2022年的房地产，用四个字来描述最为贴切：惨绝人寰。惨在哪？铁锤说四组数据，各人自行感触感染：
第一，市场成交量断崖式下跌。2021年全国商品房销售面积和销售金额别离为17.9亿平、18.2万亿，2022年那两项数据别离为13.6亿平、13.3万亿，别离下跌24%、26.9%。别的销售额中有几是“工地房”，我们不得而知，有专业人士称，往掉“工地房”部门，或许连10万亿都兜不住。
百强房企销售功绩下跌逾四成。规模上千亿的房契砍掉了一大半，2021年43家，2022年只要20家，销售额超越5000亿的房契，一家都没有。
别的，在铁锤看来，中国地产行业，2023年可能要全面告别民营房企“千亿时代”。换言之，2023年千亿房企阵营，可能再也看不到民营房企的身影了。
第二，全国房价普跌。2021年一季度末，全国均匀房价更高冲到10658元/平，2022岁暮，全国房价跌到9779元/平，相当于每平下跌879元，跌幅高达8.24%。当然，那仍是掩饰后的数据，并且是全国均匀数据，假设单计算房价下跌靠前的城市，可能有很多城市整体房价下跌了20%不行。好比东北的牡丹江，官方数据展现2022年前10个月房价整体下跌了21.7%。
像省会城市中，跌幅靠前的别离是贵阳、哈尔滨、太原、南昌、石家庄，全年跌幅均超越8%。
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第三，房企销售功绩太差，叠加债务爆雷，融资受阻，拿地欲看大幅下降。出格是民营房企，6成以上零拿地，30强民企拿地总额削减了近9成。
从全国22个次要城市地盘出让汇总情状来看，超越70%的地盘都被国企央企处所城投公司拿走了。
房企拿地积极性低，一定招致2022年国有地盘出让收进大幅下滑，据财务部数据，2022年前11个月，国有地盘利用权出让收进仅5.1万亿元，过往两年均超越8万亿，那意味着2022年处所卖地收进可能有2.5万亿的洞穴。
第四，全年的全国房地产开发投资增速还没出来，但从1-11月的数据来看，丝毫没有见底的意思。有很多机构以至揣测，2022年全年房地产投资增速或跌破10%。那意味着什么，我们不说，各人也都大白。
数据实的太差了，于是我们看到，比来那段时间，上至国度，下至处所都在积极伸出援手救房企、保交楼、稳民气，前有“四箭齐发”，搀扶帮助房企从头打通融资渠道，后有高层喊话“房地产是国民经济的收柱财产”，猛灌自信心。
铁锤说过，现现在的楼市，仅靠打嘴炮是很难救起来的，必需祭出更大的招数才行。那么2023年救楼市还有哪些大招可用？
1月5日，住建部部长倪虹承受总台央视记者的专访，一锤定音给出了谜底：因城施策、精准施策，提振市场自信心。详细的做法是，对购置首套房要鼎力撑持，首付比、首套利率该降则降。关于购置第二套住房的，要合理撑持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要赐与政策撑持。关于购置三套以上住房的，原则上不撑持，就是不给投契炒房者从头进市留有空间。
倪部长的那段话透露了浩荡的施政想象空间，拆开来说有三个重点：一是，2023年针对首套房购置人群的政策撑持力度仍然会加大，好比降低首付比例，2022年首付比20%的城市以三绺个城市为主，2023年可能会进一步扩展到省会城市、强二座城市。
再好比首套房贷款利率，仍然有下调空间。事实上，就在倪部长承受摘访后不久，央行与银保监会就结合发布了《成立首套住房贷款利率政策动态调整机造》，规定：决定成立首套住房贷款利率政策动态调整机造。新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。意思很明白，那些楼市过冷的城市，能够自主决定下调首套房贷款利率。换句话说，中心容许处所以调剂商贷利率的体例，来引导消费者买房。
二是改进性购房，要全力撑持。好比以旧换新、以小换大、生育多孩的家庭，都要在政策上鼎力撑持。参考无锡、沈阳等城市施行的新规，铁锤觉得2023年会有很多城市跟进“多孩家庭购房享受首套房贷款利率优惠”、“二该、三该家庭购房不占用首套房名额”等办法。别的，像部门城市已经施行的“二手房带押过户”政策，也会有更多的城市跟进。
