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我深圳的一套房子，上个月底交楼了。
原来呢，我一般都不会在公家号说本身的隐私，但是比来租出往后，反倒有些感触感染，就借着交楼那事，分享下我的一些揣度和看点，对买房人必定是有搀扶帮助的。
那个房子是1300多万，贷款了4成500多万，然后月供2万9，后来降了LPR之后，降到了2万8。
买的时候命运好，就买到了高层，所以景看还不错，又是在核心地段，下面还有网红贸易，各人看看从窗户外的视野。
出租的话，比我意料的还要好和，据说有良多网红蜜斯姐租，租金也很高，走托管是1万7，本身要情愿折腾折腾，也能做个2万，因为嫌费事不想折腾，就间接托管了。
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我算了一下，那套房子，年租金回报率搞得好，可能能到 1.8%，那比我之前房子的租金回报率高多了，我估量深圳大都都在1%摆布，所以仍是要看地段啊。
假设基于月的租售比，可能是650多个月，也就是57年的租售比。
不论是租金仍是租售比，那都在深圳都算相当好了，比我料想的要好。
所以今天文章的重点来了，为什么我要提下此次交楼的工作，就是想借那个案例来谈谈租售比，租金回报率的逻辑，此次安心，没有跟前篇一样的枯燥的数据了，但也要根究逻辑。
我看了下数据，包罗本身的一些现实感触感染 ，租金回报率必定是二个城市是更好的。
因为二个城市房价低，房子总价低，生齿和需求也兴旺，租金就不错，所以良多二个城市可以到达2%-3%的均匀租金回报率，以至有些能做到3%-4%的租金回报，堪比一个理财富品，还比力平安稳重。
各人发现没有， 越是经济兴旺的区域，租金回报率就越低，那是因为越兴旺，房价越高招致的成果，事实分母大呀。
而从租售比看，感触感染必定跟租金回报率是一致的。
来源：诸葛找房
上面找的那个数据，各人就只感触感染下吧。
城市之间比照应该大差不差，至于数据的绝对值，就只能参考了，事实租金那个工具，感触感染是很主看的，差别地段区别可大了。
每次我谈租金，有些人会说涨了，有些人会说跌了，感触感染其实并不是一致。
但是从城市看， 厦门和东莞，是租售比更低的两个城市，也跟我的踩盘和揣度一致。
出格是厦门，之前经常看到新闻和各类数据，厦门经常被排在重点城市底部，在厦门租房实不划算，出格是岛内。
其实 租金必然水平上代表打工人的收进和需求，背后是财产和生齿构造，而房价，代表的是来那座城市的购置力。
以上那句话怎么理解呢？我拿厦门的案例做为典型来说。
那恰好阐明厦门是全福建的厦门。
因为鄙人面当地租房的都是在本地工做的，可现实是厦门财产其实不强，以国企为主，所以工做时机没那么多，需求就少，租金就廉价。
而来厦门买房的人呢，是全福建的有钱人，出格是岛内。他们来那买套房，然后就回泉州，回福州往了，其实不在当地工做，那反而供给了租房的赐与，却不产生需求。
所以， 在那种逻辑下呢，招致了厦门特殊的租售比。
我不详细展开说厦门的房价和其他城市了，因为那不是我今天要说的重点，再回到那个收租比的底层逻辑。
各人觉得我们的租售比合不合理？
必定良多人觉得不合理，觉得 租金太低，房价太高。是不是？
可我不那么看，任何工作我的思维偏向于： 存在就是合理的。
国际上收租比一般是20年-30年，我们的呢，二线在30-50年，一线一般是50-70年。
就是说，可能产权都到期了，你的租金还没回本，更何况还有贷款成本。
所以是远低于国际程度的，你在海外买套房，靠收租金二三十年能收回成本，在我们那，不成能的工作，因为房子太贵了，各人也垂青的是远期价值。
为什么会如许呢？
因为租金代表资产的当期收益，房价代表的是资产将来价值。用一个如今的值跟将来的值往比照是没有意义的。
怎么阐明那句话呢？
我记得股票里面有个概念喊市盈率吧，股价的走势代表的是预期，是公司创造的将来的现金流在当期的折现，那个概念炒股的人必定比我懂，所以往往一个好动静，就招致股价三天就飙升，可那家公司当期并没有创造更多利润，反映的是预期和将来。
房价必然水平也是如斯。
好比你买的房子，突然有一天公布一个勤学校在你房子周边，你房子的租金会涨吗？必定不会吧。
但是你的房价会涨啊。
我们的租售比比兴旺国度低良多，当前阶段是一般的。最次要的原因是我们仍然是开展中的国度，生齿流进，财产导进，经济仍然在不竭往前开展的，将来的价值就贴现到如今的增速会很快。
兴旺国度也曾履历过那种阶段啊，将来一旦房价不涨或者预期不涨，房租也会跟兴旺国度一样涨上来。
假设把买房或者租房看成栖身成本，整体的成本必定是往上的。
更何况还有一样工具，喊 房地产税。
兴旺国度的租金高，因为收税啊，有人按期收房东的钱，房东就按期收租客的钱。
而我们租金低的逻辑呢，次要是两方面：
一方面是因为过往大量的人在买房，按捺了租房的需求，将来假设买房越来越少，对那些持久又有生齿流进的城市，你本身拍脑袋想想就晓得，栖身需求就进进租房市场，引起租金上扬了。
另一方面是因为还充公税呢，我曾经说过，一旦开征房产税，房价只会有短期的影响，消化后遭到影响更大的就是租房市场，一旦收税，房租就会层层的涨。
如今良多人买房，租售比凹凸，也不是买房的次要考虑因素，以至有些人会考虑租售比越低越好，事实一座城市租售比更低啊。
将来的话，必然会变，就是各人买房，会越来越考虑租金的回报率了。
当然，差别城市，必定也是差别的，深圳广州的租金，明显要低于北京上海，因为深圳广州农人房多，拉低了整体租金，北京的地下室没有了之后，租金高的吓人。上海呢，归正不断都未便宜。
那也是为什么，我说草根的话，出格是草根创业的话，假设你不买房只搞钱，深圳实的是更好的城市，成本更低，那里也不展开了。
别的要提醒一点， 租售比对公寓的影响会更大，那是一个零丁的市场。
如今公寓普及的租金要高于室第，我其实也在看公寓市场，因为如今跌得良多了。
公寓那几年在被集体放弃后，整个逻辑又变了，限于篇幅，下次有时机再跟各人说咯，话题太小寡，不晓得感兴致的多不多。
对了，各人看完都随手点下存眷我的视频号啊。我节后如果勤快了，会多录几条，后面给各人多讲点买房的逻辑。
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