
仅笔据月销售的正增长就断言房地产全面回热是不现实的，出格是考虑到行业最为关心的债务上。
根据统计局的数据，2022年房企销售削减了约近30%，与此同时，克而瑞的陈述展现，全年房企融资削减了约四成。在2021年融资削减的情状下，房企融资陆续大幅缩水，资金压力可想而知。
2023年仍是房企的偿债顶峰。克而瑞称，2023年前三季度，房企到期债券总规模到达5528亿元，同比增长6%；此中，有4081亿元属于民营房企，占比到达了73%。境外债券到期2724亿元，占比接近一半。部门房企已经于岁首年月公布暂停付出美圆债，房企的债务危机并未消逝。
2022年，房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。自4月份起，资金到位情状就根本在那一降幅程度上下踌躇，未见好转。因而，在销售企稳的同时，外部融资本色性增长才气缓解房企的资金压力。
广发证券也表达，固然目前出台的赐与端改进政策较多，但落地效果有限；叠加需求端仍未完全企稳，目前赐与端政策的改进效果有限。
在两会强调化解头部房企风险后，预期将来一段时间内赐与端融资等政策情况仍将继续宽松，并根据改进情状具备晋级的可能。
在缓解了面前的债务压力后，房企才气往地盘市场拍地，才气增加开复工的动力。从岁首年月已经停止集中土拍的几大城市情状看，城投退出主导行情的同时，国央企根本承接了其退出份额。央国企的拿地力度明显增加，资金爆雷集中的民企在土拍市场上只是偶尔露峥嵘。
房企销售的苏醒更多的是央国企销售的构造性恢复，市场并未全面启动。华创证券就指出，前两个月，头部国央企销售大幅超预期，在行业信誉坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势。关于民企，当前销售数据仍显著下滑，也验证了良多民企面对的仍是土储量量以及本身信誉问题。