今日（1月5日），深圳住建局等六部分发布《深圳市妥帖二手房“带押过户”形式的工做计划》（以下简称《工做计划》），旨在进步深圳二手房交易效率和便当度，降低二手房交易成本。有中介人员对南都·湾财社记者表达，“带押过户”的交易周期最短或只需10天。
先试点买卖两边贷款银行为统一家的“带押过户”
据《工做计划》介绍，二手房“带押过户”形式指的是，存在抵押的房产，在不提早还清贷款的情状下，打点过户、从头抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（利用买方的购房资金来了偿卖方的银行贷款）。
《工做计划》展现，在二手房交易中，关于卖方未还清贷款、抵押尚未去除，买方也需要利用贷款购房的情状，买卖两边可抉择二手房“带押过户”形式，交易房产需称心除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的前提。目前深圳推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告注销”等多种流程，能够优化营业流程，实现二手房交易愈加高效、便当。
别的，在买方一次性付款、买方的首付款超越卖方原欠款的情状下，如抉择二手房“带押过户”形式，也能够适用“顺位抵押”、“双预告注销”打点流程。
不外值得重视的是，《工做计划》指出，试点范畴方面，先试点妥帖买方一次性付款或买卖两边贷款银行为统一家银行的二手房“带押过户”，再逐渐妥帖至买卖两边贷款银行非统一家银行的“带押过户”营业。
现实上，在此之前，深圳已有“带押过户”的落地案例。据南都·湾财社记者此前报导，2022年9月1日坪山曾公布完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易办事。
而全国范畴内，有数据展现，自2022年8月份以来，已有超越20个城市陆续公布推出二手房“带押过户”的交易形式，包罗深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等。
中介：“带押过户”最短或只要10天
“在过往，房产假设还有贷款，卖方需先筹集资金还清贷款，才气停止交易，那不断是二手房交易存在的一个痛点”，在财经评论员刘晓博看来，带押过户削减了交易难度、降低了交易成本、提拔了交易效率。
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详细能省下几钱？完成深圳首例带押过户公证的坪山公证处曾表达，“带押过户”能够将交易成本间接降低三分之一。另有贝壳链家中介告诉南都·湾财社记者，省下的赎楼费凡是由担保公司收费加银行利钱两个部门构成，费率大约为欠款金额的2%。“‘带押过户’后，欠款300万能够省下5万-6万赎楼费”，该名中介表达。
至于“带押过户”的时间周期，上述中介告诉记者，“以前赎楼少则半月，长则数月；如今带押过户批贷款7天，过户出证3天，最短10天就可搞定”。
除了成本上的考量，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还认为，“带押过户”具有风险可控的长处。他指出，“转按揭”最次要的环节，就是在公证处完成二手房交易“公证提存+免赎楼带押过户”的三方协议，而公证处具有法令权势巨子也相对独立，能消弭各方对风险的担忧。“退一步讲，只要在合同中规定，呈现各方可能担忧的问题，付款、过户、去除抵押等都无效，房源、资金原路返回，问题也就不存在了”，李宇嘉说。
此外，李宇嘉认为，“带押过户”还能够促进二手房交易，起到提振市场预期和自信心的感化，只要将二手房市场不变住，从头恢复二手房占主导的交易场面，才气不变楼市。
“不外‘稳妥推进试点’仍是显得过分隆重”，李宇嘉指出。他定见，深圳应该在金融监管层面成立协同机造，消弭各方顾忌。同时，评估价形式在深圳已经比力成熟了，完全能够一步跨到差别银行带押过户。因为只要如许才气缩短交易流程、降低交易成本、更大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性轮回，促进连环单交易，也能带动整个市场不变。
详细流程怎么走？七步完成“顺位抵押”
（一）“顺位抵押”打点流程
1、买卖两边达成交易意向，签定二手房买卖合同。
2、买卖两边在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）打点资金监管手续，对买方的购房款（包罗首付款和银行贷款）停止监管。同时，买标的目的银行申请贷款。
3、买方贷款审批通事后，买卖两边和买卖两边贷款银行配合线上申请“转移注销+抵押权变动注销+抵押权设立注销”合并打点，按顺位设立新的抵押权。
4、不动产注销部分根据买卖两边和买卖两边贷款银行申请，同步打点完成三个注销事项，记载不动产注销簿，并向买方贷款银行推送抵押注销电子证明。
5、买方贷款银行根据不动产注销部分推送的抵押注销证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金治理部分确认后，根据操做流程停止放款。资金监管机构用监管账户中的购房款了偿卖方银行贷款本金和利钱，结清贷款。
6、卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押登记申请，买方贷款银行的抵押权顺位响应向前，即由第二位升为首位抵押。
7、资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。
（二）“双预告注销”打点流程
1、买卖两边达成交易意向，签定二手房买卖合同后，买标的目的银行申请贷款。
2、买方贷款审批通事后，买方贷款银行会同买卖两边，线上申请打点二手房转移预告注销及抵押预告注销。
3、不动产注销部分根据买方贷款银行及买卖两边申请，完成“双预告注销”营业审核，记载不动产注销簿，并向买方贷款银行推送抵押预告注销电子证明。
4、买方贷款银行根据抵押预告注销成果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金治理部分确认后，根据操做流程停止放款。买方的首付款和银行贷款均间接存进买卖两边在提存协议中约定的资金提存账户中停止监管。公证机构出具相关素材，并送达买方贷款银行、买卖两边。
5、购房款存进提存账户后，买卖两边和买方贷款银行及时向不动产注销部分申请打点双预告注销转本注销。
6、房产转移注销完成后，提存机构用提存账户中的购房款了偿卖方银行贷款本金和利钱，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押登记申请，不动产注销部分在线审核，也能够由卖方本人提出登记抵押，银行线上确认申请。假设房产转移注销不克不及完成，提存机构将提存账户中的购房款别离回还买方贷款银行及买方本人。
南都·湾财社见习记者 陈镜安