三是“房住不炒”的底线仍然要对峙，国度明白撑持刚需、刚改家庭购房，关于炒房投资仍然是严厉冲击，不给那类人有进市的时机。
除此之外，铁锤连系近期重要部委、高层的讲话，总结2023年，国度在救房地产层面，还有四个“大招”可用：
第一，保交楼要快速推进，且必需有本色性停顿，给优柔寡断的购房者食定心丸，那点十分重要。
那一点1月5日倪虹部长承受记者摘访时也重点提到了，他的原话是“用力推进保交楼保民生保不变工做”。
为什么说保交楼很重要？铁锤说一个实在例子，各人或许就能大白。我大学同窗本年初的时候不断想买房，因为各类原因挈到年中也没买，重点来了，本年6月份“停工潮”事务发作后，他就彻底消除了买房设法，我问过他理由，他的答复痛快敏捷，让人无法辩驳：我不想我们一家人辛辛辛勤凑的首付款打水漂，想比房价下跌、购房成本下降，那些我都不在乎，我最在乎的是房子能不克不及顺利交到我手上，如今开发商半死不活，买房一点保障也没有，我甘愿再等两年。
总结来说就是，2022年呈现的各类楼盘停工、烂尾负面动静，严峻透收了买房人的自信心，也严峻影响营商情况，那个问题不彻底处理，良多有购房诡计的买房人，2023年也不成能掏钱买房，那长短常现实的问题。
有机构统计，光郑州一座城市，问题楼盘数量可能涉及14.5万套，那是什么概念？2022年在郑州购房的人群中，每3小我中，就有一小我买到了问题楼盘，或停工、或延期交付、或因资金链烂尾。也恰是那些负面动静，正一点一点磨灭买房人最初那一点自信心。
第二，2023年一个城市要有显著松动才行，发扬一座城市的领头羊感化。
回忆2009年和2016年两轮楼市上涨，都是一个城市率先启动，然后带动二三座城市跟着苏醒。简单来说就是，政策放松是从三线、二线、一线逐渐铺开；楼市回热是从一线、二线、三线。
至于原因，一句话就能够归纳综合：那是城市价值决定的。曲白点说就是，一座城市更随便报酬造造稀缺性，从而引发大规模夺房，市场稍有利好，就会乘势而动。而一座城市必定承接不了全国的需求，所以当一个城市核心区的房子卖完后，过剩的需求又会外溢到二线、省会城市，那是过往二十年房地产的汗青法例。
如今一个城市是有需求释放不出来，回根结底是政策在强压制，好比铁锤领会到，有很多人是因为外埠有房贷笔录，在上海购置首套房首付比例7成，只能贷款3成，无形中封堵了良多外埠购房需求。
2023年一个城市若何松动？小我觉得有两点：松绑限购和取缔次房次贷。好比当地户籍家庭，能够购置二套房；外埠二孩以上家庭购房不限购；再好比，当地刚需换房，首付比例降至3成，二孩以上外埠家庭购置首套房首付比例3成，二套首付比例降至4成等。
第三，房地产税试点，能够开启了。
前面我们提到，楼市负面动静，劝退了很多有意向的购房者。殊不知，不断悬在头上的房地产税，其实也吓退了良多购房者。事实上，过往那几年，每当房地产税呈现新动静的时候，市场上总会呈现短暂的“抛房潮”，究其底子原因就是房地产税在起震慑感化——多套房持有者，担忧房产税开征，持房承担大幅增加，面临未知的惧怕，有些人迫于房产税的能力，不能不抉择卖掉手中余外的房子。
所以，既然房地产税迟早要来，那个事实不成改动，那么倒不如让那个“靴子”早点落地，如许也能够制止“悬剑效应”，有助于市场快速回热。
开征房地产税，铁锤之前有讨论过，参照老美，房产税税基设置0.5%-1.2%，全国房屋全数纳税，税率凹凸按房屋套数或评估价的凹凸计算，粗略计算每年纳税额2.5万亿-5万亿，那部门的税收刚好能够填补每年卖地收进的洞穴。
当然，假设觉得税率设置太高，也能够参考中国香港和新加坡，税基设置低一些，但摘取累进造纳税的体例，每年房屋纳税就好像交物业费。如斯一来，房产税及不会影响居民消费，也不会障碍居民的生育意愿，还能在必然水平上缓解处所的财务收进压力。
第四，想方设法进步居民的收进。
仍是那句话，如今各人不是不情愿买房，也不是没需求，更不是嫌房子多，而是收进预期严峻不敷，叠加口袋里确实没钱，所以良多人才弃捐了购房诡计。2023年房地产抨击性反弹不是没可能，前提是各人的工资也都能迎来抨击性上涨。消费自信心来源于钱包，那么简单的事理，没有人不懂吧。