债权人变股东！开年房企密集重组境外债，公司股权成会谈筹码 ​

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行业苏醒的预期之下，房企加速推进境外债务重组，减负前行。

时代财经从投资者处得悉，2月23日晚间，龙光集团（3380.HK）线上召开投资者交换会，披露了详尽的境外债重组时间表。龙光方案，于本月确定并发送美圆债重组定见。3月及尔后，龙光方案处理在香港和卡夫曼群岛面对的清盘申请，与债权人沟通、达成重组条目，构成并发送债权人撑持协议（“CSA”）。

龙光境外债债重组时间表。图片来源：时代财经自投资者处获取。

更早之前的2月20日晚间，祥生控股集团（2599.HK）通知布告称，五笔美圆债启动重组法式， 金额合计到达6.39亿美圆。2月17日，中梁控股集团（02772.HK）通知布告，拟重组11.8亿美圆的优先票据及其他境外债务。同日，景瑞控股（1862.HK）也通知布告称，考虑全面重组超3.5亿美圆的优先票据。

往年来，龙光、融创中国（1918.HK）等多家房企达成境内债重组，而境外债重组会谈则相对痴钝。不行龙光，祥生、中梁、把戏年控股（1777.HK）、大发地产（6111.HK）等房企都曾面对债权人施压，境外被申请清盘。

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“与境内债比拟，房企境外债权人较分离，且无监管撑持，因而会谈难度加大。”一位不肯签字的评级机构研究员对时代财经表达，近期地产融资端和需求端利好政策频发，必然水平上进步了债权人的自信心，也为房企争取到了更多的会谈空间。

与此同时，房企的债务治理计划也在发作改变。往年，房企大多是交换要约等体例耽误债务了偿期限。而本年，债转股成为时髦的重组手段之一。

与展期比拟，债转股可削减债务了偿的金额，使得房企把资金集顶用于保交楼。而对债权人来说，假设地产窘境反转，转股则可能实现超额收益。

债权人变股东

做为早一批出险者，华夏幸福境外债重组计划历经两年达成，此中过半债权可抉择通过债转股的体例化解。

英国时间1月23日下战书，华夏幸福基业（600340.SH）境外债协议安放重组获得英格兰及威尔士高档法院判决通过。那是房企本轮债务危机发作以来，首个达成“以股抵债”的案例。

华夏幸福境外债券存续总额约49.6亿美圆，约合人民币336.5亿元。据境外债重组方案，债权人可享有30%现金兑付及16.7%信任受益权抵债。关于剩余的53.3%债权，债权人可抉择将此中必然比例转换为“幸福精选平台”的股权，其余部门则将展期八年。

华夏幸福用于搭建“幸福精选平台”的资产包罗幸福基业物业办事有限公司100%股权、深圳市伙伴财产办事有限公司60%股权、苏州火炬立异创业孵化治理有限公司51%股权，那些公司次要营业为物业办事、园区运营办事等。

此前，华夏幸福表达，“幸福精选平台”揣测估值500亿元，将向债权人以揣测估值的八折或七五折价格施行本次债务重组。

关于“股”的退出途径，华夏幸福曾通知布告称，后续将全力鞭策换股平台本钱运做，择机通过但不限于包罗“幸福精选平台”独立上市、将平台股权以现金出卖、平台股东与上市公司停止换股交易等体例协助债权人实现“股”的退出。

华夏幸福的胜利体味为其他房企供给参考。目前，中梁、融创、把戏年等房企的境外债重组计划，均包罗债转股的手段，有待获得足额的债权人投票通过。

2月17日晚间，中梁通知布告了境外债重组的关键条目，有待征得债权人的附和。中梁拟将境外债务未付本息交换为新优先票据，或者新优先票据与新可换股票据的组合，票据期限为自重组生效之日起不超越4年。新优先票据将在期限内分期了偿本金，估量新可换股票据，将不超越新优先票据和新可换股票据合共本金金额的20%。

把戏年曾通知布告称，存量美圆债超40亿美圆，方案将此中13亿美圆债务股权化。融创也曾通知布告称，截至2022年中期，境外有息债务约为110亿美圆；此中，30-40亿美圆及若干股东告贷转换为通俗股或股权挂钩东西。

