2022年北京楼市的新盘销售套数同比下降28%，分化极为明显，有的万人摇号，有的日光，有的一年网签也没几套。
那一年，有3个实现百亿网签的大盘项目。
那三个百亿大盘是学府壹号院、中建学府公馆、北京城建天坛府，紧随其后的是80多亿的太阳宫中建玖合府。
百亿大盘足够说了地段的优势。
本年纯新盘拿到预售证的一共71个，16区除了西城没有新盘，其他区都有，西城的中信城四期项目在23年值得等待。16区里，取证项目个数看，丰台区以19个居首，而从拿证房源数看，昌平赐与量更大，超越10000套，并且还在继续供地。
我们对22年热卖的新盘（包罗71个纯新盘）做了梳理，从综合评级和投资回报的角度赐与分类，重点项目我们也做了简要的点评，供各人购房参考。
强烈选举（大幅跑赢大市），城市核心资产：
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学府壹号院、圆明天颂，其实是2021岁尾的新盘，按网签算成了2022年的项目。海淀、紧邻科技财产区、低密度、大平层、优势上水，原则的城市珍躲级核心资产。有期看成为下一代青春版万柳书院，嗯，就是比来很火的万柳书院少爷的阿谁小区。
天恒学院里则是最初的限京房超等盈利，最末在2022年改成了共产商品房，参与申购摇号的户数近万，中签率不外1.48%，最末只要143户幸运儿买到了那个绝版位置的准现房。
选举（跑赢大市），城市优良资产：
中建玖合府，城市核心资产级此外位置，高层大平层产物，低调到尽量不让首付低的客户来售楼处看房，不外受规划限造，地块小、容积率高，略显拥挤。
中建学府公馆，海淀北四环优良地段，高层大平层产物，缺点是楔形地块临近高速，5分钟生活圈略有不敷。
北京城建天坛府，二环优良位置，周边为看坛回迁房，几期产物区别很大，一期二期户型较差，大平层产物相对优良。
永定府，东城最初的限京房盈利，同样在2022年改成了共产商品房，缺点是北边有铁路，但那价格的二环低密度洋房，还要啥自行车。
北京瑞府，丰台西南三环，丽泽商圈，高层大平层产物，不外周边情况一般，难以支持豪宅圈层。
北京悦府，华润一年搞了三个二环项目，可能最末北京悦府会跑赢一点点，固然是高铁景看房，不外右安门城市界面要相对好些，有几分豪宅气氛，事实有昆仑域、中国玺等几个豪宅小区帮衬。
端礼著，西南二环万泉寺，正宗丽泽新盘，高层大平层产物，缺点是铁路、河流关于区域的物理切割，小区有两栋公租房，首开的豪宅小区还需要市场验证。
中海汇德里，海淀永丰5个新盘的第一个，低密度洋房，缺点是轨道交通；海淀的财产和配套落地才能，仍是最值得看好的，长线无忧。
幸福里润园，同上。中海富华里富园，同上。
中海富华里汇园，同样位于海淀永丰，容积率高于富园，有配建学校，所以富园优于汇园，汇园则略优于海开栖海云颂。
海开栖海云颂，地块更朴直，产物也还不错，不外配建写字楼、三面对马路、公交站场，几仍是对栖身体验有所影响。物业不如中海，其他同上。
中海学仕里，石景山衙门口，与丰台的接壤处，原来位置算一般，但石景山快速敲定引进东城名校171，产物设想不错、高得房率，价格低于批示价，并且仍是小户型，性价比就出来了，销售超出预期。
华曦府，丰台小瓦窑，位置不错，11号线准地铁盘，产物尚可，期房原来就不多，所以开盘根本售罄，7.5万的价格也算有性价比，比不远处的龙樾天元廉价1万。
建发珺和府、建发文源府，昌平二拨子是间隔海淀比来的区域，与周边次新小区价格倒挂，固然是围绕立体声，但二拨子古镇仍然值得买门票，将来可能是区域扛把子的选手。
宸悦国际，昌平北七家，地段差了点，但是廉价啊，并且是5-6层的纯洋房，得房率还高，将来在北七家能够鹤立鸡群，紧随万科翡翠公园。
看京樾，向阳奶西，奶西板块将来的上限是新北苑，但配套又不如新北苑，还需要多年的建立。不外奶西地段和配套比旁边的崔各庄还略强点，估量将来的房价能赶超亚奥金茂悦。
中建宸园，向阳奶西，低密度地块，大平层洋房十分棒，价格也更高，将来增值欠好说，但产物很受欢送。
京投北熙区，向阳东坝，地铁上盖，12+3号线，北京中学，整个区域的规划很浩荡，PPT看起来很美，看向阳的落地才能了。
隆重选举（小幅跑赢大市），优良房产：
中海湖光玖里，顺义后沙峪，容积率1.2的别墅区，洋房产物不错，自住改进优选，后沙峪配套相对成熟，比力洋气，增值受顺义大情况的影响会有必然限造。
