21世纪经济报导记者 陈植 上海报导
一石激起千层浪！
2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工做。
证监会表达，因为不动产私募投资基金的投资范畴、投资体例、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差别，证监会批示基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并摘取差别化的监管政策。
此次试点工做根据试点先行、稳妥推进的原则，契合必然前提的私募股权投资基金治理人能够根据试点要求募集设立不动产私募投资基金，停止不动产投资试点。
与此同时，中国证券投资基金业协会草拟《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》，将在3月1日施行。
那也令高净值投资者“倍感振奋”。
记者得悉，那两天很多高净值投资者向第三方财产治理机构询问能否有相关不动产私募投资基金产物能够认购，产物年化回报率能否超越12%-15%。那背后，是他们前些年看到房地产信任产物供给逾12%的年化保本收益，现在他们期看不动产私募基金也能供给类似的高回报。
一位第三方财产治理机构负责人告诉记者，此次试点的不动产私募投资基金与前些年时髦的房地产信任产物有着诸多差别。起首，不动产私募投资基金不会许诺保本付息；其次，不动产私募投资基金次要以投资室第地产、贸易地产、根底设备项目标股权为主，不像房地产信任产物次要摘取债权投资或明股实债的操做形式；第三，此次相关部分要求试点房地产私募基金存案产物及其底层资产应实现与原始权益人的主体信誉风险隔离，不大会呈现当初房地产信任产物的刚性兑付情况。
“事实上，我们已接触数家拟发行不动产私募基金的股权投资机构，他们似乎也没有方案招揽浩瀚高净值投资者。”他婉言。那背后，是考虑到不动产私募投资基金规模较大、期限较长等特征，相关部分认为参与不动产私募基金试点的投资者需拥有更高风险识别才能和风险承担才能。因而相关部分要求试点基金产物的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有天然人投资者的，天然人投资者合计出资金额不得超越基金实缴金额的20%。
在他看来，鉴于当前房地产市场景气宇不如前些年，愿向私募房地产基金斥资万万的小我投资者也屈指可数。
但他发现，部门FOF机构正积极向高净值投资者募资，以FOF机构投资者名义投向不动产私募投资基金，变相降低小我投资者的投资门槛。
一位私募股权FOF基金负责人告诉记者，他们方案将部门FOF资金投向试点不动产私募投资基金以进一步分离资产设置装备摆设风险，但他们需向高净值投资者阐明，此次房地产投资基金以投资房地产项目股权为主，可能需承担更高风险更高收益，与前些年的债权融资还本付息有着明显区别。
高净值投资者更喜爱试点私募产物
一位国内大型私募股权机构负责人向记者婉言，早在2011-2012年，他们曾试水倡议房地产投资基金，以投资房地产与贸易地产开发项目股权为主。
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但在现实操做环节，部门房地产开发项目摘取明股实债的投资战略——一旦房地产开发项目销售不如预期，他们有权力将项目股权转化成债权，要求开发商定时还本付息。
“那也是为了称心高净值投资者保本高收益的投资诉求。”他婉言。其时房地产信任产物“刚性兑付”相其时髦，因而他们不能不摘取明股实债的做法给投资者资金平安“兜底”。
事实上，差别于房地产信任产物次要投向大型开发商项目与一二座城市优良地产项目，房地产投资基金次要通过“市场下沉”——存卷三团座城市中小开发商的潜力项目创造更高的回报率，以此吸引高净值投资者的喜爱。
但是，跟着相关部分继续推进房地产调控办法令房地产市场景气宇有所回落，他治理的房地产投资基金一度遭遇部门仿瓷喜好开放项目销售回款迟缓与资金本息兑付滞后等问题。
在业内人士看来，此次证监会启动不动产私募投资基金试点，有助于相关产物“根本治理”。
前些年，很多房地产企业也倡议房地产私募投资基金，目标是为本身地产开发项目融资，且基金治理人员也由开发商高层兼任。现在，房地产私募投资基金试点明白要求参与试点工做的私募股权投资基金治理人需股权构造不变、公司治理健全，实缴本钱契合要求，次要出资人及现实掌握人不得为房地产开发企业及其联系关系方，具有不动产投资治理体味和不动产投资专业人员，比来三年未发作严重违法违规行为等，从而有效阻断房地产投资基金与开发商之间的自融行为与利益输送纽带。
此外，以往部门房地产投资基金治理报酬了吸引高净值投资者的募资，还会拿出自有资产为房地产项目本息兑付供给“担保”，现在相关部分要求试点房地产私募基金存案产物及其底层资产应实现与原始权益人的主体信誉风险隔离，有效按捺那类变相担保行为“趁火打劫”，进一步保障投资者的权益。
值得重视的是，此次不动产私募投资基金试点的面世，其实不意味着相关部分对房地产私募基金摘取“一刀切”式的监管行动。
记者得悉，契合试点要求的私募股权投资基金治理人可在开展基金募集、治理等营业活动前，向基金业协会报送相关素材，开展不动产私募投资基金试点，并按照规定停止产物存案。与此同时，不参与试点的私募股权投资基金治理人，可根据协会有关自律规则，陆续开展保障性住房、贸易地产、根底设备等股权投资营业。
“目前，高净值投资者会更喜爱在基金业协会存案试点的不动产私募投资基金产物，因为那类产物具有更强的监管因素，能更有效地保障投资者权益。”前述第三方财产治理机构负责人指出。
各路本钱与高净值投资者跃跃欲试
跟着不动产私募基金试点面世，各类本钱纷繁跃跃欲试。
前述私募股权FOF基金负责人告诉记者，他们已得悉部门大型股权投资机构倡议房地产私募投资基金的方案，期待那些产物完成存案，他们便将那些产物纳进项目投资池并择优投资。
“我们会重点存眷那些房地产私募投资基金的项目储蓄情况，以及基金治理人的专业房地产投资才能，出格是他们化解房地产项目运营风险的才能。”他告诉记者。在试点施行初期，他们可能会先抉择一两个房地产私募基金产物试水投资，积存房地产私募基金产物治理体味。
在那位私募股权FOF基金负责人看来，目前那项操做更大挑战，是说服高净值投资者不要再以“刚性兑付”的目光对待不动产私募投资基金。事实，良多高净值投资者曾参与投资房地产信任产物，天经地义地认为房地产投资产物理应“刚性兑付”。虽然近年房地产市场景气宇下降令房地产信任产物遭遇很多兑付违约，但刚性兑付理念仍然“深进人心”——本年以来，当他们将投资不动产私募投资基金的规划告知部门高净值投资者时，后者敏捷询问那类基金产物能否“刚性兑付”。
他婉言，近期他们将向高净值投资者开展投资者教导，阐明不动产私募投资基金将不会摘取明股实债或刚性兑付的操做原则，次要摘取项目股权投资战略，依靠基金治理人的投资才能化解投资风险并创造预期回报。
一位国内大型私募股权机构负责人透露，虽然FOF机构对投资房地产私募基金的热情颇高，但他们优先会考虑引进保险、大型企业、券商等专业机构投资者。究其原因，一是他们资金期限更长且抗风险才能更高，有助于房地产私募基金在当前情况下稳妥施行投资战略，二是那些专业机构投资者也具有丰厚的房地产投资运营体味与财产资本，在需要时能配合化解房地产项目风险。
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