债转股，是门划算的生意吗？

2021年以来，房企活动性趋紧，美圆债交换要约规模急剧增加，以制止本色性违约。然而，部门房企的活动性窘境并未因而改进。

据DM研究不完全统计，2022年，共有25家中资发行人对旗下54笔债券倡议交换要约，此中44笔已完成交换要约，合计规模100.09亿美圆，较2021年交换要约完成量同比增加64.38%。

此中，51.85%的交换要约旧票据在交换后（即28笔债券），仍然无法制止本色违约。2月7日，佳源国际控股（02768.HK）通知布告，第十次耽误多只美圆境外票据交换要约期限。

“交换要约、展期特殊消耗时间，部门房企存在‘一展再展’的情状。关于房企而言，运营压力没有得到本色性缓解。关于债权人而言，在展期过程中现实收受接管到的现金不甚抱负。”前述评级机构研究员指出。

与此同时，房契与境外债权人摩擦不竭。多家房企往年被境外申请清盘。“清盘呈请，次要为催促企业还款，增加债权人获偿的时机。假设实正清盘，（流程复杂且漫长，且跨境司法操做难度极大，）债券持有人的了债率可能更低。”中证鹏元研究开展部研究员史晓姗指出。

而债转股做为填补手段，可削减房企债务了偿的规模，也便于投资人乖巧套现。

一名基金固收研究员对时代财经指出，房企债务重组摘用债转股，在转化债务危机的同时对房企现金流不会形成负面影响，在没有现实现金付出情状下把部门债务转为股票，同时令部门债权人成为股东，与公司站在统一条线上，久远有助撑持公司开展标的目的。

其称，至于债权人方面，必定优先考虑现金兑付。然而在房契无法在短期内将本金利钱以现金付出的情状下，通过债转股，债权人能自在抉择在二级市场把股票出卖套现，或者抉择持有其股票有待房企股票升值，获得更高回报。

他表达：“值得重视的是，此举仅限房企的股价仍有价值，并未有严峻低估情状。假设其股票被严峻低估，则同等债券金额需以更多股票做为交换，不单损害原有股东利益，同时‘稀释效应’或令其股价进一步受挫。”

房奇境外债会谈情况转好

阐发人士认为，陪伴着地产利好政策频发、行业苏醒预期抬升，债权人对房企的自信心提拔，两边或能获得更大的会谈空间。

在融资端，2022年11月23日，央行、银保监会发布“金融16条”撑持房地产市场平稳开展。尔后，多家银行与头部房企签订战术协做协议，明白意向授信额度，从而有利于缓解当前活动性压力，加快项目落成销售，盘活存量资产。

在需求端，往年12月，佛山全域铺开限购。此外，武汉、郑州、北京、西安、成都业相继放宽或优化楼市限购政策。研究人士将此解读为，限购调整已蔓延至热点一二座城市。此外，已有30城的房贷利率降至“3字头”，提振购房需求。

前述不签字评级机构研究员称，通过债务治理，叠加各方面的融资利好，房企的现金流有看好转，用于保交楼及提振销售，进而还债、拿地，实现运营开展的正向轮回。

“但也不是所有房企的债务重组都能顺利推进的。”他对时代财经表达，外部情况变好是一方面，房企本身也要有“本钱”，才气和债权人有的谈。

中证鹏元研究开展部研究员史晓姗指出，除开企业还款意愿方面的考量，具有以下特征的企业实现债务打包重组的概率较大。

之一，短期活动性压力较大，但债务总体规模较小的企业。

第二，土储量量较好、以独立项目开发为主的企业。因大大都风险企业的资产受限比例均较高，土储量量（包罗储蓄地盘的规模、区位、性量等）较高的企业，意味着将来再融资和销售回款才能较好，在必然水平上，降低了再次违约风险。而项目独立开发为主的企业，在项目股权出卖或抵量押方面，存在较大自主性。

第三，部门获得新增融资的企业，以及营业中保障性租赁住房、城市更新项目较多的企业。