从过往一年多的地产金融政策来看，绝大部门政策都是以缓解到期债务偿付压力、制止活动性危机为主。但是目前的房地产危机并不是简单的活动性债务危机，而是同时叠加了资产缺失风险。填补项目资金缺口、填补权益资金，才是确保工程落成、缓解地产危机的现实行动。
本刊特约做者 西峯/文
2023年2月，基金业协会在其官网发布《不动产私募投资基金试点存案指引（试行）》（下称“《指引》”），对不动产私募投资基金的试点政策和产物存案进一步细化。新指引将于5月1日施行，估量会为中国不动产基金的开展带来严重的变化和影响。
从金融十六条，到“三收箭”，进而到目前出台的不动产私募投资基金试点，金融政策撑持房地产市场平稳重康开展的立场一目了然。短短两年来，地产金融政策从重度打压到全力撑持，背后履历了什么样市场情况和监管构想改变？
本文将重新政带来的监管改变和挑战动手，从政策出台的行业布景阐发新政后面监管构想的改变，由此对将来不动产私募行业的开展标的目的做一揣度。
新政次要的改变
新政出台前，中基协在2022年12月发布《私募投资基金注销存案办法》的修订阐明。其根本构想要求：总巩固践体味，整合自律规则，明白注销存案原则。落实扶优限劣，对峙挠标准与促开展相连系。摸索全流程自律治理。强调继续合规和事中过后治理，进一步丰富、完美自律治理手段。
而新出台的《指引》不单延续上述监管构想，同时还规定了不动产私募基金的投资范畴，将其分为特定栖身用房、贸易运营用房、根底设备项目。此中，特定栖身用房又分为存量商品室第、保障性住房、市场化租赁住房。
相较于中基协2017年4号文，《指引》特殊明白了存量商品室第、保障性住房、市场化租赁住房可纳进不动产私募基金的投资范畴，但同时也做了更严厉的监管。例如：投资存量商品室第需取 “五证”齐全，已经销售或者主体建立工程已开工。
《指引》根据不动产投融资的特征，标准了不动产私募基金治理人的准进门槛，如：“实缴本钱不低于2000万元人民币”“次要出资人及现实掌握人不得为房地产开发企业及其联系关系方”等。
《指引》也标准了对基金治理人的过往治理体味的要求，如：“具有不动产投资治理体味，在管不动产投本钱金不低于50亿元人民币，或自治理人注销以来累计治理不动产投本钱金不低于100亿元人民币”“具有3个以上的不动产私募投资项目胜利退出体味”，以及“具有不动产投资体味的专业人员，投资部分拥有很多于8名具有3年以上不动产投资体味的专业人员，此中具有5年以上体味的很多于3名”等。
杠杆方面，《指引》规定，治理人能够连系现实营业情状，对基金设置合理杠杆比例，但不得操纵分级安放变相保本保收益。同时，基金总资产不得超越净资产的200%。
《指引》进一步提拔了对基金治理人信息披露要求。关于治理人在开展基金募集、治理等营业活动前、基金募集完毕后、基金设立后、基金日常的季报/年报时所需报送的信息和素材，以及报送的时间等停止了规定。
《指引》还根据不动产行业的特征，要求治理人在前提容许的情状下，报送项目公司已经获得的“五证”，以及证明项目主体建立工程停顿的证明文件素材。同时，如该项目存在底层投资协议、投资框架协议或详细投资计划的，停止信息披露时同样需要停止报备。
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政策变动中的市场因素
2021年下半年起头，中基协暂停了房地产私募基金注册。那种做法，本色上是停行了银行、保险、信任等支流资金通过房地产私募基金合规进进房地产市场的可能。加之同期房地产相关信贷大幅萎缩，大量房契先后暴雷。很多涉房债券、商票公布延迟或者无法对于，地产行业从2021年上半年的高热度，敏捷降温至冰点。面临市场大幅滑坡和金融风险向行业表里以及上下流快速蔓延的态势，同年四时度金融监管当局持续出台政策，期看缓解市场忧愁情感，阻遏危机扩展蔓延。
