红周刊 编纂部 | 秦佳丽
做为北京的卫星城，廊坊市区、“北三县”、固安等地曾是称心北京外溢购房需求的重要城市。《红周刊》领会到，受2023年元旦假期提振、疫情管控铺开等影响，沉寂许久的环京楼市近期成交量环比攀升。但比拟疫情前同期程度，燕郊看房人群到访量仅恢复到彼时的四分之一。
据环京楼市的多位置业参谋近日向《红周刊》反应，2023年元旦假期呈现了一波看房小顶峰，12月份固安总成交量环比攀升4倍；北三县有单个热门项目销量较此前超出跨越10倍。不外，本地房价近期起伏不大，始于2017年的调控令让环京楼市价格渐趋腰斩后，目前仍在筑底阶段，“稳中有升”可能会是楼市撑持政策发力后的支流。
详细到房企方面，曾经争做“环京一哥”的荣盛开展、华夏幸福，近期环京项目成交额仍居于前列，不外与往年比拟已大幅缩水。《红周刊》领会到，两家面对债务窘境的房契在营业规划上已起头“跳出”环京，处置环京资产也成为公司回笼现金的手段之一。有业内人士就此向《红周刊》表达，华夏幸福、荣盛开展等房企停止资产处置后反而轻松，假设环京市场逐渐回热，那类房企仍然有时机重获开展盈利。
固安、北三县楼市回热
准现房项目更易出卖
在环京区域处置8年置业参谋的柳松（化名）向《红周刊》表达，元旦假期前后，其所在的固安区域的住房成交量环比攀升：“疫情管控铺开后，从12月18日到元旦，整个固安县城的成交量可能500套，同11月份比起来，超出跨越4倍摆布。”
因为开发商习惯每年岁尾促销冲刺，元旦收尾后，本地部门项目价格也环比略有恢复。“良多开发商几乎元旦前一个价格、元旦后一个价格。之前固安县城新房成交均价次要在9500元/平方米至10000元/平方米，假期完毕后，在恢复原价的根底上每平米超出跨越了二三百块钱，如今固安新房均价1万元出头。”他阐明道，“每年12月份都是各个开发商冲刺的时候，会先辈行一波及风格整和优惠，所以和往年同期比照的话，比来价格其实根本持平，没有太大改变。”
北京外溢客户仍是固安的购房主力。“固安与北京大兴首都机场一河之隔，高铁、高速往来也比力便利，跟北京比照起来那里的房价还在可承受范畴内。”柳松表达，“与疫情管控期间客户担忧工资不稳、月供还不上比拟，如今客户的焦虑情感有所缓解，情愿斗胆下手，一套房首付30万元摆布，从到访到签定合同，我们项目比来的客户转换率能够到达4：1。”
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疫情管控放松是近期环京地带初步回热的重要原因。虽然2022年8月份廊坊市明文取缔相关地域限购限售受市场存眷，但柳松认为，本地客户到访量其实跟疫情防控联络得愈加密切：“限购明白铺开之初，环京楼市客户量略微有所上升，但是成交量照旧不是特殊好。10月份廊坊及周边区域起头疫情管控，客户一会儿没了，曲到12月份管控铺开，又有了起色。”
回忆2017年出炉的“环京最严限购令”，相关非当地户籍居民家庭在本地购房需要缴纳3年社保或纳税证明、限购1套住房，本地户籍则限购2套。然而据本地置业参谋表达，在廊坊市2022年官宣松绑环京楼市前，部门地域其实早已“明里私下”放松了限购。大厂县置业参谋陈静（化名）对此表达：“根本上2020年、2021年以后环京限购就已经陆续铺开了。”
利率、首付双降也在刺激本地楼市。柳松介绍，固安10月份至今首套房、二套房的商贷利率已下调至4.1%、4.9%。那是近一年来多轮调整的成果，2022年前，本地首套、二套房的商贷利率为5.39%、6.37%。
廊坊市区置业参谋刘明（化名）向《红周刊》表达，目前廊坊市区首套房、二套房的商贷利率已下调至3.9%、4.9%；公积金贷款利率则低至3.1%、3.75%。别的，环京地域首套、二套房的首付比例普及为20%、30%。
固安楼市成交量上升，必然水平上闪现出了环京地域的岁尾翘尾行情。因为元旦假期传染过峰后需求释放、前期出台的政策逐渐显效，加之房企积极的推盘促销，环京部门区域在近期呈环比苏醒。
