经济看察报 记者 丁文婷 在广州增城区买房的王先生近来非常迷惘，三年来，他不断定时缴纳房贷，但前不久，他接到了银行贷款司理打来的德律风，称400万所房子因为价格下跌，需要“补差价”50万。
王先生的履历并不是个例。12月底，出名数码博主李杰灵曾在微博上发帖，称本身在深圳贷款购置的房屋近期因评估价下降，银行要求他根据合同约定补足50万元摆布的本金。
所谓“补差价”“补足本金”，是指当抵押物价值削减到必然水平时，银行会要求抵押人补足抵押物的价值。
在房价普涨时代，不要说通俗购房者，就是绝大大都银行小我信贷司理在本身的职业生活生计里都从没有碰着过此类事务，但当房价走进下行通道，房屋价值跌破贷款额度的工作可能不再别致，补抵押物的现象也不再是孤例。
要求补抵押物能否合法合理，对购房者来说，那笔钱该交吗？
小概率事务
李杰灵告诉经济看察报，其所购房屋是一套公寓，通过一般的房屋抵押贷款停止购房，该公寓位于罗湖区，比来半年成交价大跌。
王先生的房子购买于2019岁尾，那是一套位于广州增城区的室第。贷款7成，即280万，如今房价跌了近2成，根据目前的价格只能贷230万摆布，那也招致银行通知他补足50万元的抵押物。
深圳、广州、上海多家国有银行的信贷司理均表达，因房价下跌要求购房者填补抵押物的情形在其从业生活生计中从未呈现过。“那长短常小概率的事务”，一位深圳某四大行的小我信贷司理介绍，银行给出的评估价格是参考深圳市的批示价，批示价没呈现变更的情状下，不会呈现那种问题。而且，住房贷款审批与发放，以购房者贷款时评估的价值和审定的额度为准。除非客户要续贷，房屋价格变低了，才会使得可贷款金额削减，一般不会针对已经存续的贷款合同做调整。
上海建立银行一次贷款司理告诉经济看察报，固然抵押物价值是贷后治理的项目之一，但目前其所在收行从未在贷后请评估机构对抵押房产的价值停止重估，并要求购房者补足抵押物。
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“固然是极个别事务，但理论上仍是可能发作的。”上述上海某国有银行一位信贷司理表达，房贷的全称为住房抵押贷款，贷款的金额与抵押物价值挂钩，贷款金额不得少于抵押物价值的必然比例，抵押物价值下降需要补抵押物。出格是当房价下降幅度较大时，房屋价值以至少于抵押贷款额度，银行可能会要求填补抵押物。
现实上，在一些小我购房告贷合同中，银行已经在条目中约定了若何处置抵押物价值下降的情形。
例如，建立银行上海市分行的一份小我住房抵押告贷合同中规定，抵押期间内，因第三人行为、国度征收、充公、征用、无偿收回、拆迁、市场行情改变或任何其他原因招致抵押财富毁损、灭失、价值削减；告贷人未供给契合贷款人要求的新的担保，贷款人认为可能危及合同项下债权平安。
该行一项贷款司理介绍，房价下跌即适用于市场行情改变招致抵押财富价值削减的条目。“抵押物估值下降了，意味可贷款金额削减，所以需要补足抵押物”。
而深圳工商银行某收行的一份小我购房告贷合同中，亦规定了担保发作倒霉于贷款人贷款债权的改变，告贷人未另行供给贷款人承认的新的担保的，能够要求告贷人另行供给贷款人承认的担保。
条目合法吗？
北京市盈科（苏州）律师事务所律师陈会军告诉经济看察报，在抵押贷款合同中，往往约定当抵押物价值削减到必然水平时，银行做为抵押权人可要求抵押人补足抵押物的价值。类似的条目契合现行法令规定，好比民法典第408条所规定的，抵押财富价值削减时，抵押权人有权恳求恢复抵押财富的价值，或者供给与削减的价值响应的担保。抵押人不恢复抵押财富的价值，也不供给担保的，贷款人有权恳求抵押人提早了债债务。
陈会军认为，即便贷款合同是格局条目，贷款银行要求补足抵押物的价值也契合公允原则，是有法令根据的。但他同时表达，抵押物价值贬损及其补足的量化问题仍然值得存眷和商榷。好比谁来认定抵押物价值存在贬损？量化的判定原则是如何的？即如何认定抵押物价值是贬损了而不是稳定或升值；假设确实贬损，贬损几。好比不克不及因为小区内某个业主大降价卖房了，或者司法拍卖降价卖房了，就认定抵押物贬值了。