2022岁首年月，危机中的处所楼市也呈现变局。3月1日，地处中原的中心城市郑州率先出台《关于促进房地财产良性轮回和安康开展的通知》（即“郑州19条”）。郑州逆转此前对楼市的打压政策，开启处所政策楼市自救的过程。随后，各地政府累计出台数千条处所救市政策，放宽楼市管束办法，放松楼市限购和准进，并为购房者供给更多优惠的金融撑持。但是，开发商因债务重创叠加疫情管控，整体楼市从价格、投资和销售来看，仍然处在20年来稀有的冰点。
投资方面，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；此中，室第投资100646亿元，下降9.5%。
价格方面，多城呈现多年来的初次下跌。2022年百城新建室第价格自2014年后时隔七年呈现年度下跌，累计下跌0.02%。
销售方面，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，此中室第销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，此中室第销售额下降28.3%。
到了2023年3月，固然京沪等中心城市的楼市数据在前两月呈现反弹。但是从百个企业销售数据来看，2023年1-2月，百强房企累计全口径销售额仅9179亿元，同比仍然下降-12.5%。
从房企维度看，国企央企销售同比表示相对较好。而此前深陷债务危机民营地产商，固然履历一年多的政策救助，其核心运营情况并为呈现本色改进。过往以缓解活动性危机、促进市场销售为主全面调控政策，整体来看效果不如预期。
微看角度来看，目前部门涉险项目已经资不抵债，各家银行和债务人摘取的延期续债办法只能挈延危机发作，而无法本色性处理问题。在如许案例中，项目必需通过权益端的填补重整，才气有看离开债务泥潭。在此前的文章里，我们阐发了因为国企市场占比太低、指看国企大规模接盘化解危机无异于无济于事。那么如今基金业协会新《不动产试点指引》，则为房地产企业填补权益资产和本钱金，开垦了新的道路和可能。
政策的效果和评估
本次新政除了明白若干房地产投资范畴之外，对不动产基金的治理人、过往规模、准进和信息披露轨制都从头做了规定。整体来看是收紧并加强了不动产基金的监管。目前来看契合新规的不动产基金治理人百里挑一，良多在管规模浩荡的基金治理人，往往因过往大部门项目无需存案，招致现存存案规模不敷。如今就契合新规要求的不动产私募基金治理人，业界揣度初期不外几十家。那么为什么市场对新政兴高采烈，十分等待？
笔者认为原因有三：
第一，新政标记监管立场呈现改变。从过往一年多的金融救市政策来看，绝大部门相关政策都是以缓解到期债务偿付压力、制止活动性危机为主。但是从微看层面来看，目前的房地产危机并不是简单的活动性债务危机，而是同时叠加了资产缺失风险。部门项目资不抵债，简单的延续债务无法肃除问题。填补项目资金缺口、填补权益资金，才是确保工程落成、缓解地产危机的现实行动。
第二，管是为了放。从政策详细条框来看，新规在整合之前散布遍地的监管条目的同时，大幅加强了各项条目的监管强度。但是业界也重视到，此前房地产基金的存案处在停滞形态。假设不是为了重启房地产基金融资，那么监管当局底子没有需要从头修订新规。那种情状下，加强监管是放松基金开启融资的前置动作。
第三，稳重起步，后市可期。从治理人的天分和基金监管要求来看，新政对不动产基金管束极高。那就使得契合要求的基金数量在前期不会太多，从而获得较大的起步优势。于此同时，新规并未废行原有规定。不契合新规原有的房地产基金，仍然能够原有规定存续。在那种情状下，有利于新不动产基金稳重起步，顺利的话再扩展治理规模。正所谓：扫除清洁屋子再请客。