2021年6月迈阿密发作倾圮的公寓。（图来自收集）
美国东北和中西部某些地域，超越对折租房者，栖身在1970年之前建成的房屋中，图中以红色标明。图片来自《美国住房情况陈述2021》
灾难理当鞭策改动。不外，变化却不克不及指看一蹴而就。本文回忆2021年迈阿密公寓倾圮事务及其后续停顿。
2021年6月，美国佛罗里达州迈阿密公寓楼倾圮事务，形成上百人灭亡和失踪。尔后不到一个月，统一县又有一处公寓楼发作楼顶垮塌。许多报导测验考试逃溯变乱原因，包罗1981年公寓开发商在顶楼的违建，不平均沉降招致构造失稳，继续数十年海水进侵地下车库形成构造毁坏，甚至于天气改变招致的海平面上涨。倾圮事务无疑为城市敲响警钟。虽然海滨公寓楼坍塌事务的全面查询拜访成果出炉很可能还需要等上数年，但眼下美国已经有太多的根底设备因年久失修或天气改变等因素而面对风险，检测和补葺宜早不宜迟。
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迈阿密倾圮公寓 现场 。
1980年代迈阿密“公寓热潮”及其隐患
1980年代，迈阿密地域迎来了一波移民热潮。无数来自中美洲与加勒比海国度的移民在迈阿密定居。以数据为证：1960年代，非拉丁裔白人占迈阿密生齿的90%；到了1990年代，非拉丁裔白人只占10%。大型公寓开发热潮在那一期间鼓起，坍塌公寓大楼恰是在那一波热潮中修建的共管公寓。
何为“共管公寓”（condominium）？其全称为“共管式独立产权公寓”，指的是小我拥有单户产权，整个物业由同一物业公司治理的聚集型社区。与一般物业比拟，共管公寓拥有更完美的生活配套和休闲娱乐设备，所有业主都可共享那些设备。
迈阿密倾圮公寓现场。（图来自收集）
然而，倾圮公寓建筑所在的海滩，是围海造地填筑出来的。那里曾是一片红树林湿地，而填海地基必定无法与基岩比拟。如前文所述，开发商的顶楼违建、不平均沉降招致构造失稳、继续数十年海水进侵地下车库形成构造毁坏，甚至于天气改变布景下的海平面上涨，凡此种种隐患，配合招致上百人遇难。更蹩脚的是，建造在填海地基之上的公寓楼，并不是仅此一栋；存在不异隐患的陈旧建筑，数以万计。
迈阿密和周边海滩社区深受海平面大幅上升的困扰。新千年以来，海平面上升招致该地域发作洪水的次数激增至320%。即使在迈阿密非填海而成的内陆地域，其地下也是多孔的石灰岩，上涨的海水很随便渗进。即便在好天，涨潮时也会引发洪水，那威胁到淡水赐与和化粪池系统。受天气改变影响，沿海建筑及其钢混地基浸泡于水中的时间比过往更长，水一经渗进混凝土构造的裂缝之中，侵蚀和削弱的过程就起头了。
共管公寓协会做为共管公寓的物业治理和庇护组织，承担着浩荡压力。迈阿密倾圮的尚普兰大厦南塔的共管公寓协会声称，为完成40年一次的“从头认证”，倾圮发作前不久，对那栋大楼开展了“彻底查抄”，倾圮发作时正在改换屋顶，并方案停止其他维修。相关查抄陈述，确认了生锈的钢材和受损的混凝土需要修复，但“陈述中并没有任何迹象表白存在生命平安问题”。倾圮事务之后，愤慨的业主对共管公寓协会提起集体诉讼。诉讼称，那场灾难本可“通过施行日常庇护、平安办法和监视”来制止，并责备共管公寓协会没有披露有关平安办法和监视的信息，也并未监视公寓大楼的不变性。
新出台《佛罗里达州共管公寓平安法》对共管公寓协会提出要求
为应对窘境需要摘取动作，但所想象的变革，持久以来难以施行。佛州拥有约150万套室第共管公寓，构成了一个利润丰厚的共管公寓财产。从治理公司、公寓协会到开发商，浩瀚利益相关方参与此中。汗青上看，那些强大的团体胜利抵抗了他们认为带来压力或耗资高贵的政策。继迈阿密公寓倾圮事务之后，本年春季通过的《佛罗里达州共管公寓平安法》，恰是试图引发变化的一项法令。
佛州议会于2022年春天通过了《佛罗里达州共管公寓平安法》（Florida Condo Safety Act），以应对前一年的公寓倾圮惨剧。该法案要求开展更严厉的查抄，并制止共管公寓协会免于征收维修储蓄金。尔后，“任何与共管公寓或公寓建立相关的人都在为那件事忧愁。”无论对那项新法令持撑持或反对立场，人们都必需认可，那给佛罗里达共管公寓协会带来了浩荡的财务承担，关于旧建筑而言尤为如斯。
