房段子：成都楼市黑洞板块，一踩一个坑

我是『房段子』，您相知恨晚的房产军师，目前已为近6000成都购房者供给了一整套房产买卖的处理计划。

我历来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的现实情状和需求的角度，辅以我在成都楼市超越10年摸爬滚打的体味，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操计划。PS：从不承受第三方充值。

———— 北门篇 ————

成都，早就过了六七年前随意买也能普涨的时代了，到现在，楼市充满了陷阱，我见过听过也看过良多血淋淋的教训，即使以“老成都”自居的购房者，也有踏空的时候，市场的急速改变，已经容不得你我想当然地买定离手。

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场房产常识号，今天为各人分享，成都楼市的黑洞板块，一踩一个坑，一买一个懊悔末生。

起首说，没有卖不出往的房子，只要卖不出往的价格，没有juedui好坏的房子，只要能否婚配契合你详细情状的房子。我接下来说的黑洞板块，代表的是同样预算有着更好的买法，而并非，非当地不买的成都土著、就业人群。

怎么挑选黑洞板块？一是偏，二是老，三是又偏又老。

先说北门，不挑软柿子，只说处于含糊其词之间的争议区域，新都的斑竹园、新都老城区以及青白江，被《成都说房》通盘分级为更低的第五级，原因很明显，当前开发的楼市界面，配套一言难尽，生齿难以留存。

成都北门其实被各人曲解很深，已经成为了一种陷进泥潭无法自拔的言论气氛傍边了，其实凡是各人能往大丰、动物园、中环、人民北路，走一走瞧一座城市界面和综合配套，也不会抱着那仅存的一点优胜感蜜汁自信。

不外有一说一，当前北门的个别区域，确实面对着财产稀缺、配套匮乏、生齿流失、市场看空的问题，好比新都的斑竹园，物流批发财产在南门荣耀炫目标写字楼面前，显得灰头土脸，略微高端的金牛北部新城斗极财产园目前也不温不火。

斑竹园固然有地铁5号线的笼盖，但是辐射的区域有限，出格是北星大道往西的核心区，难以看梅行渴。再加上往年成都土拍在斑竹园接连流拍2宗，仍是靠近地铁5、27号线的宗地，本钱市场承认度不高，也加剧了那种恶性轮回。

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固然和令人痛心，但那也是事实，我们买房切忌带有同情心，切忌带有情感化，客看熟悉，方能攻无不克，不信的话，请各人逃溯一下斑竹园既往新房往化就大白了。

根据如许的逻辑推演，新都老城区也必不成免地沦为了黑洞板块，次要原因是老化严峻，配套不敷。

新都老城区开展得比力早，桂湖一带是以前老新都人的心头好，因而周边连绵数公里的老房子，也固化了该区域的城市界面，后来地铁3号线的延伸偏向于三河场以及新城区，因而做为二圈层最垂青的地铁资本，也难以拉动尾大不掉的老城区，那里只要过往，没有将来。

最初青白江，属于楚楚可怜，做为中心城区之一，事到现在，新津和东部新区都通地铁了，青白江仍然一无所有，就连好不随便盼到的成德S11号线，也拐弯绕开了青白江城区。

有人说，地铁实就那么重要吗？我说是的，差别于站点密密麻麻的主城区，成都二三圈层最重要的配套，莫过于地铁。它不只是跟尾财产、通勤的主干道，也是将来市场畅通、ZZ、BZ的不贰秘诀，你细细品。

假设你曾经试图贪廉价，或者差点对黑洞板块动心，存眷我，看完全集！

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场房产常识号。

———— 南门篇 ————

为了帮新老成都人做好楼市避坑指南，我在为各人专心排雷黑洞板块，费脚的测评我来做，免费的红心你来点。

前次给各人说到了成都北门的避坑板块，今天我们陆续输出南门的坑X区域，因为南门近年在成都楼市几乎独树一帜，因而板块浩瀚，核心区域、潜力区域确实很多，但细细品来，坑人无数的区域，也其实不鲜见。

详细来说，黑洞板块有石羊场、万安东的雅居乐、兴隆湖南、视高、黄龙溪、普兴、新津老城区等。

石羊场是正儿八经的高新区，但是那里有着南门最惨TZ盘——美洲花园。

做为高新区，没想到还能不涨反跌，曾有人2018年以2.2万的单价诡计抄底的，没想到2021年跌到了1.9万，还没有行跌迹象。

抄底抄到半山腰，莫过于此。

有人说FS欠好，属于“三角杀”地段，高速+高速+三环，其实素质上就是噪音和城市界面的问题。

成都类似那种“三角杀”的板块还有，大多被铁路、高速、主干道割裂。好比成华的青龙场、民兴北一路以及锦江的蓝谷地等板块。

别的，天府新区的房产买进逻辑，是要紧跟核心板块，而非核心的天府新区，在高速扩大的大拓荒时代完毕后，生齿增速下降，城市圈生活半径到达上限，再者资本总量必然的情状下，还能拿到的补给，非常有限，也极具风险性。

