假设说高新区是西安楼市的热点，那么丝路软件城就是热点中的热点。
以2019年3月21日高新地产在软件新城高溢价拿地为标记，在过往4年时间里那个板块屡次上演夺地大战， 招商蛇口、中国铁建、中海地产、中国金茂、保利开展等央企先后杀进，本土国企 六合源、高科房产、金泰恒业等也先后落子丝路软件城。
本年2月份，2023年西安第一批拟赐与的室第用地信息发布，此中丝路软件城有5宗室第用地方案出让。那5宗室第用地，有4宗位于“软东”鱼化片区，有1宗位于“软西”软件新城片区。
鱼化片区一宗34.817亩的室第用地、软件新城片区一宗118.827亩的室第用地，在2月21日已经正式发布出让通知布告，本月即将迎来成交。
就在今天，鱼化片区又有2宗地发布了出让通知布告，那2宗地的挂牌时间为4月11日至4月23日。
01
楼面地价约1.1万元/㎡
先来看一下今天发布出让通知布告的2宗地根本信息。
GX3-31-14宗地：位于高新区鱼化街办科技四路以南、科技五路以北、经十二路以东、皂河绿带以西，净用空中积83.338亩（室第79.525亩、商服3.813亩），用地性量为室第、商服用地，容积率不大于2.8，建筑密度不高于25%，绿地率不小于35%。
该地块地上建筑面积不大于155562平方米，此中室第建筑面积约139524平方米，配套设备建筑面积8920平方米（含公办幼儿园建筑面积不小于3145平方米），城市级贸易建筑面积7118平方米；地下建筑面积不小于88893平方米。
GX3-25-17宗地：位于高新区丈八街办科技五路以南、双红路以北、经十二路以东、皂河绿带以西，净用空中积104.144亩（室第91.948亩、商服12.196亩），用地性量为室第、商服用地，容积率不大于2.8，建筑密度不高于26%，绿地率不小于35%。
那宗地块地上建筑面积不大于194401平方米，此中室第建筑面积约161338平方米，配套设备建筑面积10298平方米（含公办幼儿园建筑面积不小于4046平方米），城市级贸易建筑面积22765平方米；地下建筑面积不小于113864平方米。
那2宗地的挂牌起始价别离为 17.5亿元、21.08亿元，更高限价别离为20.12亿元、24.24亿元，当报价到达更高限价后将通过摇号体例确定竞得人。
根据起始价计算，那两宗地的地价别离为2099.88万元/亩起、2024.12万元/亩起，楼面地价别离为11249.53元/㎡起、10843.57元/㎡。
再加上无偿移交的幼儿园、社区办事、养老等公建配套建立成本，现实地盘成本和楼面地价要更高一些。
两宗地成交后，西安地盘市场将再添2宗万元楼面地价地块！
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02
周边学校云集
从那两块地所处的位置来看，处于丝路软件城接下来地盘赐与主力区域鱼化片区。
此次出让的那两块地只要一路之隔，一宗位于科技五路北侧、一宗位于科技五路南侧，GX3-31-14宗地北侧就是正在挂牌出让的 34.817亩室第用地。
根据地产房剑掌握的信息，以及地块现场信息，正在挂牌的34.817亩地块、今天发布出让通知布告的2宗地，那3宗地应该是LC的。当然，最末的挂牌出让成果，还要等挂牌完毕的时候才气晓得。
那几块地所处区域配套，更大的看点是教导资本云集。
高新第十五小学、高新第四完全中学，位于那几块地的西侧。
高新十五小是西安高新第一小学“名校+”成员校之一，也称为西安高新第一小学西悦分校，于2020年8月建成投用； 高新第四完全中学，办学规模为初中30个班、高中24个班，2020年投进利用。
除了间隔比来的那两所学校之外，高新区第十四小学、高新区第十六小学、高新区第十初级中学、高新区第十二初级中学、高新第一学校，间隔那几块地也在1000米范畴之内，能够说鱼化片区的建立是教导配套先行。
当然，至于正在出让的那几块地将会划分到哪个学区，等项目建成后才气晓得，而且学区是每年公布一次的，要以昔时官方公布的信息为准。
别的，那几块地的东侧紧邻的是皂河绿带。
提到 皂河，各人可能印象中是脏乱差的河道，现实上颠末几年时间的治理之后， 皂河在高新段已经发作了十分大的改变，通过盖板、景看绿化、硬量展拆等，已经成为周边市民们休闲娱乐的好往处。
根据规划，除了现有各人看到的公园之外，将来将会以 皂河为轴线，在丝路软件城构成滨水贸易街区，构成整个丝路软件城的生活办事轴。
紧邻 皂河公园，那意味着那几块地东侧具有更佳的景看视野和生态资本，具备打造大平层改进产物的天然基因。
03
区域合作猛烈
目前，丝路软件城板块主力在售项目包罗 高新天谷雅舍 、 中国铁建西派樘樾 、 中海天谷时代 、 保利天汇 、 高新金茂悦园 。
此中， 高新天谷雅舍、中国铁建西派樘樾是大户型纯改进产物， 中海天谷时代、保利天汇最小户型面积在120㎡摆布， 高新金茂悦园仅剩下少量143户型了。区域内毛坯高层售价根本在2.5万元/㎡摆布，小高层在2.7-3万元/㎡。
已经表态、期待价格公示进市销售的 高科云天 ，则是截行目前丝路软件城板块的天花板级产物。该项目户型面积起步约240㎡，也是目前整个高新区起步门槛更高的室第项目，别的还有约320㎡的户型，估量会降生万万级豪宅。
除了目前在售的几个项目、待售的高科云天外，高新地产、六合源、金泰恒业、紫薇地产、中建八局等在丝路软件城也有地盘储蓄，项目也会陆续表态。
从开发商在那个区域的产物来看，最早的时候高新天谷雅舍、招商臻看府、隆基泰和云玺领峯、六合源云水天境、中国铁建西派国樾等项目，打造的都是约140㎡起步的纯改进产物。
但2022年起头陆续表态的高新金茂悦园、 中海天谷时代、保利天汇等项目，都推出了120多㎡的产物。
那种改变，一方面是因为限价政策自己，招致要做纯改进产物操行越来越难；另一方面是因为房价越来越高，掌握总价实现快速往化的需要。
有点类似于高新CID，最早的时候各人对区域内各项目标高端属性等待度比力高，后来发现新进市的项目根本都将产物门槛降低到了110㎡摆布。
有时候，不管开发商多么的想做出高操行、高端产物，都得向市场、向限价妥协。事实，面临几十亿的地盘款、每月的成本收入，并非每一家开发商都情愿熬下往与限价政策停止博弈的起。公司要功绩、要现金流……
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本篇做者 |王 涛 | 当值编纂 | 方 逊
图片来源 | 地产房剑 | 主编 |王 涛
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