法令要求，所有高度在三层及以上的、距海岸线3英里以内的共管公寓，假设利用年限到达25年，则必需在2024岁尾之前，由具备天分的工程师或建筑师施行查抄；关于利用年限超越30年、高度在三层及以上，与海岸线相距超越3英里的共管公寓，也需停止查抄。此外，还要求共管公寓协会在2025年之前留足储蓄资金，用于包管开展庇护公寓建筑构造完全性所需的维修。而上述维修至少要消耗数十万美圆之巨。当然，摆在面前更为现实的问题是，有成千上万的共管公寓需要同时施行并完成那项工做，然而，工程师、建筑师和其他所需人员数量有限，要如期完成，底子没有时间和人力。
根据佛罗里达州参议院对该法案的财政影响阐发，目前有超越200万佛州居民住在房龄超越30年的共管公寓里。该州近28000个公寓协会运营的约150万套共管公寓都将遭到该法案影响。据播送节目《共管公寓和业主协会》（Condo Craze and HOAs）的主持人埃里克·格雷泽（Eric Glazer）所言，目前只要5%至10%的共管公寓协会预留出充沛的储蓄金，约50%共管公寓协会完全舍弃了储蓄金。格雷泽指出，除了新出台的检修和储蓄金要求之外，六层及以上的共管公寓楼安拆主动喷淋灭火系统的规定将于2024年1月1日生效。如斯多的规定，就如许加诸于公寓协会之上。
共管公寓业主的窘境和开发商的闻风远扬
没有人晓得，数百万共管公寓业主和业主协会将若何应对。而开发商总能在公寓业主的窘境中钻空子。很多开发商买下了陈旧的海滩公寓的所有单位，如许能够拆除并原地建造高捧住宅。据《华尔街日报》报导，本年4月，名为Related Group和13th Floor Investments的两家开发商提出了5亿美圆的收买要约，用以从业主们手中把Castle Beach共管公寓全数买下。《华尔街日报》称，开发商购置一套公寓的出价超越75万美圆。关于1990年代末购房的业主来说，那是一笔不测之财，其时一套公寓的售价约为5.5万美圆。开发商簇拥而至，业主们出不起公寓评估和维修的钱，不能不出卖。
立法机关匆忙通过了法令，并未考虑周全。业主们向立法机关提出诉求，“做点什么来庇护我们的公寓”。许多共管公寓业主因而无法承担陆续住在本身的公寓中，那必定不是那部法令的企图所在。此外，因为海景稀缺，所以假设海滨共管公寓的业主们将整栋楼出卖给开发商，凡是能够收取两倍、三倍以至四倍于市场价格的房款。而内陆较不睬想地段的业主们必定没有那么幸运。无论能否卖个好代价，被迫出卖自家公寓的业主们，将何往何从？即使出卖公寓得到80万美圆，但根据目前的市场行情，80万美圆买不了一套新房。那么，他们将往往何方？
过往几年，佛罗里达州人气飙升，通货膨胀也快速发作，该州已成为全美可承担性最差的栖身地。全州范畴内有50万户中低收进家庭欠缺可承担住房，9月底飓风伊恩摧毁了西南海岸的整个社区，让境况落井下石。
佛罗里达州还面对一场保险危机。房主付出的物业保险费几乎是美国均匀程度的三倍，许多保险公司公布破产、分开该州或回绝在该州签定新保单。为迈阿密Surfside公寓坍塌变乱中的幸存者和遇难者家属付出的10亿美圆息争金，让保险公司充满惧怕，也让保险公司对老旧建筑的潜在问题愈加灵敏。
佛州的窘境，也是全球其他沿海地域的窘境
专家定见，全美其他地域需要存眷佛州的窘境。从天气改变到生齿问题以及其他所有问题，佛罗里达州成为全美面对问题的先行者。固然天气改变可能与迈阿密倾圮的公寓楼并没有间接关系，但人们由此警醒到佛罗里达州对天气改变的特殊懦弱性，进而对沿海根底设备能否有才能应对海平面上升带来的洪水产生疑问。佛州得到存眷，是因一栋公寓楼倾圮在面前，百人命丧于此。但那并不是佛州独有，那些问题末将影响整个美国。美国各地，那些不曾预留维修储蓄金的每一栋共管公寓，都可能面临不异窘境。
佛罗里达国际大学（Florida International University）的海岸地量学家帕金森（Parkinson）认为，“如今是时候起头考虑将居民移离海岸了” 。帕金森说，到2050年，南佛罗里达州的建筑可能会被0.6到0.9米的海平面上升，以及1.2米以上的风暴潮所沉没。坍塌的公寓只是一个转折点，它鞭策更多人更认实地根究沿海地域的天气改变危机。虽然大大都佛罗里达居民不肯考虑有方案地撤离，但帕金森表达，根据目前的情况，佛州居民在将来30年摆布能对峙下往，但在尔后，此地将无处安身。“避免将来的悲剧意味着如今就动作，”帕金森说。不然，州和处所指导人可能 “不能不在发作严重灾难时做出决定”。
迈阿密海滩
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