处所大佬征战济南楼市之路，多以折戟了结。
所谓“折戟”，27楼的阐明是：既不克不及赚到钱，又没有博得名望。
2018年7月13日，德州大佬东海集团拿下天桥区北园大街边一商、一住地块，室第地块楼面价9794元/平米，2020年项目首开，成交均价15500元/平米。
2019年5月8日，东营大佬鑫都竞价26轮拿下雪山一宗栖身地块，楼面价11492元/平米，项目后期售价在12500-15000元/平米之间。
聊城民生项目，至今网签4套
2019年8月，聊城大佬民生置业竞价6轮，拿下堤口南路一宗12亩的栖身地块，楼面价10767元/平米，网站展现其均价19300元/平米，共计91套房子，至今网签4套。
之后拿地的处所大佬就是济宁瑞马。
从上述三家处所大佬的售价和成交情状来看，要么贴着地价卖、要么卖的暗澹，可谓“折戟”。
近期瑞马在济南张马的新项目城投瑞马国风即将开启认筹，之前处所大佬的暗澹命运犹在面前，让27楼不由产生一个疑问，瑞马能突破那个“折戟”命数吗？
27楼给各人捋一捋，看看济宁瑞马的处境到底如何。
通过上面三家房企的拿地过程能够看到，上述处所大佬闯荡济南，从拿地看有两个共性：
一是高价拿地。那些地块根本都停止了多轮竞价，招致地盘楼面价很高，出格是鑫都在雪山拿的地盘，地价以至快迫近区域内售价了，那就招致项目标利润空间有限，很难赚到钱。
第二是体量比力小，难陈规模。东海项目体量不到9万方，共有328套房源；鑫都共有9万方，10栋楼共计540套房源；民生更小，2栋楼仅有91户。如斯体量加上整体品牌认知度不高，所以在一幕品牌房企夹击的济南楼市中难以“留名”，泯然于寡，更难以打出清脆名号。
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所以最末，列位大佬要么快速清仓甩货，要么半死不活的撑着，跟着在济南拿地越来越难（不但是时机少、合作多，有时候拿了也难受），那些企业在济南楼市的征战之路那两年可能也就行步于此了。
瑞马是什么情状呢？
起首瑞马和济宁城投于2021年在济南拿了5宗地，张马片区拿了4宗、市中老城1宗，187亩地盘的建筑面积超23万方，地盘储蓄上能看出企业想在济南楼市大干的立场，储蓄量也明显多于上述三家处所大佬。
瑞马拿地情状
其次是地价情状，5宗地盘中有3宗是溢价拿下的，市中区城投瑞马禧悦体量较小，重点看看瑞马重仓的张马板块地盘。那批地盘瑞马分两批次拿的，溢价的那2宗地比照容积率不异的银丰地块，仅从书面地价上看比银丰高了1000多，地价上其实不占优势，别的底价拿的两块根本是区域内同程度价格。
仅从拿地情状来看，瑞马的地盘储蓄与拿地价格是有在济南楼市一战之力的。
那产物怎么样呢？
前一阵27楼往城投瑞马国风看望了一番，产物有些亮点，但项目也面对良多挑战。
先来看看产物，城投瑞马国风四个地块别离打造了差别产物，涵盖高层、小高层、洋房与叠拼，产物跨度比力大，在进市节拍上，瑞马与片区项目略微打了个时间差，首推C5地块的11层、13层产物，避开了与绿城、中建的同类刚需产物合作，首推地块偏改进产物，相对削减了合作。
项目用的是万科物业，必然水平上填补了本身品牌认知度不敷的短板，在物业上加强客户相信感，同样做的还有鑫都紫宸府。
别的在一些户型以及产物细节上，做的也不错。
户型整体设想比力朴直，都带着贯串双阳台，设想上没有大问题，动线、规划也还算合理，之前有平台提到进户门冲茅厕、主卧门的，27楼小我觉得那个问题不大。
108㎡户型
143㎡户型
产物细节上，27楼从现场介绍上看，因为定位偏改进，城投瑞马国风有些不错的设置装备摆设，好比三玻两腔断桥铝门窗、新风系统、双精拆进户大堂、大户型（143㎡）的子母门等设置装备摆设。
固然整体来看，项目位置、产物上没有什么大问题，项目仍是有几个挑战要面对：
最间接的是品牌认知度，因为不是全国性规划的品牌房企，购房者对瑞马品牌相信感不敷，和济宁城投协做算是增加了政府平台背书。瑞马说本身是跨国企业，但最后仍是做服拆设想的企业，2006年才成立了地产板块，搜刮瑞马资讯也有很多项目负面，整体看品牌是个短板。
别的就是
区域合作，城投瑞马国风所在的张马板块项目比力集中，库存量比力大，瑞马要和品牌房企绿城、本土大佬银丰、央企中建、大华等企业同台竞技，产物也存在同量化情状，上面的27楼也提到，同样容积率的地块，银丰是有地价优势的，城投瑞马要若何凸起重围，对营销端也是一大考验。
张马片区各企业拿地情状
张马项目散布情状
最初就是市场大情况其实不乐看，对瑞马在内的许多房企都是煎熬。城投瑞马国风4月9日将启动认筹，估量在那个月首开，之前传言首开5栋楼，目前的版本是首开4、6、8三栋楼，海信笔墨府二期算是大区域内城投瑞马的竞品，各人能够做个价格参考。
且看城投瑞马第一枪打的怎么样。