北京市隆安律师事务所上海分所律师徐正宇则认为，假设呈现抵押物价值降低招致银行抵押物不敷值，且告贷人没有按银行要求补足抵押物，银行能够根据合同约定要求告贷人一次性了偿本息及相关费用或根据法定法式对抵押物停止拍卖、变卖。
但房价是一个动态改变的过程，在诉讼过程中，房价可能恢复至原有程度以至大幅上涨，在理论中，银行对小我购房按揭贷款，少少主张那一权力。此外，假设告贷人认为那些条目是银行反复利用的格局文本，没有用显著提醒或阐明的体例来引起合同签定者重视，能够向司法机关主张该条目无效。当然，在司法机关认定无效之前，那些条目在形式上仍然推定有效，遭到法令庇护。抵押人如遇此情形，定见仍是以协商为主，同时补足担保也有多种体例，如增加包管人、增设包管金、新增抵押物等。
下行的市场
补抵押物事务的发作与房价大幅下降不无关系。王先生购置房产的增城区为广州外围区域，近一年房价下跌幅度明显。一位本地中介告诉经济看察报，2022岁首年月，增城区大部门板块的新房价格均在2万元/平方米以上，而如今，大部门房源已经跌至1字头，跌幅在4000-6000元/平方米不等。部门板块的“网红盘”单价更高时曾冲到3.5万元/平方米以上，如今也回落到3万元/平方米以下了。
做为广州的不限购区域，增城曾吸引了很多刚需置业。根据克而瑞数据，2017年-2021年，增城区每年新房成交量都超越2万套，也因而被冠以广州“东大仓”的称号。随之而来的是，增城区新房均价从2017年的不到1.2万元/平方米一路上涨至2021年接近2.1万元/平方米。
但从2021年8月起头，增城区房价一路下跌，2022年5月（前半月）增城房价进一步下滑至1.8万元/平方米摆布，几乎与2019年房价相当。也是在昔时5月，为缓解库存压力，增城区倡议官方购房团购，增城区住建局曾向辖区内房地产企业下发了一份《关于组织开展团体购房活动的函》，鼓舞地产公司与在增城的大企业开展团购，全区共有59盘进列。
在四个一座城市中，除广州外，深圳楼市同样下行趋向明显。根据国度统计局公布的2022年11月份70个大中城市商品室第销售价格变更情状，在一个城市中，北京和上海的新房价格同比、环比仍然连结上涨态势。而广州和深圳的新房价格则继续下行，广州新房价格同比仅超出跨越0.2%，深圳已经回到往年统一价格程度。
“一些曾经热门板块的学区房跌幅更大，以至比更高点跌往超越3成。”上述深圳贷款司理阐发，假设是2020年下半年或2021年岁首年月踩在高位的购房者，假设贷款70%，就可能会呈现房屋跌破了抵押贷款金额的情状。
二手房方面，北京和上海二手房价格同比增幅为5.2%和3.5%，而广州和深圳二手房价同比下跌。
根据乐有家研究中心数据，2022年11月，深圳有超40%的房源低于批示价成交，接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%。从那个数据来看，目前深圳二手房低于或接近参考价成交已经成为常态。
据2023年1月3日深圳市住建局公布的最新数据，深圳2022年二手室第共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，月均成交仅约1808套。2021年，深圳二手房交易套数同样下跌超越50%。也就是说，深圳持续两年二手房交易量接近腰斩。
值得重视的是，此前备受注目的深圳首批可信型人才房销售同样“遇冷”。固然价格普及只要同类市场化价格的6折，但根据深圳住建局公示的数据，截至2022年12月28日19时选房完毕，第一批次4422套可信人才房中共有1930套房源被选定，此中两房共1957套，剩余超越一半；三房共2465套，剩余近6成。首批次可信型人才房的6个项目中，大鹏的安居君兰湾府是选购率更低的，共选走了23套，选购率仅4%。