我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资体味，持久继续存眷上海地域的楼市信息，熟悉购房政策、买房战略和学区房信息，欢送存眷及交换。
以下上海购房答疑内容，来自微信公家号“沪叔说房”的粉丝精选发问：
发问：沪叔，你好，请问在上海买房，若何揣度一个楼盘的操行好坏？
沪叔：你好，买房存眷那几点：第一，看开发商，如今开发商日子其实不好，选对开发商就尤为重要，同时必然要亲身领会开发商的口碑，有可能的话往参看一下即将交付项目标历程若何。
第二，看用料，外立面是干挂石材、铝板仍是涂料，电梯用的什么品牌，进户大堂拆修原则以及小区绿化是什么绿植。别的更要看地下车库有没有进户大堂，车库空中用的是什么材量。
第三，看图纸，记得找销售要楼层的平面。看到平面图才气清晰晓得你要买的房子在，是不是对着电梯，连廊又在什么，还有公示的倒霉因素也必然要看，有些隐形的问题需要本身往领会，
第四，看拆修，样板房天然要看，但是为了美看、都雅，样板房都在交付原则上很大的美化，更要多看交付原则。交府的家电、家具是什么样的品牌，样板房家具城市比例性，更好带一把尺子，实地的丈量一下空间的大小。
第五，看工地，假设能进到工地，必然要认真看，特殊是楼间距对摘光影响、沙盘跟现实仍是有必然差距的。别的看看施工单元是哪家，各类物料堆放能否有序
第六看物业，物业是潜在刺激因素之一，特殊是如今疫情的情状下，一个好的物业显得尤为重要，更好看一下他们已经交付小区的物业办事程度以及口碑，不异地段、不异操行的。
因为物业差别，可能几年后房价会有很大的差距。详细购房选筹详见常识星球内部定见。
发问：沪叔，你好，没有积分能不克不及买上海的一手新房呢？
沪叔：你好，毋庸置疑，是必定能够买的， 上海的一手新房因为限价原因，所以良多新房有一个倒挂的现象，有的以至倒挂了上万万，假设买到就能立即赚到上万万了，那是绝大大都人一辈子都转不到的，实可谓买到就是赚到。正因为此，上海的一手新房根本上都是挤破脑袋才气买到的，高认筹率的日光盘其时太多，招致影响十分欠好。所以上海自2021年起头就起头实行新房积分轨制，搞得是挺复杂的，良多人都弄不懂。
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每小我都是有积分的，只是那个积分有高有低的区别。所以假设你问没有积分能不克不及买上海的一手新房，现实的意思本身的积分低，能不克不及买到好一点的一手新房。
起首先看一下上海楼市的客户群体，看看各人的积分情状。
第一类客户就是置换的业主，包罗动迁户，假设是上海人的话，那类群体的积分一般都比力高，七十多分是常态，还有良多仍是满分，即便那类置换的业主不是上海人，其积分根本上也都在六非常以上。
第二类就是比来一两年比力多的购房群体，就是新落户的上海人，不论是高学历落户仍是海回落户，那类群体假设是独身的话，积分根本上只要五非常出头，已婚的话积分也就六非常出头。
第三类客户就是社保刚满五年的非上海人，刚具有购房资格，积分在五十六分出头一点。
最初一类就是有房的，买二套的上海人那类人的分数很低，根本上都在五非常以上，以至三十多分。
从群体来看，很明显假设我们的积分是六非常以上的话，出格是七非常以上的，就以新房为主，二手房看不看都无所谓了，要否则可惜的那个高积分，假设想买到倒挂多一点的热门楼盘，当然是积分越多越好。
假设我们的积分只要五十到六非常出头的样子，那内的分数是比力为难的，就不要沉沦那种倒挂的良多的一手新房了，得仍是要务实一点，一手房、二手房都是能够看看的。
假设我们的积分是五非常都不到的话，一手房就只能说是可遇不成求了，次要仍是看看二手房比力好。
积分低的买房人但又想买到新房，好比我们的积分是六非常以下，以至在六十五分以下的，还有个比力好的办法能够买到适宜的一手新房。
先圈定我们想买哪几个区域，然后把那几个区域比来一年的一手新盘开盘时候的积分找出来，然后看看本身的积分能不克不及进围，能进围的都是什么样的盘。再来看一看那几个区域比来都有什么样的楼盘要开盘的，和之前开过的盘做个比力。假设那几个盘的操行、价格都差不多的话，那么需要的积分应该是没有太大出进的，那我们就能够重点存眷一下一些要进市的新楼盘。
当然买一手新房受良多因素的影响，所以多看、多比力才是买到好房子的王道。
发问：沪叔，你好，预算300万以下，五大新城刚需和投资板块怎么买？
沪叔：你好，嘉定区刚需选外冈、华亭、黄渡，投资选举安亭、徐行；青浦刚需选白鹤、重固，投资选举墨家角；松江刚需选车墩、叶榭、石湖荡、小昆山，投资不选举；奉贤刚需选庄行，柘林，青村，海湾，投资选举南桥、金汇；南汇新城刚需选书院、泥城、芦潮港，万祥；投资选举蓝湾滴水湖。
发问：沪叔，你好，目前浦东潍坊社区有一套房子，对口明珠小学a，目前估值大约600万摆布，手头有250万，小孩二年级，方案换一个初中学区房，三房，考虑到小孩上学间隔不克不及太远，方案在浦东适宜的位置买房，应该考虑那些区域？别的我的商贷用过一次，公积金用过2次，商贷天分较好，目前房子是独一住房，上海和外埠无其他房子，别的看二手房都应该考虑哪些因素，热门学区如今买纷歧定能进往，假设进热门有风险，要考虑升值因素多一点。
沪叔：你好，当下置换学区，我们先来看
资金部门：
850万首付现金，有过按揭，目前置换再购房属于二套，往除再购时产生的税费和居间费预算50w，手头资金还有800w，根据当下三价就低取按揭值，二手房二套再购首付在8成，你那边总价预算订价在1000w-1050w之间。
初中择校：
明珠a地段对口的是东昌南校，是一所潜力型梯队初中，如要换老牌名校，建平西，张集，进才北，原则上对应地段小学有名额可转。
预算三房可选：
存眷洋泾那边1998-2005年的小区，如明珠苑，罗山怡景园等。
2023年是一个极其关键的年份。
经济怎么样？楼市怎么样？我会怎么样？房子怎么选？城市怎么选？关于2023年应该若何预判十分十分重要。为了摸清晰2023年的脉络，我预备了2个标的目的的大礼包。
1、340城选筹+300-500万更好的板块。
各人都恐慌了，XX城市能不克不及买？XX城市要不要卖？太多太多了，痛快一次性，给你340个城市的选筹标的目的，以及300-500万的选筹板块，不大不小刚刚好，能抉择的城市也是二线、准一线，合适、不变、回报率高。
2、2023年全球顶级机构的预判陈述。
起首他们是最顶尖的机构，揣测纷歧定对的，但是供给了十分好的构想，那是通俗人都能看懂的陈述，我把那两个陈述送给你。
后台回复【材料】，我把材料发给你。
