北海楼市目前有两个纠结：
第一、不晓得还有几外埠人来北海买房。
第二、不晓得当地还有几情面愿买房。
锐减的异地购房
新冠疫情之前，北海是一个典型的外销型楼市。来自官方公开的数据：2016年，外埠人购置新建商品住房面积占比约67.37%；2017年86.87%、2018年90.08%。
毫无疑问，新冠疫情对北海楼市的冲击是浩荡的。当外埠看房人不克不及想来就来时，楼市遇冷也就成了一定。
由上面的疫情地图，本年上半年随意跨省已经无看。上海疫情的教训必定我国要毫不摆荡对峙“动态清零”，下半年估量难以恢复到疫情前的自若出行。
所以北海楼市要想爬出低谷，本年不克不及寄期看于异地购房。
渐少的当地购房
2020-2021年（新冠疫情发作两年间），北海楼盘共卖出37535套房子。次要原因应该是房价不断下降和当地购房趁低进手。
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2019年以来的北海楼市，能够分为三个阶段：
2019年1月至2020年6月，楼市急剧下挫。因为2019年赶上了房地产下行周期，2020岁首年月新冠疫情发作。双重冲击之下仙人也没辙。
2020年7月至2021年6月，楼市勤奋反弹。起首疫情趋缓，出行便利了许多。接着是房价继续大跌，把缄默的当地购房“炸”了出来。
2021年7月至如今，楼市急转曲下。因为疫情呈现了频频，跨省出行被收紧。北海为稳房价施行了网签限造（低于批示价90%不克不及网签），房价吸引力削弱，当地购房者收缩。
再深进一点点
有几个颇有意思的问题：广西其它城市算不算“外埠”？外埠人到底为什么来北海买房？当地“刚需”有几种“刚需”？
北海卖房如今良多是如许：面向外埠的，是一副“只要我熟悉北海而你底子不领会”的灌注贯注姿势；面向当地的，只要低房价+大户型，就觉得能够打通关。
成果是什么？我只站在我的角度说我想说的话——至于是不是对方想听想领会的——呃，不晓得耶。
北海楼市如今确实有三大压力：新冠疫情的频频冲击（限造外埠看房）；前两年降房价消化了很多当地购房（削减当地看房）；被疫情削弱了将来收进预期的自信心（买房变得踌躇以至舍弃）。
但那其实不意味无路可走。
好比楼市有一种“丈母娘要买房”现象：你不买房我就不嫁女——于是不管有没有疫情也不管房价凹凸，男方都得勤奋找房子。
那种买房，可能多见于外埠来北海工做的小伙。年年城市呈现、年年都有新人呈现。那是刚需中的刚需，“迫切刚需”。
类似的，是“为读书而买房”，无论有否疫情也不管房价凹凸，年年都有新军。
又好比家里其实住不下的，例如年轻添丁家庭（因为晚辈或保母要住进来）、或者自家小孩初长成（要独立房间了）。
还有特殊的，好比想表现或享受本身价值（例如未婚女子想买房打造本身的小窝、未婚须眉想买房证明本身的能耐以快速告别独身的日子）。
上述种种，根本上不会被疫情、被楼市冷热吓倒。更重要的是——年年新人现。
异地购房同样也有刚需。例如觉得北海空气情况十分有益于白果身体安康的、或者能够明显缓解身体老弊端的。
市场细分的迫切
新冠疫情已经进进第三年。前两年降价消化了一多量当地购房者。剩余的、或者新增的，仅靠降价和大户型，未必能勾起他们的存眷。
同样，不断地吹赞北海经济是若何若何起飞的，也未必能吸引外埠看房人的重视力。
市场细分，是接下来北海楼市能不克不及爬起来的前提。
万事总有两面。新冠疫情固然让许多人、许多家庭觉得困难，但同样有许多人、许多家庭收进在增加。本身碰着心酸其实不表达他人也跟着难受，所以有实力买房的新刚需总会不断呈现的。
从市场细分中找到迫切刚需，因需而策，极有可能是本年北海开发商、带看中介能不克不及活下往的关键点之一。