克而瑞数据展现，2022年12月份，廊坊市区新房合计成交250余套，环比上涨超越100%；固安新房成交面积约1.34万平方米，环比上涨12%。
不外，差别区域也存在板块分化，例如燕郊板块因为12月无新增赐与等原因，当月成交量环比下降近35%。另值得一提的是，虽然近期环京成交量呈环比回热迹象，但仍未恢复至往年同期程度，廊坊市12月份成交量同比仍下滑约70%。三河市燕郊红福二手房司理曹月朋向《红周刊》介绍，元旦期间看房人群环比增长翻倍，但也仅相当于疫情前同期的四分之一。
多位置业参谋向《红周刊》印证了环京楼市成交的整体上升与部分分化。陈静表达，自疫情管控完毕后，北三县成交量几乎全线上升，12月份到元旦期间，本地有临近地铁的单个售楼处月度成交量接近200套。那与此前构成明显反差，据介绍，10月份及11月份，北三县良多项目标月度成交量仅在10套～20套摆布。
刘明表达，廊坊市区差别板块表示各别：“房价相对廉价的安次区比来成交量比力好，而经济手艺开发区、广阳区的部门项目，元旦后到访量和成交量不如节前。”
交付时间成为影响成交量的重要原因，准现房、单价低项目更有优势。刘明介绍：“如今期房不是特殊好卖，节前廊坊一波成交顶峰次要是赶上一批即将交房的项目，好比安次区卖得好的大部门是现房，可以看到实体或者交房时间比力早。比及2023年的话，良多项目交付时间安放上会受影响。”
关于目前环京部门区域的成交上升，上海易居房地产研究院智库总监严跃进向《红周刊》表达，当前北京周边，包罗全国其他部门城市起头闪现出积极信号。在那背后，一方面是因为楼市提振政策效果部分闪现；另一方面是疫情管控放松削减了对市场交易的骚乱。“城市圈的市场逻辑是比力清晰的，苏醒的根底前提是生齿优势和外溢购房需求，环京楼市比来几年其实不好，被按捺的需求释放，反而创造了一些新的时机。”
环京房价逐步筑底
楼市趋稳仍是支流
不外，环京楼市目前未能实现“量价”同步上升，本地商品房价格仍处于筑底阶段。据多位置业参谋反应，环京地域房价近期并没有太大起伏。
在陈静看来，目前北三县房价处于价格低点。“比照疫情前，个别区域价格下滑了可能50%至60%。”不外，因为近期继续释放的政策利好，陈静对2023年环京楼市抱有相对正面的预期，“假设‘两会’再出炉响应政策，市场根本上就稳了。”
而在柳松的预期中，因为“房住不炒”各类调控政策，接下来环京楼市价格不会呈现太大反弹，只会平稳迟缓上涨：“可能均价一个月上浮一两百元、一全年上浮一两千，不会呈现太大浮动。”
《红周刊》查询全国房价行情网数据领会到，截至本年1月5日，廊坊市近一月房屋挂牌均价为12527元/平方米，较12月份的挂牌价格下降0.46%；其下辖的三河市、大厂县、香河县、固安县挂牌价格近一月挂牌均价为16876元/平方米、13555元/平方米、10161元/平方米、10534元/平方米，较12月份下降0.33%、1.65%、0.41%、0.96%。
那与早年环京地域的房价神话构成明显比照，很多购房客履历过环京楼市房价腰斩。柳松回忆：“2016年整个环京市场履历了一波顶峰，包罗廊坊、固安、北三县等房价呈现大幅上涨，其时固安每平米更高单价接近3万元，燕郊每平米更高4万多元。2017年环京限购令出台后，本地房价砍下一半，此中燕郊下降最多，如今单价大多在14000元至15000元。”
目前，环京楼市仍不失为一线房企的规划区域。根据克而瑞环京投资决策系统发布的2022年1～11月环京新型都会圈房企排行榜，碧桂园、万科、远洋集团等头部房企进围该环京销售榜单前列。起家于廊坊的华夏幸福、荣盛开展也以9.64亿元、13.35亿元的区域销售金额进围该环京都会圈销售榜单TOP10。
比照2021年同期，现在的销售额缩水明显。据克而瑞榜单，2021年1～11月，荣盛开展、华夏幸福气别以62.51亿元、28.89亿元的区域成交额稳居环京新型都会圈销售榜单TOP3；而在2020年同期，两家房企在环京新型都会圈的成交额达146.16亿元、57.31亿元。
