青岛2022年的土拍市场迎来了一个大改变。
颠末四次土拍，2022年青岛城区范畴内涉宅用地，累计成交建面约在800万平摆布，远低于往年的1208万平，以及前几年的动辄超越2000万平，青岛正在用“提价缩量”的体例庇护房地产市场的不变和安康开展。供空中积的下降，也意味着2023年面市的项目，比拟前几年会更少。与之相对的是，2022年成交的地块相对愈加优良。根据统计，2022年青岛前三次土拍别离的成交楼面地价约为3554元/平、5884元/平、7796元/平，第四次为5487元/平。此中，第四批次楼面地价有所下降，是因为加大了黄岛区和城阳区地盘的赐与，两个区在岁暮密集供地，储蓄过冬。但整体来看，相较2021年全年4915元/平的楼面地价，2022年的均匀地价为5954元/平，涨幅21%，通过地价的改变，也能看出所拍卖地盘的位置越来越好。
1、全年土拍中，崂山区共成交地盘3宗，建面24.2万平，总卖地额超越41.7亿元，均匀楼面地价1.72万/平；市北区共成交地盘7宗，建面41.2万平，均匀楼面地价1.18万/平。
2、李沧区共成交地盘10宗，建面77.8万平，均匀楼面地价1.06万/平；城阳区共成交地盘22宗，建面182.8万平，均匀楼面地价3915元/平；黄岛区共成交地盘63宗，建面351.1万平，均匀楼面地价4865元/平。
3、全年卖地最多的区仍然是黄岛区，到达了351万平，估量接下来能够向市场推出3万套房子。
4、全年卖地最贵的区是崂山区，1.72万/平的楼面地价，是市北区的1.46倍，城阳区的4.4倍，崂山区已经成为整个山东地价、房价更高的区，没有之一。
5、比拟于2021年，崂山区均匀楼面地价涨幅27%，市北区涨幅25%，李沧区涨幅20%，城阳区和黄岛区的地价涨幅别离为12%和32.6%。黄岛区，是过往一年地价涨幅更大的区，特殊是薛家岛街道、长江路街道为主的开发区，将来开发区和胶南的价差将会进一步拉大。
6、城阳的单价地王，降生在3月份的第一次土拍。青铁城阳开投以5739元/平的楼面地价拿下了青春体育场旁边的031-01地块，创造了城阳的年度单价地王。中巍拿下城阳区的总价地王，三批次和四批次土拍合计耗资14.5亿，完成了中巍在白云山的圈地。
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7、假设不考虑商住比，市内四区的单价地王必定是第四次土拍的华润和海信地块，楼面地价到达了18975元/平，假设考虑到商住比，银丰松岭路地块，商住比到达了约5：5，综合楼面地价为14907元／平，但是假设把贸易成本折算到室第上，估量楼面地价破2万+，银丰松岭路地块才是妥妥的市区单价地王。
8、市内四区的总价地王则降生在李沧区，金茂和城通世园结合拿下的金茂世场地块，以24.73亿创造了市内四区的总价地王，巧合的是第二名也花落李沧区，李沧区国资委旗下的四维置业，以20.62亿元拿下京口路重庆路地块。
9、黄岛区的总价地王，仍然是中海以18.88亿在二批次中拿下的太行园林地块，单价地王则是由青岛建大以12677元/平拿下的罗浮山路地块，该地块容积率为1.2，估量建立别墅、洋房类产物。
10、城阳区的客户明年能够重点存眷中巍白云山项目；高新区的客户能够存眷中欧国际城的B6地块，容积率2.0摆布，绿地率30%，以14-17层小高层为主，前期透露的信息展现起步面积140平，整体产物力抗打。
11、李沧区的客户重点存眷东李的和达和山以及世园金茂府项目，事实上那两个项目标客群笼盖范畴更广一些，市北区、崂山区的再改和养老客户都很适配。
12、跟着浮山四子陆续进进尾声，2023-2025年市区范畴主战场将由浮山后切换到张村河，将来几年，张村河会是市区改进住房的次要赐与地。不外崂山区只卖地段也不可，学学高新区，整俩名校过来，事半功倍。
13、跟着开发区优良地段的继续赐与，黄岛区中海半山云境项目面对的挑战会变大。那个项目定位摆布扭捏，显然中海在那个项目上顾忌重重，以至是内部定见纷歧。
南地块位置好，却没有精拆，不同一封阳台（同一封阳台是中端项目标标配），室第的一二层没有摘用石材（或铝板）而是用实石漆，以至示范区的沿街贸易也是实石漆立面（不晓得是定板计划仍是暂时计划）。那些产物力细节的缺失，会招致高端客户看不上，但是中海的面积段和单价，又招致低端客户买不起。中海的那些小短板，会让本身后期很难受。
14、地价在前，房价在后。考虑到关于房地产的一系列政策调整和防控等各类因素，市场可能会在明年4、5月份修复，6月份回正，明年下半年会是近几年更好的楼市下半年。估量2023年，全年楼市的累计数据也会比2022强多了。
15、2023年青岛房企销冠根本没有悬念，但是冠军单盘花落谁家，2023年变数很大。