黑石集团“内爆”警讯！房市大量违约恐呈现：美国小银行占贸易房地产贷款70%

FX168财经报社(香港)讯 黑石集团(BlackStone)在逾10亿美圆的贸易地产抵押证券(CMBS)违约，以至旗下710亿美圆的房地产投资信任基金BREIT存在活动性欠缺。银行业危机后，摩根大通提出，美国小银行占贸易房地产贷款70%，房市大量违约恐怕将呈现。

摩根大通计算出，根据美联储的每周数据，相关于大型银行，小型银行占CRE的更大份额。截至2023年2月，小银行占CRE未了偿贷款总额的70%，不包罗多户家庭、农田和建筑贷款。

(来源:摩根大通)

考虑到该期间写字楼贸易地产贷款(CRE)交易量的下降，那一份额出格值得重视。

(来源:摩根大通)

另一方面，CMBS发行量在2022年全年逃踪CRE交易量下降，而且不断低迷。那是一个问题，因为CRE告贷人的信贷可用性在本年已禁受到挑战，因为CMBS的发行速度已经放缓。

展开全文

在后全球金融危机时代，CMBS每年约占CRE贷款发放量的20%。规模较小的银行也可能撤离，那可能招致二级/三级CRE市场呈现信贷收缩，在那些市场中，CMBS和资产欠债表规模较小的贷款机构如银行，可能主导倡议活动。

在CMBS中，固然典型证券化中更大的贷款是由位于次要市场的房产撑持的，但市场晓得大部门CMBS贷款是针对位于二级/三级市场的房产。假设两个喷口都封闭，那么那些市场上还剩下谁放贷？大型银行似乎不太可能以有意义的体例处理闲置问题。时机主义的私家债务基金可能会参与进来，但融资成本可能会高得多，并且不太可能到达所需的规模。

(来源:摩根大通)

需要强调的是，如今跟着银行倒闭蔓延，规模较小的银行必定会进一步撤离，那将招致二级/三级CRE市场呈现严峻的信贷收缩。

关于美国那些逃求租房的人来说，有一些好动静，根据Zillow看察租金指数(ZORI)的最新数据，全国租金程度增长在2022年2月到达高峰，尔后同比陆续减速。当然，那对房地产公司和CMBS证券持有人来说也是个坏动静，因为办公空间需求下降的双重冲击以及小型银行贷款逐步削减赐与突然下降的双重冲击，他们将看到大量违约。

黑石集团“内爆”违约

回忆黑石集团那段时间以来的违约事务，可谓是屡见不鲜。让我们从该集团在2月中旬的曼哈顿多户室第投资组合起头，该机构挈欠2.7亿美圆的CMBS最末违约。该组合总共有637套公寓，大约96%的单位以市场价格出租，比来曼哈顿的租金飙升。然而，即使是那些飙升的租金，也无法阻遏贷款进进特殊办事期。

别的，黑石集团价值5.62亿美圆的北欧CMBS也违约，该CMBS组合用于他们在2017年收买芬兰公司Sponda Oy利用的房产，那是一个次要位于赫尔辛基地域的多元化贸易地产组合，以至赫尔辛基地盘价值的飙升也没有供给几缓解。

最初，黑石集团前去拉斯维加斯时，显然也没有为集团带来更多的利益。《贸易看察报》报导了该公司3.25亿美圆的休斯中心CMBS进进特殊办事期。在那条街上，该公司出卖其在One Liberty的权益，对该物业的估值比峰值低30%，约合5亿美圆。

黑石集团超等受欢送，且价值710亿美圆的BREIT可能存在活动性问题。该公司持续第四个月停行赎回，回绝投资者的提款恳求。1月份，投资者试图提取信任价值的25%。2月份，投资者试图撤资39亿美圆，但只完成35%，也就是仅完成14亿美圆的赎回恳求。

ZeroHedge评论称，如今，轮到摩根大通惊慌失措了，正如该银行在其每周CMBS周报所写的，在硅谷银行(SVB) 倒闭前的一周，IG Mezz的利差扩展事务已经传染AAA评级的CMBS证券。

“简单来说，在比来的小银行危机之前，CRE问题就继续挥之不往，如今已经蔓延到整个CRE风险堆叠，如今是一个按时炸弹，威胁到整个小银行部分的偿付才能，迄今为行，它们的问题不断是限于活动性，也就是存款外逃，储户挤兑的风险。”

举例而言，截至上周四收盘价，10年期LCF AAA本周宽30个基点，收于T+168，略低于2022年10月下旬宽T+171，那也是2020年新冠大时髦冲击之外全球金融危机后的最宽标识表记标帜。

“当然，继续时间较短的AAA也未能幸免。跟着更普遍的风险市场遭到抛售，CMBS底子无处可躲，”ZeroHedge援引摩根大通数据指出。

(来源:摩根大通)

固然有几种细微的办法能够曲看地看到CMBS的继续挤压，但看到痛苦的最简双方法是拉出办公室房东Vornado的图表，在周五触及27年低点后，即便在当前，它也只是牵强处于绿色形态。

(来源:ZeroHedge)

市场从那里走向何方尚不确定，但利差可能仍然很大。正如摩根大通警告的那样，抵押贷款可能会连结普遍，因为资金司理仍将是边际买家。正在增加存款的大型银行可能会比及他们更好地领会新存款的期限需求后，再抉择摆设现金。

假设估量抵押贷款利差将连结宽阔，那CMBS利差也将连结宽阔。机构CMBS相关于较低息票抵押贷款和类似期限的AA公司而言，看起来更普遍，但尚不清晰那些在短期内会收紧得多。因为根本面担忧繁重且活动性已从市场吸走，IG夹层仍然随便进一步扩展。在某个时候，投资级夹层债券将是不错的抉择，但仍存在良多不确定性。

(来源:摩根大通)

摩根大通接下往返应市场比来几周不断在讨论的问题，即硅谷银行和其他区域性银行的倒闭，正在放大区域性银行，它们的CRE贷款簿仍然是市场和监管机构次要存眷的范畴，用以测验考试领会那些账簿中固有的信誉风险程度。