招商局贸易房托：一季度市场回热明显，一线城市将继续吸惹人才和客流

3月23日，招商局贸易房托（01503.HK）召开2022年功绩会。

财政数据展现，2022年招商局贸易房托的营业收进约4.31亿元，同比削减0.3%；物业收进净额约3.18亿元，同比削减0.6%；可分拨收进约1.38亿元，同比削减18.7%；每基金单元分拨约0.14港元，同比削减24.7%。公司总资产约108.24亿元，同比增加43.1%；基金单元持有人应占资产净值约36.59亿元，同比削减8.7%；总告贷净额约40.53亿元，资产欠债率约37.4%，同比增加8.2个百分点，无一年内到期债务。

物业组合的出租率方面，由2021年12月31日的87.7%下降至2022年12月31日的83.2%，降幅为4.5个百分点，部门原因是在2022年中收买了招商局航华科贸中心。改进招商局航华科贸中心70%的出租率的勤奋遭到新冠疫情的挈累，挈低了公司的整体出租率下降了2.2个百分点。招商局贸易房托称，在最后的五项物业中，情状好坏各半。蛇口网谷内的三项物业在出租率方面有较大改进，而其余两个物业未能同步。花园城的资产晋级革新工程对运营产生了必然的障碍，招致其出租率下跌18.3个百分点至72.2%。与此同时，新时代广场遭到高端写字楼需求十分疲弱的影响，出租率下降7.9个百分点至84%。

五项物业包罗新时代广场、数码大厦、科技大厦及科技大厦二期、花园城和招商局航华科贸中心。

截至2022年12月31日，较2021年岁暮比拟，除数码大厦外，物业组合的现时租金有所提拔。出格是科技大厦，由一个次要租户承租后，其现时租金进步了10.2元/平方米以上，由此产生的溢出效应惠及科技大厦二期，其现时租金增加了4元/平方米。

债务置换方面，招商局贸易房托基金已获得一项上限45亿港元的新境外贷款及一项人民币1亿元的新境内贷款，两项贷款为有抵押将在2025年12月15日到期。

2022年12月15日，招商局贸易房托基金已从该新境外贷款中提取人民币40.22亿元（相当于44.45亿港元），以及重新境内贷款中提取人民币3100万元，以了偿先前的债务。

招商局贸易房托称，上述债务置换，将原港币贷款全数置换为人民币债务，消弭币种错配，不变汇兑表示。因为新贷款存在集中到期的风险，2023年将进一步优化债务构造，调整债务年期，分离债务风险，同时，挠住人民币低息窗口，摸索操纵跨境人民币进一步降低存量债务成本的融资渠道。

关于将来的展看，招商局贸易房托认为，贸易地产市场动乱，部门新兴行业租户，如生物医药等租赁需求有所提拔，但也有部门行业租户收缩租赁面积或退租。2022年大量贸易项目因疫情推延进市，2023年将迎来赐与小顶峰。2023年租赁市场承压，无论是写字楼抑或是购物中心，租金单价和出租率都存在很大挑战。治理人认为中国的一个城市将继续吸引周边城市的人才和客流，成为区域的经济、消费中心，久远来看，将陆续支持现时持有的深圳和北京物业的租赁的需求。治理人将密切逃踪市场情状，乖巧调整运营战略，确保旗下物业能继续创造优良的回报予基金单元持有人。同时，治理人会不时审阅招商局贸易房托基金的本钱构造，看进一步优化债务构造，摸索操纵跨境人民币进一步降低债务成本，为后续进一步的资产收买做预备。

招商局贸易房托施行董事郭瑾在功绩会上表达，从目前的情状来看，一季度市场回热十分明显，但是实正传导到租户要往做决定，好比扩租或者开新店至少是一两个季度的工作。2023年也有因为一些项目在2022年没有完成进市，会在2023年扎堆进市，那对市场会有一个十分大的合作，关于招商局贸易房托来说，从存量物业收进端来说，本年最重要的是连结平稳，成本方面要加强成本管控，目前融资成本在公司总的成本中是很大的一部门，也会进一步期看优化融资成本。