寡神回位。
天津楼市，没有比2022年更高压的一年了。
高压之下，极易变形，乱拳打死教师傅，已行欠亨。
哪些板块还能扛住压力？
哪些板块2023年还有动力？
哪些板块是买房的平安地带？
谜底都在2022年的板块大排名中。
2022年，天津全市成交7.1万套新房。
成交量前20名的板块，奉献了3万套，占比42%。
也就是说，13%的板块，食掉了近一半的楼市份额。
陆续上演“赢者通食”。
当城市开展速度降低，板块开展也成为“少数派的游戏”。
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与往年差别，2022年成交量TOP20的板块，笼盖性极强。
有单价1万以内的刚需、有单价2万摆布的刚改、也有单价3万+的改进。
百花齐放，不相上下。
次要原因是，外埠人买房需求缺失，刚需份额下降，以当地为主的刚改、改进兴起。
特殊是改进，构成“津滨双城各一星”的场面。
津城是新梅江，滨城是开发区。
◎ 成交量
TOP20的板块中，空港是独一成交量上涨的。
其余，成交量全数下降。
降幅更大的是大学城、咸水沽，掉了61%的量。
海教园、生态城北部也很多，降了一半以上。
降幅最小的是辛庄，仅有1%，根本与2021年持平。
中心商务区、生态城起步区，成交量也比力不变，只削减了4%。
◎ 成交均价
仅有4个板块成交均价上涨：空港、海教园、新梅江、咸水沽。
降最多的是南站，房价打了85折。
生态城北片降了14%；中心商务区、金钟街降了13%。
再次验证了2022年天津楼市主旋律——以交换量。
在此大情况下，成交量TOP20的板块，用家能换出量。
而更多的板块，用价都换不出量。
光环之下，有法例，也有变数。
❶ 城头幻化大王旗
2022年，中心商务区代替大学城，勇夺第一名。
继续两年的“老迈”易主。
中心商务区的成交量，全年持续9个月排名第一。
它的逆袭，完端赖板块价值驱动，重点校、地铁、高铁……撑住了。
确实以交换量了，几乎所有盘都降了一轮。
但关于中心商务区，不要再量疑。
2023年，政府对“于响”搀扶力度很大，定义为“新元年”。
两届政府都在对它“力挽狂澜”，要读懂形势。
❷ 严峻的南重北轻
就津城来说，南重北轻越来越明显。
11个板块，只要2个在北部。
就连团泊东、团泊西、天嘉湖那种“弱板块”，成交量都强于东北部的一些“强板块”。
那就形成一个轮回——
房企拿地，哪里好卖往哪里，不再有赌的成分。
而板块本身不会说话，开发、建立更多依靠房企拿地。
最末，热得更热，冷的更冷。
非地缘买房，假设在不异总价中抉择，要选进榜的板块。
❸ 滨城四大金刚
在滨城买房，重视力要集中。
空港、中心商务区、生态城、开发区，那四大金刚不会踏空。
城市开展不再摊大饼，出格是滨城，不要赌新区。
❹ 万绿丛中一点红
那一点红，就是新梅江。
TOP20中，独一均价将近4万的板块，楼市独苗儿。
无刚需，也无低价，那是现实。
2022年，新梅江“快人一步”完成了房价修复，还涨了1%。
关键是，在量缩的情状下修复房价，那就很凶猛了。
2023年，其它板块先要完成房价修复，但新梅江要进进加速期了。
环宇城开业、绿轴公园开放、新产物进市……板块迎来发作点。
徐主编在2019年，就已揣测过新梅江当下的情况。
从周期法例来说，自古都是一线带动二线。
新梅江就是“一线板块”，示范效应由它产生。
它的房价高了，需求才会倒灌进陈塘、河东、南开……
❺ “学铁龙”
买房三件套“学铁商”中，“学铁”的重要性占比，几乎达80%。
各人关于贸易，也不那么等待了，更理性。
有“学铁”的板块，就能成为龙头。
中心商务区、空港、海教园、大学城、宜兴埠、金钟街、生态城、团泊西……前20名中，近一半都是如许。
但眼下集团化办学玩的666，一招鲜食通天。
将来挂牌校越来越多，根本成为标配。
要想有持久合作力，就要构成规模化商圈，“学铁商”一个都不克不及少。
既然，房价短期看供需，那也要存眷赐与的改变。
空港，是独一赐与量、成交量、成交均价都上涨的板块。
阐明“有卖就有买”，板块有强大的购置力。
在全市新房成交量跌4成的情状下，空港竟然涨了13%，逆袭到第二名。
2023年，空港价稳、量冲高。
海教园，成交量削减58%。
除了外埠人来不了，也因为赐与削减了42%。
但重视，成交均价竟然还涨了。
阐明它2022年“囤积居奇”。
只要2023年赐与量一补上来，成交量立即反弹。
大学城，成交量降了61%，赐与量降的更多74%。
但板块均价只跌了5%。
它属于“风险对冲”，赐与少招致成交少。
刚改承认的房源不多，只要保利和光尘樾、金地艺数家能走量。
曲到岁尾，万科翡翠大道推出特惠，才补了点量。
它的新天津人占比能到达一半，2023年增量来了，房价更不会向下。
南站，成交量少了4成，房价也跌了15%。
受北漂影响极其严峻，招致房价阶梯下降。
如今已回落到合理的房价梯度，完全没有南站概念的溢价。
岁尾，北漂突然集中出场，成交量霎时拉起。
别忘了，南站没有新赐与，只剩招商和金融街。
春节后，北漂大军出场，房价势必回涨。
宜兴埠的需求量仍是很大。
赐与量少了75%，但成交量只少了10%。
2023年的房价还有变数，取决于南仓会不会打价格战。
武清商务区，赐与量涨了，但成交量和成交均价都跌了。
阐明它不缺赐与。
一方面，2022年北漂没来；另一方面，价格还需要回调。
咸水沽成交量跌了6成，但房价却涨了11%，成为TOP20中涨幅更高的。
因为受辛庄截胡，咸水沽很少有新天津人刚需。
富力又一城卖不动，只要当地改进房才有市场。
团泊西赐与量大涨449%，因为万达安适澜湾进市。
但怎么成交量还跌了呢？
因为往年荣盛夺跑，提早割了2022年的韭菜苗儿。
所以，万达只能降价，割2023年的韭菜苗儿。
那2023年呢？寅食卯粮。
2023年，新板块要启动了，又是一场场“截胡仗”。
水西板块，三盘同时在售，截胡中北镇改进房。
海河柳林，河西地块更先启动，或将截胡陈塘；东丽地块也在候场，截胡津滨大道。
津南环内地块启动，截胡津南环外。
最要命的是，再出的新盘，都是新产物、新标准。
没有新产物的板块，合作力薄弱。
因而，2023年的“潜力板块”是——
中心商务区、空港、海教园、大学城、新梅江、水西、南站。
板块有故事、成交量明显起势、房价更先修复以至上涨……
决定买房成果的，必然是标的目的而不是勤奋。