2022年的楼市，一片哀嚎。
全都城一副“熊样”。
天津也不破例。以至降生了很多汗青稀有的“极值现象”。
以致于救市的标准越来越大。
若用四个字归纳综合刚过往的那一年的天津新房市场，那就是——
量跌“价涨”！
量跌，很好理解。看数据，就能一目了然。
2022年全年，天津新房，共计成交了799万平米。
那是什么概念？
根据近五年的成交量推算，天津新房市场每年的一般容量是1200多万平米。
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月均100万平米。
但现实上，天津2022年的月均容量才67万平米。
仅仅“及格”罢了。
比拟2021年的1248万平米，同比跌了36%。
并创下自2009年以来近14年更低值。
以至不及二手房卖得多。
全年二手房成交962万平米，新房799万平米，比二手房少了近两成。
那也是天津汗青初次二手房成交面积赶超新房。
原因，寡所周知。
1）口罩原因，收进削减外埠需求进不来。
2）新盘赐与少。从2021年三批次，天津就没怎么卖地，间接影响了市场上的新盘赐与。
2022年全年新盘进市数量仅30个，较2021年堪称腰斩。
3）房企暴雷招致信誉危机。买房人不敢买期房了。
神异的是，价格却涨了。
全年天津新房成交均价为17402元/平米，同比上涨2%。
不外，需要重视，此“涨价”非彼“涨价”。它是因为成交构造改变，而形成的“被动”涨价。
究其原因，在充满不确定性的时代，买房人都在拥抱确定性。
回回市区便成了支流。
2022年，市内六区共计成交99万平米新房，约占全市总量的12.4%。
较2021年扩展了2.5个百分点。
在我们365套房最新的年度查询拜访中，首选置业区域为“市内六区”的，占比高达74.3%。
一骑绝尘，远远领先于其他三大片区。
出格以当地报酬主的改进需求，成交活泼。
200万以上总价段，占比均比2021年闪现差别水平的增长。
反看总价200万以下成交，从65%降到了62%。
另从成交金额排行榜也能看出，TOP10中，均价超3万的楼盘，多达7个。
排名第一的中海和平之门，成交均价高达68050元/平米。
卖得好，还卖得贵。
也正因为，那些市区盘、高价盘的热销，拉升了全市均价。
久而久之，构成了一种“马太效应”。
强者愈强，弱者愈弱。
分化，根本上贯彻了整个2022年。
若把“涨跌比”细化到全市各个区，那一格局表现得更为清晰。
在全市成交下跌近四成的大情况下，和平、红桥，竟然逆势量涨了。
●和平，同比涨了55%。
从4.7万平米，增长到了7.3万平米。
●红桥，同比涨了84%。
从11.8万平米，增长到了21.8万平米。
次要原因是，赐与量涨了。
那就是市区市场的特征，赐与量涨的同时，也能带动起成交量上涨。
和平的量将功臣是中海和平之门。
首开8个月便清盘。
红桥2022年的新赐与是中海云麓公馆。3月份首开，10个月签约355套。
还有一点，市区的市场容量高。
市区的市场容量可能是200万平米，而2022年只卖出了99万平米。相当于，只完成了一半。还有很大的空间。
关键点在于赐与。
那2023年市区有新赐与吗？谜底是必定的。
抛开本年方案出让的地盘不说，单2022年市区就成交10宗宅地，即南开3宗、河西6宗、红桥1宗。
南开的建投誉山院、战备楼地块以及龙湖W4地块等，2023年城市进市。
和平也有新赐与，风格大沽北路地块估量本年进市。
所以2023年，市区成交量必定会上涨。
成交占比估量能进步到15%。
更重要的是，市区韧性强。
出格和平。
在跌跌不休的2022年，和平区几乎封神了。成交均价从岁首年月的5万6飙到了6万9。
全年均价63878元/平米，同比2021年涨了18%！
其次是南开，涨了13%。
不外它的涨价却与和平有素质差别。
和平靠学区，单那两个字在和平就是金字招牌，只要沾上边儿，公寓都能飞起来。
而南开靠的是高价盘拉涨。
排在涨价榜第三的是河西，根本面好，有共识，有成交量。
全年河西一共成交27万平米，稳居市区首位。
量在价先，那是常识。
本年河西还会陆续高光。
中海峰境梅江、中海新梅江地块、龙湖W4地块、风格郁江道地块……未进市就已存眷度爆棚。
别的，跟着外埠人的出场，像武清等超跌区域，也会迎来抵偿性增长。
2023年，必定是楼市大宽松的一年。
从开年就利好不竭。政策的密集水平，为近些年来稀有。
需要重视的是，政策效用会有滞后性，所以很随便过量。一过量，就随便催生行情井喷。
如今楼市已处于U型反转的前夜。
本年市场苏醒，毋庸置疑。
初步估量，全年新房成交量会增长30%以上。
上半年靠新天津人抵偿性购房，下半年靠城市轮动。全年会闪现“驼峰行情”，“驼峰”可能率呈现在4月和11月。
重点存眷核心区和超跌板块。