2022年最受存眷的改进项目，别离是位于闽北CBD定位第四代室第的国贸天琴湾，以及位于晋安湖北侧的建发朗云。
两个项目比拟于前几年的改进盘，在门槛度上，更进一层，开盘都做到热销，短时间就清盘。
2023年，跟着往年上海西旧改的推出，两大厦门国企别离拿地，上海西的第四代室第，也成了本年改进较为存眷的项目。
近期，有位热心网友分享了一手材料，借此分享给各人。（感激热心网友的材料供给，数据仅做参考，详细等项目发布为主）
土拍情状
2022年12月，福州最初一场土拍，上海西旧改推出，分红三幅地块，别离被榕发，建发，国贸拿下，情状如下：
厦门国贸（天琴和苑）：底价25.81亿拿下宗地2022-51号上海西新村出让地块二，面积45.05亩，容积率3.2，限高100米，项目室第建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的室第为立体生态室第，楼面价26854元/㎡，销售批示均价：45000元/㎡。
厦门建发（云栖白马公馆）：底价19.42亿拿下宗地2022-52号上海西新村出让地块三，面积35.6亩，容积率3.05，限高100米，项目室第建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的室第为立体生态室第，楼面价26829元/㎡，销售批示均价：45000元/㎡。
福州榕发（看熙雅筑）：底价26.21亿拿下宗地2022-55号上海西新村出让地块一，面积108.8亩，容积率4.35，限高100米，楼面价8307元/㎡，室第全数建立安设型商品房，对接销售均价为19000元/㎡。
目前三个项目存案名都已经公布，此中榕发的安商房看熙雅筑，规划建立21幢21层-34层安商房和1幢幼儿园。
建发的云栖白马公馆，妥帖名为建发璞云，国贸的天琴和苑，妥帖名天琴樾。
两幅纯商地块，目前材料其实不多，在其时土拍的时候，网友就提早分享了意向拿地的强排图，从此次的分享比照来看，差别不算大，下面详细聊聊。
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国贸天琴和苑
关于项目而言，容积率3.2高于建发的3.05，地块面积也更大，从分享的效果图来看，第四代室第的既视感。接着看看详尽的散布材料，网友的分享数据如下，项目规划9栋室第，户型面积：143、167、189、204。
从楼栋规划来看，社区中心保留必然的空间，比拟于容积率3.2的定位，整体的规划并没有给人压迫感很强。
那一点比拟于容积率2.8的国贸天琴湖，容积率3.0的建发玺云，从曲看的规划来看，承受度更高点。
从项目体量来看，9栋室第，32F-6栋，28F-1栋，27F-1栋，25F-1栋，全数都有架空。
套数合计526套，车位784个，从面积段散布来看：
143：62套
167：254套
189：155套
204：55套
143：62套
167：254套
189：155套
204：55套
关于那种改进盘，有一个目标就是层高，项目数据材料展现是层高3米，从图片数据计算是3.05米。
固然比通俗刚需盘的2.9-2.95米，会略高，但是假设做为更进阶的项目来说，与3.15米摆布的比照来说，差点意思。
当然那里面的原因也很简单，因为项目限高100米，容积率3.2，从分享的材料来看，房企很明显目标就是尽量削减楼栋数，从而进步社区空间感。
所以在9栋室第里面，6栋都是32层，按常规计算，32层的设想，共同架空层挑高，也难做到更好的层高数据。
建发云栖白马公馆
关于项目而言，网友分享了项目标楼栋户型散布情状，大致如下：项目规划8栋室第，规划与国贸类似，三纵的规划，在楼王的南面保留了必然社区空间，固然没有效果图，不外根本的空间能够参考国贸。
从户型散布来看：147、175，两个面积段还分AB类型，一种是南向客厅，一种是工具侧的客厅规划。
从户数计算来看，固然没有更详尽的数据，不外按常规计算，扣除架空层，合计436套。
147：232套
175：204套
147：232套
175：204套
从项目标定位来看，面积段的设想，低于建发朗云，以至还低于目前金山的建发玺云。
从楼栋来看，4栋32F，共同限高100米，项目标层高根本跟国贸类似。
从社区效果图来看，建发陆续沿用新中式园林设想，比照国贸的平面图，看上往社区空间会更充沛一点。
清点总结
关于网友分享的材料图，固然无法保实，不外大致估量误差不大，从两个项目标面积段和楼栋散布来看。
大致感触感染是楼栋规划，并没有好像土拍时高容积率数据给人来得惊人。
两大房企给出的楼栋规划根本一致，在定位上，大部门楼栋都的顶着限高做，从而削减楼栋数，降低高容积率带来视觉影响。
固然地块批示价4.5W，位于二环内台江，拿地房企往年都有顶级改进项目热销。
不外从面积段来看，门槛都低于预期，建发璞云间接把面积段压制在147，175，远低于当初朗云和养云，有很多200+的产物。
关于国贸天琴樾，固然有204的面积段，但是大部门的套数集中在167、189，仍然无法触及顶级改进的门槛。
从两个项目标定位来看，建发的门槛更低，不外仍然存在必然抗性，此中170摆布的客源，估量会有必然冲击。
从目前房企给出的定位，建发关于上海西的观点，可能更偏向金山的客源情状，主打以地缘客为主。
国贸的产物，更随便联想到的东区的天琴湖，从比照来看，上海西的天琴樾是面积段升了一级的天琴湖。
从两个项目体量来看，合计17栋高层室第，962套房源。
假设再搭配榕发安商房，21栋高层室第。
上海西200亩的旧改，创新后建立出38栋高层室第，很明显那里会是又一个钢铁丛林。
从门槛和产物段散布来看，两个项目都远低于往年的天琴湾、朗云，能够说房企面临那个区位，共同如许的容积率和房源数量，市场的观点并没有太高。
假设最末两个项目标产物就好像上面分享的一样。
此时关于购房者而言，特殊是东区的客源，目前板块刚改产物较多，届时能否考虑上海西的项目，会是一个话题。
目前东区偏改进的项目，桂语映月：155-175，端礼著：149、187、212，天琴湖、誉湖郡：143摆布。
除了东区还有目前在售的建发玺云，149进进尾声，在售的178，211，整体单价高于149。
那些项目里面，假设仅从目前单价来看，天琴湖、誉湖郡，固然面积能触及更低门槛，但是假设按批示价4.5W来看，总价门槛仍是有必然差别。
玺云和映月，要想触及门槛，就是压低本身的面积段，好比玺云的175，可能只够往上海西买147摆布。
目前看总价最有抗性的应该是被首开接盘位于二环内的端礼著。
当然上海西的两大纯商，能否会按批示价4.5W，再加上精拆的溢价上市，目前看比当初的预期低很多。
假设两个项目最末上市订价，低于批示价，或者低于市场预期，届时带来的一场冲击，也是值得存眷。