[上海房产律师]参与“以房养老”项目却成低价卖房，法院判令回还产权

白果因相信某公司选举的“以房养老”项目，而将本身的房屋停止抵押，后又需要变动抵押权人，在不动产注销中心打点手续时，在没有看清合同内容的情状下就签了字，但没有想到那个合同竟然是房屋买卖合同，也就是说白果的房屋被低价给卖掉了。白叟得知本相后向法院告状买家，法院审理后判令买方从头将房屋过户到白叟名下。

参与“以房养老”项目却成低价卖房，法院判令回还房屋产权

原告陈某诉称，某公司人员向其选举了一个养老项目，详细为由陈某用其名下的房产打点抵押，某公司付出陈某200万元的利钱，且陈某能够往某公司的养老院养老。合同期满后，房本也会返还，合同期内不影响陈某在房产内陆续栖身。陈某认为该项目很不错，遂与某公司签定了养老合同，并在其栖身的房屋上打点了抵押，收了200万元。后某公司的工做人员联络陈某，告知其因要变动抵押权人，需从头签定合同，陈某便与某公司的工做人员前去不动产注销中心打点相关手续。因为陈某年事已高，且对某公司过于相信，在没有看到合同内容的情状下就签字了，后来才发现签定的是与刘某的房屋买卖合同。

陈某表达其并没有出卖房屋的实在意思表达，且相关房屋过户手续均是某公司员工代为打点，房款也未现实给付，故其与刘某的房屋买卖合同应为不成立，刘某应协助将房产变动注销至陈某名下。被告刘某辩称，不附和陈某的全数诉讼恳求。刘某认为，本案所涉的房屋买卖合同为两边本人签订，是陈某的实在意思表达，且购房手续素材齐全，并已完成过户注销手续，两边之间的房屋买卖合同已履行完毕，刘某已合法获得房屋，陈某的诉讼恳求没有事实和法令根据。

法院审理后认为：从房屋买卖交易的行为性量和习惯来看，房屋买卖做为大宗交易，交易价格十分高，对买卖两边均具有严重利益影响，两边应对交易持隆重立场。但本案中刘某无法就现实交易时的房源信息获取、商量洽商、现场看房等必备的签约前置流程停止举证阐明，且房屋成交价格明显低于同类型房屋的一般市场价值。房款到陈某账户后，仅半小时又被别人以陈某代办署理人的身份收取。除此之外，陈某至今仍未向刘某履行交房义务，但刘某对此却从未积极予以主张。由此能够看出，本案交易过程与一般房屋买卖交易大相径庭。其次，从陈某所提交的证据来看，其在签约前以及签约后，与某公司及相关工做人员之间所发作的事务联系关系点均为抵押的相关事宜，不曾有过出卖房屋的意思表达。

综上，法官认为本案中陈某固然在房屋买卖合同上签名，但该签名不敷以证明其具有出卖房屋的意思表达。因而，两边并未就涉案房屋的买卖事宜达成合意，相对应的房屋买卖合同不成立。法院判决陈某与刘某就涉案房屋签定的买卖合同不成立，刘某协助陈某打点涉案房屋的产权过户手续，过户至陈某名下。

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参与“以房养老”项目却成低价卖房，法院判令回还房屋产权

问题1：本案中的合同为什么是不成立？

律师表到达：《民法典》第483条规定：许诺生效时合同成立，但是法令另有规定或者当事人另有约定的除外。合同成立的前提是存在要约和许诺，在本案中原告陈某在房屋买卖合同合同上签了字，但从客看证据看，那并不是是对刘某要买房要约的许诺，因而其实不存在一个有效的许诺，所以案涉的房屋买卖合同并没有成立。

参与“以房养老”项目却成低价卖房，法院判令回还房屋产权

问题2：合同不成立后的法令后果是什么？

律师指出：《更高人民法院关于印发全法律王法公法院民商事审讯工做会议纪要的通知》第32条规定：《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财富返还责任和损害补偿责任做了规定，但未规定合同不成立的法令后果。考虑到合同不成立时也可能发作财富返还和损害补偿责任问题，故应当参照适用该条的规定。在当前民法典时代，合同不成立的法令后果应当是参照《民法典》关于合同无效后的法令后果，即合同自始不成立，两边基于合同所收取的财富等都应当返还。

问题3：本案中被告为何要将房屋的产权过户给原告？

律师阐明到：因为案涉房屋买卖合同都没有成立，被告亦无法通过好心获得轨制获得房屋的产权，因而其应当共同将房屋的产权从头过户给原告。在此，律师也提醒各人，莫要轻信所谓的没有风险的投资项目，良多情状下城市又圈套的存在，让我们防不堪防。

【选举律师】

尤辰荣律师

尤辰荣律师

尤辰荣律师，拥有20年法令办事体味，结业于华东政法大学，现为上海英恒律师事务所律师、律所高级合伙人。在处置律师职业的20年时间里，尤辰荣律师始末对峙工做在诉讼法令办事的第一线，亲力亲为地打点每一件拜托人拜托的案件。凭仗着持久在诉讼法令办事范畴的执业体味和履历，运用扎实的营业常识和娴熟的诉讼身手，尤辰荣律师及其团队承办过数千起的各类诉讼案件，为大量的拜托人完成了诉讼的目标。

尤辰荣律师擅长打点各类民事诉讼案件、刑事辩解案件以及商事仲裁案件，在各类婚姻家庭案件、遗产继续案件、刑事辩解案件、房产纠纷案件方面有深进的研究和丰富的体味。

特长范畴：婚姻家庭，遗产继续，刑事辩解，房产纠纷