本报记者 陈婷 赵毅 深圳报导
3月22日，招商局贸易房地产投资信任基金（1503.HK，以下简称“招商局贸易房托”）发布截至2022年12月31日行年度功绩通知布告。2022年，该基金收益4.32亿元，同比削减0.3%；物业收进净额3.18亿元，同比削减0.6%；可分拨收进1.39亿元，同比削减18.7%；每基金单元分拨0.14港元，同比削减24.7%，每基金单元分拨收益率同比削减0.1个百分点至7%。
截至2022岁暮，招商局贸易房托总资产为108.24亿元，同比增加43.1%；基金单元持有人应占资产净值36.59亿元，同比削减8.7%；基金单元持有人应占每基金单元资产净值同比削减8.7个百分点至3.24元。
通知布告展现，招商局贸易房托旗下物业组合包罗5个写字楼及1个零售商场（花园城）。截至2022年12月31日，该基金资产组合价值为95.47亿元，同比增长41.5%。此中，新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城的市场估值别离为20.84亿元、10.73亿元、9.27亿元、11.13亿元和16.2亿元。
值得重视的是，陈述期内，上述物业组合的出租率从2021岁暮的87.7%下降至2022岁暮的83.2%，降幅为4.5个百分点，部门原因在于该基金在2022年中收买招商局航华科贸中心。
《中国运营报》记者重视到，招商局航华科贸中心是由招商局贸易房托从招商蛇口（001979.SZ）手中收买而来，为该基金初次规划粤港澳大湾区以外的核心写字楼资产。上述标的位于北京向阳区，交易价格约13.4亿元。2022岁暮，招商局航华科贸中心的市场估值为27.3亿元。
根据通知布告，截至2022年12月31日，招商局航华科贸中心的出租率为70%。其他写字楼如新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期的出租率别离为84%、85.9%、100%、90.5%。据此，该基金写字楼均匀出租率为85.9%。
招商局贸易房托表达，在最后的5项物业中，过往一年的出租情状好坏各半。位于蛇口网谷的3项物业（数码大厦、科技大厦及科技大厦二期）在出租率方面有较大改进，其余两项物业（新时代广场、招商局航华科贸中心）未能同步。花园城的资产晋级革新工程对运营产生了必然的障碍，招致其出租率同比下滑18.3个百分点至72.2%（截至2022岁暮）。与此同时，新时代广场遭到高端写字楼需求疲弱的影响，出租率同比下降7.9个百分点。
截至2022年12月31日，与2021岁暮比拟，除数码大厦外，招商局贸易房托旗下物业组合的现时租金有所提拔。此中，科技大厦的现时租金进步至129.8元/平方米，由此产生的溢出效应惠及科技大厦二期，其现时租金每平方米增加4元至120.1元/平方米。
新收买的招商局航华科贸中心在2022岁暮的现时租金为319.3元/平方米，在目前所有物业组合中排名第一。招商局贸易房托表达，估量招商局航华科贸中心在2023年有看实现出租率增长。
记者得悉，招商局贸易房托施行董事郭瑾在功绩会上表达，“从目前的情状来看，一季度市场回热明显，但是传导到租户方，使其停止扩租或新开门店至少是一个季度的工作。部门未在2022年进市的项目也将在2023年扎堆进市，届时或加剧市场合作。关于招商局贸易房托来说，本年存量物业收进端层面最重要的是连结平稳，加强成本管控。目前，融资成本占公司总成本比重较大，公司期看进一步优化那一方面。”
截至2022岁暮，招商局贸易房托的总告贷净额为40.53亿元；资产欠债率同比增加8.2个百分点至37.4%；欠债总额占资产总值的百分比为62.6%（2021岁暮为47%）。陈述期内，招商局贸易房托的融资成本为9490万元（2021年度为5930万元），包罗银行告贷的利钱开收9030万元及预付款的摊销。
通知布告展现，招商局贸易房托有两笔贷款将于2025年12月15日到期，别离为上限45亿港元的境外贷款及1亿元的境内贷款，两笔贷款均有抵押。
招商局贸易房托表达，中国的一座城市将继续吸引周边城市的人才和客流，成为区域的经济、消费中心。久远来看，将陆续支持现时持有的深圳和北京物业的租赁需求。该基金治理人将密切逃踪市场情状，乖巧调整运营战略，确保旗下物业能继续创造优良的回报赐与基金单元持有人。同时，基金治理人将不时审阅招商局贸易房托的本钱构造，进一步降低债务成本，为后续进一步的资产收买做预备。
（编纂：赵毅 校对：刘军）