并且，为加速库存往化，近期环京区域房企降价销售其实不少见。以华夏幸福旗下位于固安的孔雀城柏悦府项目为例，《红周刊》查询安居客等中介平台领会到，该项目自2022年四时度以来停止屡次调价，该年10月、12月及2023年1月，柏悦府披露的参考价格依次为17000～18000元/平方米、13000元/平方米、11800元/平方米，当前参考价格较早期下降逾三成。
“环京一哥”跳出环京
出卖资产成债务化解路子
做为起家于廊坊的本土企业，华夏幸福、荣盛开展在“环京一哥”的座次上比赛多年。截至2020年，华夏幸福在环京地域（河北廊坊、张家口等）的营收占比超越五成，荣盛开展则在河北区域营收占比超越四成。
不外，《红周刊》领会到，履历了2017年环京楼市调控与2021年房地产行业深度调整，陷进债务危机的华夏幸福、荣盛开展大有“跳出”环京之势。荣盛开展近年逃求“两横、两纵、三集群”项目规划，长三角地域起头成为其重要销售区域；华夏幸福亮相2023岁尾前完成债务重组、2025年前完成向“财产新城办事商”的转型，供给规划、融资、代建和运营等轻资产办事。
2019年至2022年中期，华夏幸福披露其在环京地域（河北廊坊、张家口等）的营收依次为579.79亿元、520.48亿元、186.02亿元、32.53亿元，在总营收占比55.11%、51.43%、43.08%、22.64%，昔日的主力区域营收占比逐年下降；与之对应的，其环杭州区域于2021岁尾的营收占比22.23%，仅次于环京。
同期间的荣盛开展在河北地域营收依次为252.85亿元、346.50亿元、188.40亿元、31.91亿元，在总营收中占比35.66%、48.45%，39.88%、22%。比照之下，荣盛开展目前在长三角区域营收逐步提拔，2022年上半年，其在浙江、安徽两大区域营收占比别离为19.69%、17.59%，营收规模紧随“大本营”河北之后；来自陕西区域的营收增长幅度更大，较上年同期增长5433%。
华夏幸福、荣盛开展正忙于债务化解与保交楼。华夏幸福近期发布的关于债务过期、债务重组停顿等事项通知布告展现，截至2022年11月30日，华夏幸福《债务重组方案》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，响应减免债务利钱、豁免罚息金额共计114.19亿元；2022年11月1日至2022年11月30日，公司累计未能如期了偿债务金额合计601.76亿元。荣盛开展截至2022年第三季度欠债合计约2344.80亿元，资产欠债率85.33%，欠债率仍处于较高程度。
《红周刊》领会到，在债务重组道路上，以股换债、债务展期、定向增发等成为两家房企的次要“回血”东西。此中，华夏幸福近期拟对旗下物业、代建平台的部门股权停止“债转股”，即债权人将以不超越400.39亿元债权换取响应股权或收益权；荣盛开展逃求债务展期，继2022年上半年胜利将两笔合计7.8亿美圆境外债展期后，12月份再度将一笔13.8亿元境内债展期两年。此外，两家房企将旗下多宗资产包摆上货架。
事实上，变卖资产成为两家出险房企回笼资金的便当体例，环京资产也在其出卖之列。譬如，仅在2022年12月份，华夏幸福便在“大本营”廊坊先后停止两笔资产包出卖，总价款合计16.92亿元，接盘方包罗大厂回族自治县国宏运营治理有限公司、固顺产发财产港投资有限公司等本地国资平台，让渡价款拟用做保交房等相关收入。
而在严跃进看来，假设环京市场逐渐回热，华夏幸福、荣盛开展等区域房企仍然有时机获得开展盈利。“那些房企比来出卖项目得心应手，其实处置完以后反而轻松，能够进进新一轮的开展期。从那个角度看，那类债务压力较大的区域代表房企仍然具备生长性，能够等待其走出窘境。”
（本文已刊发于1月7日《红周刊》，文中提及个股仅为举例阐发，不做买卖选举。）