和光瑞府，顺义后沙峪，高层产物，比湖光玖里位置略好，交通相对便当些，降价之后，也有不错的吸引力。
龙湖御湖境，顺义城区，15号线石门站四周，豪宅洋房产物，龙湖在打造顺义城区的头牌，自住没啥问题。
北清橡树湾，昌平北七家，临近回龙看，同和光瑞府一样，华润订价失败，降价招致业主维权，自住性价比尚可。
金地壹街区，通州宋庄，洋房产物，操行不错，通州更便宜的操行洋房。
桂语听澜，亦庄台湖，末于去除了双限购，绿城的产物和操行还不错，缺点是间隔地铁超越1公里。南边除了丽泽商务区，就看亦庄了。台湖天花板有限，但看好亦庄的兑现才能，19年亦庄河西的红海不也炒起来了嘛。
建发璟院，丰台新宫，目前看，新宫片区的城市界面不错，19号线地铁曲通金融街，将来应该比大红门要好，次新小区天悦壹号已经9.1万了，建发的产物力还不错，值得看看。
保利锦上二期，向阳王四营，保利抉择了做小户型，低价出货，效果不错。价格低至6.2万，值得刚需考虑。
紫金书院，昌平霍营，论纸面配套，几乎是昌平的天花板；实地看，城市界面又很差；论性价比，价格倒挂且操行比周边小区超出跨越良多；再看开发商，又担忧交付问题多多。赌仍是不赌，那是个问题。能够确定的是，合资物业不值得。
中性（跟从大市），通俗房产：
绿城晨风印月，向阳崔各庄，相对和光悦府、龙樾合玺有后发优势，价格也更廉价，但相对区位的配套，向阳订价仍是贵了。
永定金茂府/中海和瑞叁号院，凭心而论，中海和瑞叁号院、永定金茂府的产物都很不错，也在想尽办法进步内在价值，好比得房率、精拆修、小区操行等等。但两家开发商都自信心略显不敷，豪宅的样子都有了，就是面积段偏小了。究其底子，丰台大红门那个地段除了交通位置，其他都不可，所以总结就是一句话：户型配不上品牌，地段配不上产物，人世邪道是降价。
碧桂园和世界，通州万盛西，项目整体还能够，但通州双限，关于房价的压制确实无解。马驹桥的金悦郡本年前11个月只买了36套，取缔双限之后一个月卖了261套，所以...
定见看看（跑输大市），仅合适自住：
西红门橡树湾/御璟星城，西红门东，切当地说是京开高速东，跟京开高速西是两个世界，上限是西红门区域，但永久赶不上。配套不可，并且京开东的室第地块赐与量浩荡，估量能开发到2030年后，只靠一条19号线南延支持，以后卖给谁?
大兴就是个小丰台，明明没有财产才能，也没有学区，赐与量也大，荒地无数，为何不进修一下昌平，来点价格倒挂才气吸引韭菜出场。
中海兴叁号院，大兴旧宫，固然在南四环外，但没啥配套，那个地段已被汗青证明是坑，旧宫豪宅德贤公馆，最早买进的业主，每平米亏3万，远离旧宫豪宅。
龙樾天元，丰台大瓦窑，丰台赐与的高捧住宅太多了，大丰台对房价又蜜汁自信，大瓦窑8.5万。从西南二环到西南六环，都号称是“丽泽概念盘”，一个丽泽实不敷吹的。
昆泰云筑，向阳东南部，出格是十八里店、小红门那些地段，可能独一的期盼是地铁，其他也没什么了，跟丰台大红门差不多。那些地段仍是定见回避，跟产物无关。
国誉燕园，昌平马池口，在那种处所供地，其实是坑房企。购房者也没那么傻，房企很难陆续往坑购房者，“三无盘”号称482套房源开盘售罄，跟太阳宫一样夺手，成果开盘两个月之后，网签数量仍是0。
新房给各人的启迪是，假设开发商花巨额资金打告白、用尽渠道都卖欠好的盘，你也不该该往买区域的二手房，未来可能率就很难增值，以至很难转手；反之，也成立。
关于如今时点的买房或者房产投资，我是认为存在一个短期预期差的时机。利好传导到末端需要一个过程，末端还处在往库存的促销阶段，所以关于买新房仍是不错的短期时机。
特殊声明：项目点评和目标价格都是小我看点，可能随时调整，数据可能不准确、评级可能存在利益联系关系，请勿做为购房独一参考根据。若有冲犯，还请海涵，请勿认实，皆当戏言。
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——北京楼盘返现金额——
1、向阳看京樾、北熙区、和光悦府、御翠园、金隅昆泰云筑，小窝返现5-20万。
2、大兴橡树湾、御璟星城、将来云城、逸境、和悦春风，小窝返现3-15万。
3、通州融御、国誉将来悦、碧桂园和世界、京玉兰园，返现3-6万，另有特价房。
4、亦庄中海兴叁号院、合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、桂语听灡，小窝返现3-10万。
5、丰台和瑞叁号院、永定金茂府、北京天誉、北京悦府，国誉万和城返5-30万。