前几天网友发来悦乐郡三期的材料，让小我水一篇，今天就来聊聊那个项目。
项目情状
榕发悦乐郡三期：地处二期右侧，塔头路南侧，二化新村北侧。
项目占地13.23亩，规齐截栋20层的塔楼室第，主推面积128，161平米。
土拍情状
2021年12月1日，福州榕发以底价3.08亿拿下宗地2021-65号塔头七期出让地块一，楼面价17452元/平，地盘面积：13.23亩；容积率：2.0，此中贸易建筑面积不低于5500平方米，不超越6500平方米，商品室第销售批示均价为35000元/平。
阐发：2021岁尾最初一场土拍，固然当天有国贸天琴湾如许热度极高的地块，不外整体已经全面遇冷，本土国企开启了初次兜底。
此中做为代表，榕发当天兜底了三幅地块，除了那幅外，还有南二环的北源云筑，台江的江墘云筑。
关于那幅袖珍地块，位于榕发已经拿下的悦乐郡隔邻，最随便被拿来做比照。
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2020年榕发拿下了塔头TOD的纯商地块，在其时还算有热度的土拍市场，地铁口的纯商最末被榕发底价拿下，楼面价1.58W，能够说也是令人骇怪。
时间过了一年，固然起拍楼面价上涨了2K，不外时机已有所差别，当然更随便比照的还有往年在塔头拿地的保利，目前在售的保利锦上，同样纯商楼面价2.29W。
比拟来说，悦乐郡两幅地块都存在较多贸易等额外配建，变相拉低了楼面价。
关于三期地块，地块较小，外形不规则，没有过多的开发空间，固然给出了批示价3.5W，不外按目前板块售价来看，同样存在溢价。
当然比拟于兜底的北源云筑，那幅袖珍地块的压力明显小了良多。
户型情状
128平米：四房两卫两厅，四开间朝南，客餐厅南北欠亨透，北侧卧室是西侧开窗，整体的空间都不大，比拟于目前同类型产物，优势不大。
161平米：五房两厅三卫，独立进户门厅，四开间朝南，客厅朝北侧，主卧设想了L型大阳台，整个户型设想固然是支流大面宽规划，但是南北朝向和阳台规划都比力另类。
阐发：关于项目标两个户型，能够发现都比力特殊，次要原因在于项目标楼栋设想，摘用的是比力早期的塔楼设想。
设想成了三梯四户，此中两梯设想成双开门，不外也只要161的产物有独立门厅。
关于塔楼最随便联想就是那几年时髦的连廊板楼，固然良多人吐槽连廊的隐私、平安问题，不外查看塔楼的设想，能够发现硬伤很多。
好比工具端头的161平项目，南侧摘光完全被凸起的中户遮挡，只要两侧的主次卧有半天的日照，项目间接把客厅设想在北侧舍弃摘光。
中户与端头之间不行影响摘光，还影响部门空间的对流，以及部门隐私问题。
关于中户，固然摘光没有影响，不外也存在南北不合错误流的问题，不论是客餐厅，仍是主次卧，都无法对流。
关于如许的楼栋设想，一般跟连廊一样合适刚需产物，不外项目在128、161平如许刚改近改进的面积段，做如许的产物设想，很明显承受度不太高。
连系早期塔楼的产物，好比金城湾，很明显128平的中户承受度比端头更高，那点跟连廊端头强于中户反而有所差别。
比照榕发那几年其他项目标户型规划，悦乐郡三期+揽湖郡的连廊，那两个户型设想也是一绝。
区位情状
项目地处塔头片区，地处二环内，区位优势不错，间隔地铁4号线100米摆布，纯正地铁盘，间隔泰禾广场800米，晋安湖1.3公里，休闲购物配套尚可。
项目北侧塔头路，存在噪音影响，南侧是十中和老旧社区，城建界面一般。
关于项目因为十分袖珍，社区空间漠视不计，整体来说项目除了地铁和二环内两大卖点，其他属性都比力一般。
价格情状
项目还未上市，以批示价3.5W做个参考比照：
1、榕发悦乐郡：B区均价3.38W，2T2板楼，户型106、130
2、榕发悦乐郡：A区均价3.54W，2T3连廊，户型110、131、151、167
3、保利锦上：均价3.57W，2T2板楼，户型116、125、142
1、榕发悦乐郡：B区均价3.38W，2T2板楼，户型106、130
2、榕发悦乐郡：A区均价3.54W，2T3连廊，户型110、131、151、167
3、保利锦上：均价3.57W，2T2板楼，户型116、125、142
阐发：关于项目而言，周边的参考就是两大新盘，悦乐郡B区做为一期，开盘即热销，售价也是更低的，楼栋定位也相对地道，独一缺点在于，106做2T2，公摊高达27%。
关于A区，靠着B区的热销也做到了较高的往化，不外从价格和楼栋定位动身，性价比其实不算高。
均价上涨近2K，主打的产物面积段也有上涨，但是此中两栋高层室第却是连廊设想，差点意思，167是2T2位于北侧，摘光北南侧楼栋影响还有更明显的噪音。
关于保利锦上，户型设想和产物定位相对较优，缺点在于间隔地铁有点间隔，周边没有明显的优良配套。
从塔头的售价走势来看，假设放在2年前，能够说难度相对较低。
其时板块的高比例安商房，好比棠悦山南、蓝光玖榕台等，售价都卖到3-3.2W摆布，个别以至还要求加价，绑缚等。
共同世欧澜山4W+的二手，以及建发央玺5W+的售价，只能说板块当初的订价也是略显疯狂。
在悦乐郡上市后，靠着纯商+地铁的优势，间接把板块订价打下了一个台阶，固然做到热销，不外往化热度也起头逐渐下滑。
保利锦上同样纯商，再搭配较好的户型设想，往化不算差，不外268套的体量，5个月时间，网签200套，往化率74%，仍然低于预期。
此时回到悦乐郡三期，项目户型设想硬伤过大，社区愈加漠视不计，噪音仍然明显，比照一二期没有任何优势，关于锦上除了地铁外，没有任何优势。
能够说三期假设根据3.5W的价格上市，很明显性价比不高。
做个计算：161平-总价560W，128平-总价450W。
较高的门槛，共同不怎么样的社区和户型，只能说如许的搭配相对为难。
从设想动身，做一二期同样的产物，可能是觉得板块客源如斯，同时不做刚需产物，压缩体量，不外目前东区刚改扎堆，如许的总价往东区可选的很多。
综上，128平的硬伤相对上，门槛也更低一些，连系上市的现实价格，会有必然客源，至于161平的产物，高兴只要40套摆布。
楼盘总结
项目位于塔头片区，优势在于地处二环内、地铁盘、纯商，优势在于无社区、北面噪音、塔楼设想。
关于有意向的客源，定见存眷最末上市的价格，不要因为一二期往化不错，而带上了光环。
关于房企榕发，本年压力也不小，东二环揽湖郡、誉湖郡、南二环北源云筑、奥体麓里云筑、三江口江悦学筑。
那些项目全数纯商定位，面积合计328亩。
近期五四北安商房榕发夏荷郡，交房后也是争议不竭，89户型，因为实测面积90.01，招致契税上调，同时近期交房后社区满地建筑垃圾的视频。
关于榕发要若何顶着争议，走出本身的贸易化道路，给那些兜底的本土国企做出楷模。
只能说难度颇大。