好比本年爆火的麓山、万安板块，一旦跨过蓉遵高速往东的雅居乐组团，那是一小我迹罕至的偏远区域，站岗有多久，业主的哭声就有多大。

别的热议的兴隆湖板块，也并不是外表的光鲜明丽，在接近二绕的区域，一些新盘拔地而起，但是地铁等综合配套，非常为难，往年还传出过降价促销引发业主WQ的工作，闹得满城风雨，批驳纷歧，当然，你们晓得我说的是哪个盘。

再往南，成都南门以南的两个区域，一个是视高，一个是黄龙溪，都属于眉山，视高被列为远郊盘，黄龙溪被列为文旅盘，那里的槽点太多了，我们一贯不料见进坑那种区域，以后有时机，再详论成都三大坑，眉山独占其二。

西南的新津区，也属于南拓范畴，近些年因为地铁10号线的开通，可谓出尽风头，固然新房单价不竭攀升，但市场反响表示平平，出格是新津老城区和普兴，一个老，一个偏，再一次跳进了黑洞板块。

新津老城区界面其实不比新都老城区更好，在地铁的尽头，在长达30公里的渐渐主城路上，逐步失往了楼市的买进根本面。而普兴一带，远离地铁，仅靠着单一的财产园和高速路，完全不敷以支持各类配套，实数割韭菜的行列。

关键是，新津做为一个三圈层，一旦进坑，立即丧失主城刚需的护身符，而类似如许的黑洞板块，在成都不足为奇，东门西门，怎么避雷？存眷我，看完全集！

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场，房产常识号。

———— 东门、西门篇 ————

成都的楼市新闻，每年总有形形 *** 的买房被坑，懊悔末生的案例，回根结底，仍是对成都各板块的开展潜力，停留在相当模糊的阶段，买房，不克不及一味妄想廉价，先定板块，再定产物和价格，是我推崇的三步走买房法，当下成都能买的板块良多，但是不克不及买的板块更多！

此前说到了成都南门和北门各自的黑洞板块，存眷我，看完全集，今天再说一下东门、西门的各大黑洞区域。

先说东门，黑洞板块应当是龙泉驿的西河、洛带、阳光城以及龙泉老城区、包罗航天和东山板块。

西河沿线其实相当萧条，紧靠一条成洛大道做为交通主干道，但地铁4号线又行步西河，陆续往西延伸到洛带的唤声是有，但龙泉开发重点不在那里，目前来说无关紧要，而一旦把身家对赌在那种不确定的将来配套上，无疑给本身带来了浩荡的风险。

洛带素质上来说就是一个文旅板块，偶有新房上市，市场往化堪忧，韭菜其实不好割，在座尽量避开。

阳光城开展得其实十分超前，20年前就在以体育合成室第的形式开展，但后来城市风向急转南下，因而一度沦为楼市废墟。到现在，根本处于半瘫痪、半烂尾的形态，目前在不竭蹭东安湖的概念借此续命，但东安湖也仍是襁褓中的婴儿，辐射才能相当有限。

至于龙泉老城区，和前面说的新都老城区类似，老化严峻，地铁有所笼盖，但不敷以填补年老色衰，曾经引认为傲的学区概念也在不竭往大面、东安湖转移，更不消说生齿和财产了。

再往南，东山、航天板块，西远雪山，东看龙泉，情况好生态好，不外万丈高楼平地起，周边仅有相对狭隘的汽车财产城，再加上欠缺地铁2、13号线的延伸，现现在只能抱着五环路等待将来，同样预算买那里的新房，仍是大面东安湖的二手房，不需要我多说了吧？

至于西门，双流首当其冲的是九江和蛟龙港工业区。

九江以蜀镇各大组团为代表，有新房也有二手房，板块处于两区接壤的为难地段，武侯新城的IP外溢被河流阻断，难以延伸，双流开展核心也志不在此，卖田主流仍是怡心湖。厚此薄彼，形成了九江内部道路泥泞，交通配套不敷，城市界面较差的根本面，至于楼盘操行，却是仁者见仁智者见智了。

类似的还有蓝光长岛国际，要论委屈，蜀镇第1，它绝不平居第2。

蛟龙港工业区，次要是双楠大道北侧，一方面远离地铁配套，另一方面板块内各类厂房扎堆，财产初级，不被市场承认，也在情理之中。

至于温江，尽量避开偏远的永宁、金马；青羊，文家场也是一个深坑，此前屡次强推土拍，但是购房者反响冷漠；郫都的红光北，还在苦苦等待2号线西延，至于三道堰和友爱，更是杀猪盘！

听了那么多，看了那么久，相信各人，已经有根本的揣度力了！以上就是我们唤吁成都购房者应该间接避开的黑洞板块，当有如许的认知后，后面就很难踏空了。

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场房产常识号。

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